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豪宅亮相，高潮总在最后。

国庆节前，璞樾发布会上的压轴戏，是领导们集体推启动杆。

那一刻，花姐的眼里只有两字。

大屏幕上，硕大的“璞樾”二字闪现，毛笔字，飘逸、苍劲有力，落款：范曾。

难怪，是大名鼎鼎的当代著名书画家范曾啊。这幅字，也侧面证实了一点，87岁的他，并没有失联。

璞樾一不小心，蹭上了范曾与小娇妻的热点。一个多月前，有传言他被小50岁的妻子带走，连同价值20亿元的古玩字画。

请范大师题字，璞樾真是大手笔，在京城豪宅圈罕见。据称，他的作品市场价，高达15-20万元/平尺。

一幅好字，拉开了璞樾面市的序幕。第二天，9月27日，它拿到了308套豪宅的预售许可证。

璞樾南面一路之隔的兄弟紫京宸园抢先一步，于9月26日拿证，559套豪宅。据悉，排卡约400组，预计10月12日开盘。

至此，这对朝阳区黄杉木双子豪宅双双入市，距离拿地已过去整整5个月。

虽说它们是亲兄弟，背后的股东一致，但营销团队之间必然有竞争，购房者更是东挑西拣的。

更何况，两个豪宅要做到绝对的差异化，是非常之难。

稍微看一下京城双子座的历史，海淀功德寺和樾望云与和樾玉鸣、朱房村臻澐与建发海晏，都有超过50%产品的面积段重叠。

反观璞樾和紫京宸园，也是如此。那购房者该选谁呢？

一、两个梯形，各有千秋

紫京宸园和璞樾的地块，都是梯形，一大一小。

只不过，璞樾东南角被幼儿园挖去了一角，不够完整；它们的容积率都是2.6，楼栋也都是点状排布。

论噪音程度，紫京宸园会吵闹一些，南面紧挨主干道朝阳北路。当然，幼儿园的小喇叭声也不小。

原本紫京宸园有条11米宽、南北向的街坊路，变成了樱花大道，封闭管理。街坊路封闭，朝阳区的金茂满矅、中海万吉玖序，以及通州的缦云ONE，都是这么干的。

紫京宸园和璞樾的东边50米左右，都有110千伏高压线，但紫京宸园要严重些，至少临近4座高压线塔；而璞樾很聪明，用幼儿园挡了高压线，只有1#在东边。

二、疑似增设了风雨连廊

紫京宸园是宋风，璞樾是现代风；论大门的气派程度，紫京宸园二进大门，璞樾有170米精装围墙。

从沙盘上看，两个盘都疑似增设了风雨连廊。只是，在它们的报规图上都没有体现，这也让风雨连廊是否合规，成为一个悬疑点。

在会所上，紫金宸园做到了极致：5700平米的面积，堪称京城第一大；璞樾则有约2500平米。

三、仅3栋楼的间距系数偏低

紫京宸园和璞樾的报规图很简约，省略了楼间距。

花姐做了一个分析，它们的日照比，大部分是过关的。璞樾的9#——受紫京宸园4#遮挡、紫京宸园的1#和8#，略低于最低标准。

此外，璞樾的7#和9#、紫京宸园的11#和13#，侧前方的楼间距都只有13米左右。

璞樾视野最好的楼栋是3#、8#；紫京宸园则为6#。

大概是为了日照采光问题，璞樾最后一排的1#和2#退线6-10米，尤其是楼王4#北面空出了一大片。

这样的规划背后，璞樾北面也大概率是住宅用地。

紫京宸园为了给璞樾留出位置，楼王6#退线了约60米。

四、点状布局，注意避开遮挡

有关璞樾和紫京宸园的日照情况，花姐做了它们的大寒日分析。

1、早上9：00。璞樾1#前基本被遮挡，局部被遮挡的为8#、9#西单元、7#12层以下、5#10层以下，4#东单元12层以下；

紫京宸园4#基本被遮挡，14#、5#、8#、9#、11#的中低楼栋被遮挡。

2、中午12：00。璞樾1#基本被遮挡，2#和8#中低楼栋被遮挡，4#、5#、6#、7#和9#低楼层被挡；

紫京宸园1#、2#、7#、8#和13#低楼层被挡；

3、下午15：30。璞樾2#基本被遮挡、9#东边三户被挡、3#、4#、6#、7#和8#西边单元中低楼层被挡；

紫京宸园1#、4#、6#、7#、9#、10#、12#西边中低楼层被挡。

综合来看，璞樾1#大寒日的遮挡较为严重。

五、超五成房源有竞争关系

由于璞樾和紫京宸园是亲兄弟，它们在户型配比上，是当成一个大盘来规划的，尽量不内卷。

从它们第一批领取的预售证看，璞樾先卖西边6栋，紫京宸园先卖东边9栋。这是有深意的，也是为了尽量避免打架。

璞樾的豪，更纯粹。它的面积分152平米、188平米、195平米、204平米、230平米、258平米；

紫京宸园的豪，更全面。它的面积段分133平米、148平米、168平米、220平米、232平米、278平米和400平米。

从目前第一批次领取的预售证看，它们存在竞争关系的面积段，主要发生在140-160平米之间。璞樾124套、紫京宸园193套，分别占比41.3%和34.53%。

另有200-240平米面积段，璞樾有64套、紫京宸园有86套，分别占比20.8%和15.38%。

综合起来，它们至少有五成房源重叠，存在竞争关系。

它们完全差异化的户型，是紫京宸园的140平米以下和400平米以上户型，共计119套。而其他面积段，多为互补关系。

六、两款相似面积段户型PK

璞樾和紫京宸园直面竞争的户型，有两款：

1、璞樾152平米VS紫京宸园148平米

它们都是四叶草户型，南向都是进深1.2米内嵌式阳台、封闭、半赠送；北面是进深1米的设备阳台、全赠送。

璞樾优于紫京宸园的地方：电视墙更长、家政间独立、大门不冲卫生间、主卧有侧窗户、客厅面宽更大。

紫京宸园优于璞樾的地方：厨房面积中西厨结合、储物空间多、主卧衣帽间更佳。

2、璞樾230平米VS紫京宸园232平米

它们都是南向四面宽，璞樾有4房，紫京宸园有5房。

璞樾优于紫京宸园的地方：电视墙更长、动静分离且更有仪式感，家政间隐蔽，餐厨一体化。

紫京宸园优于璞樾的地方：主卧更方正且有弧形窗、北面设备阳台赠送更大、玄关更气派。

七、预计均价在9.5万元/平米

璞樾与紫京宸园，会卖什么价？

璞樾领证的6栋楼，拟售均价11.46-12.9万元/平米、楼面价5.85万元/平米。

紫京宸园领证的9栋楼，拟售均价11.1-12.65万元/平米、楼面价5.74万元/平米。

拟售价不等于真正成交价。

关于二者的成交价，可综合参考如下楼盘：北京宸园11万元/平米，中海万吉玖序11.46万元/平米，融创壹号院13.07万元/平米，ONE9卖14.07万元/平米。

另外，御翠园、保利朝观天珺、金茂满曜三个项目的成交价也可参考，分别为7.94万元、8.32万元、7.77万元/平米。

如上是新房的价格，二手房北京星河湾在8.5万元/平米。

不要忘了，璞樾和紫京宸园还有一个包袱，孙河5.8万平米商业体，地价和建安成本约10亿亿元，导致两个住宅的楼面价会增加800元/平米。

据此，花姐推断紫京宸园和璞樾的均价皆在9.5万元/平米左右。

八、小心角煞与远离高压线

璞樾和紫京宸园的选房攻略，要避开两点：

1、在它们的东面50米处，是110千伏的空中高压线，尤其是紫京宸园的东南角，至少有四座高压线塔，关键看房子的性价比。

2、由于它们是点状布局，角煞不可避免。璞樾的8#视野最佳，3#也不错，只是前面有座幼儿园，如果能忍受幼儿园的吵闹，也是可以考虑的。

紫京宸园的6#楼王，占据了最佳位置，几乎挑不出问题。除此之外，其余楼栋选择时，注意角煞和朝阳北路的噪音。15#西边一路之隔有座加油站。

花姐点评

对有选择焦虑症的人来说，双子座楼盘“很烦人”。

有关璞樾和紫京宸园，开发商是做了大量的差异化。

这一点，仅从建筑风格上就有体现。璞樾偏现代风，紫京宸园为宋风。

它们有点像海淀朱房村的臻澐与建发海晏，宝山村的海宸元境与北京隅海岄，也是一个现代，一个中式。

如果两类风格都喜欢，确实很让人为难。

它们的优点很明显：紫京宸园社区大，景观园林好施展，散步佳；璞樾像块碧玉，精致、纯粹。

它们的弱点也很显性：紫京宸园南面是主干道朝阳北路、东面是高压线塔；璞樾东南角是幼儿园。

尤其是璞樾，北面是块空地，花姐推测也是住宅，不知道何时挂出。如果隔个三五年再挂牌，意味着璞樾入住时，北面是一片工地。