在东莞塘厦买二手房，交完定金才发现房子早被法院查封了。这类案子的关键窗口期只有一个：从知道查封到决定"继续履行"还是"解约索赔"，通常只有几周。房产案件标的额高、程序节点硬，方向选错，代价几十万起步。

把最常见的四类坑讲清楚。

一、逾期交房：催告不是发牢骚，是要留证据的

开发商拖着不交房，很多购房者只是口头催过、微信提过。但按商品房买卖司法解释，出卖人迟延交付，经催告后三个月合理期限内仍未履行的，买受人有权解除合同。

注意，"催告"这个动作本身会产生法律效果，必须留得下可证明的送达记录。口头催一百遍，法庭上等于没催。

顺带两个实用点：面积误差比绝对值超过百分之三的，买受人可以直接请求解约、退购房款和利息；因开发商原因逾期办证超过一年的，同样是解约理由——这条对落户、孩子入学被卡住的家庭特别实用。

二、二手房：查封、抵押和"定金"两个字

签约前的权属核查不是可选项：不动产登记信息里的查封、抵押记录，直接决定这份合同还能不能履行。

定金规则记住两个数：不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金效力；收定金的一方违约致合同目的落空的，**双倍返还**（第五百八十七条）。

但前提是合同里写的必须是"定金"两个字——"订金""诚意金"不适用双倍返还规则，就这一字之差，赔偿能差一倍。

万一遇到一房二卖：房子最终归谁，看登记和占有；没拿到房的买家可以向卖家主张违约责任和损失赔偿，房价上涨的差价损失也在内。

三、租赁：押金、转租、优先购买权

厂房和商铺租赁纠纷在东莞占比不低，几个规则记住：

转租必须经出租人同意，擅自转租的，出租人可以解约（第七百一十六条）；押金可以抵欠租水电和违约损失，但超出实际损失的部分应当退还；厂房装修投入能不能要回来，取决于合同有没有约定、施工有没有经出租人同意。

还有一条容易被忽略：房东卖房要在合理期限内提前通知租客，租客在同等条件下有优先购买权，收到通知后十五日内行使；租期内房子被卖，"买卖不破租赁"，新房东要继续履行租约。

附：两个高频但少有人讲的场景

借名买房。出于限购、贷款资格等原因，实际出资人把房子登记在他人名下，风险极大：登记名义人可以擅自处分，房子被他的债权人查封时，实际出资人很难排除执行。确实存在借名安排的，至少要保留出资凭证、占有使用证据和书面协议，并尽早办理过户。

继承与共有房产。老人留下的房子常有多个继承人，未经全体继承人同意签的买卖合同，可能因无权处分引发连环纠纷。买这类房子前，先查登记状态，必要时要求全体共有人签字确认。

四、高频问题集中答

卖方收了定金反悔不卖，能赔多少？定金双倍返还，还可以主张差价损失，能否并用看约定和举证。

逾期交房一年半还能解约吗？看有没有完成有效催告，没有就赶紧书面催告并留送达证据。

小额定金押金纠纷值得起诉吗？可以走简易程序甚至小额诉讼，先把收据、转账、交接清单固定好。

房子被查封了买受人还有救吗？有。如果在查封前已签合法有效合同、已合法占有、已付全款或按约付款并将余款交付执行，且非因自身原因未过户，可以依执行异议相关规定争取排除执行——这就是为什么开头说"窗口期只有几周"，动作要快、证据要整。

广东莞升律师提醒：先查权属和程序状态，再决定要房还是要钱，最后才是算账。顺序颠倒的人，往往在最佳窗口期里错过保全机会。