北京楼市的双子星，很是热闹。

来自朝阳区的黄杉木店双子璞樾和紫京宸园，上演一场短暂的“内斗”后，迅速和解，结结实实给整个地产圈，奉献了一出精彩大瓜。

现在，热点转移到西四环的宝山双子了。

海宸元境和北京隅海岄，样板间开放均有一段时间，正在进入开盘倒计时。

率先出场的是海宸元境。

它将在下周领取预售证；同时，关于首开价格，也基本定型：

1、99㎡，808万上车海淀，1-2层价格更惊喜；

2、139㎡楼王端户，封顶价格1216万，价差递减；

3、107㎡三面宽、优质楼栋，成交价约8.1-8.3万左右。

要知道，海宸元境可是中建壹品高端产品系——元境系的首个作品。

一个产品系的首作，往往代表着十足的份量。

如果再叠加这样的开盘价，海宸元境在这个冬天，能成为京城楼市最热的盘吗？

海淀楼市的价值洼地

海宸元境所在的宝山板块，位居海淀区的西南边。近10年来，这里几乎没有宅地供应。

背后，一方面说明了西四环周边土地供应的稀缺性；另一方面也预示着在该区域，积攒了不少的刚改需求。

这也恰恰也折射出宝山板块，是当下海淀、乃至整个北京楼市的价值洼地。至少有三点可以佐证：

1、土地供应策略。能够肯定的是，未来海淀区的宅地供应要出现纯新地的概率，很小。尤其是西北四环周边，基本将以棚改地块为主。

这种供地策略，足以说明在海淀西南区域，轻易不会有新地诞生；而一旦出现，必然是热门地块。

聚焦到宝山板块，这里已有3个现状成熟社区，加上即将入市的海宸元境和北京隅海岄，今后可供之地，只有3块，面积8万平米出头。

按照正常逻辑，率先入市的海宸元境，在楼面价上，大概率是低于未来3块新地的。

这也就意味着，在可预知的未来，它的房价，很有可能是宝山板块，甚至西四环中北部周边，最低的。

2、区位自身优势。作为四环周边地块，以海宸元境为轴心，半径5公里内，商业、学校、医疗等各种配套资源，相当成熟。

仅站在宝山板块内部角度，它的区域价值，就已足够出色。

交通上，海宸元境距离地铁6号线廖公庄站，约700米。放眼近两年整个四至五环的在售项目，貌似只有宝山双子，距离地铁最近。

黄杉木双子中，紫京宸园距离青年路站的直线距离，约1100米。

学区上，目前在海宸元境周边3公里，已有了多所首师大旗下学校，而为了配套宝山的“书包”资源，在海宸元境北边的003地块，又规划了一所首师大附中9年一贯制集团校，预计2028年建成招生。

届时，海宸元境的业主，将刚好成为该校的首批家长。

自然环境上，海宸元境自身被宝山休闲公园从三面包围。尤其紧挨红线南边的林地公园，可谓海宸元境业主的私家氧吧。

将范围稍微扩大点，南边400米，是一座68万平米雨虹湖，涵盖8个湖泊区域；再往南点，是老山城市休闲公园；西北五公里处，更是西山国家森林公园。

3、可供对标的房价。如果参考黄杉木双子的楼面价和成交价，海宸元境的房价，应该在9.5万元/平左右。

当然，这只是一种理论对比，毕竟一个位于朝阳、一个身处海淀，现实中的区域价值，相差太大。

最具参考价值的，是刚开盘不久的中海玉华玖章，以及不久后入市的保利半壁店项目。

前者在海宸元境西边2.2公里处，面价4.3万元/平米，目前网签均价7.49万元/平米，价格十分坚挺。

但，中海玉华玖章属于石景山。仅从小孩拥有的海淀学籍上，除东西城外，其他行政区就很难比肩。

背后，更牵扯出未来二手房的价值。如果市场持续在低位徘徊，整个城六区抗跌属性最强的，只能是海淀的房子。

再来看看距海宸元境东边3.7公里的保利半壁店双子，目前规划图已出，正式入市最快将在明年一季度。其楼面价7.84万元/平米，房价预计突破11万元/平米。

有了这一东一西两个新盘的对照，中间的海宸元境，该卖多少钱呢？

在花姐看来，8万出头的单价，将它的价格潜力，释放得淋漓尽致。

这，恰恰是买房的第一要义。

"行列式+梅花桩"的灵动组合

一个楼盘的成功，首先在于拿地者的眼光。

海宸元境地块有两个特点：1、地块接近正方形：东西约160米，南北约135米；2、地块南面紧挨的是7000平米的公园，与海宸元境地块的东西长度一样。

尤其是第2点，令海宸元境的实际容积率仅为1.6左右。

计算公示是：规划建面5万平米÷（小区占地2.4万平米+公园0.7万平米）=1.61。

面对这块璞玉，中建壹品在做设计时需要考虑两点：1、如何确保楼栋排布既要规整，又要灵动；2、如何充分用好南面的公园资源。

海宸元境的设计师，可谓苦心孤诣。花姐拿到一份它规划方案的多轮比稿图纸，共计四版。

第一版：下沉广场居中，北面楼栋结尾梅花桩；

第二版：南边第一排与中间二三排为行列式，其余为梅花桩式，大门及下沉广场南移；

第三版：以梅花桩布局为主，西边设超级大门，下沉广场南移；

第四版：南北各有一排行列式，中间为梅花桩式，下沉广场在中央。

这四版设计，有两个共同点：1、讲究对称美；2、南面第一排，采取行列式排布，与公园零距离。

区别在于：前三版要么布局上存在一定的割裂感，要么让整个小区，重心不稳，风水欠佳。

最终，中建壹品选择了第四版方案，兼顾其他版本优点的同时，让小区整个布局，规整中显得的灵动，且楼与楼的间距，拉得最够开。

整体骨架定型后，也就决定了海宸元境的园林景观和户型设计走向。

得益于梅花桩和行列式搭配的排布，海宸元境的园林空间感十足，形成了内外花园三重奏。

第一重：南花园7000平米，无遮挡；第二重：中花园3500平米；第三重：北花园3000平米，内含下沉会所。

这些花园面积加起来达到1.45万平米。海宸元境的业主很优越，户均享有35平米园林。这在北京楼市十分罕见。

另外，海宸元境对人车分流，也十分考究。

它的主大门设在西面，其余入口主要设在东面——两个车库出入口、1个消防出入口。

背后，一是为了出于安全的考虑，避免车行与人行交叉；二是更有利于在西面做文章。

它在小区的西面，规划了近百米的景墙，与大门浑然一体，给足了业主归家时的豪华仪式感。

这种一举两得的做法，堪称神来之笔。

海淀楼市赠送之王

海淀楼市，对赠送面积控制得很严。

也正因这种坚守，令海淀人民很幸福，不用担心产品背刺，进而让海淀的房价，相对其他区域很坚挺。

但，在海宸元境身上，中建壹品还是做足了产品尺度上的创新。

它的户型很丰富，共5个段位、7款户型：99平米纯边户、107平米边户和中户、123平米中户、139平米边户和中户，以及181平米纯边户。

这种纯洋房，覆盖全系产品，让海宸元境的平均实际得房率，在约86%至约93%之间。

在海淀区，这个得房率足够惊艳。背后的根本逻辑，还是得益于小区的整体规划布局。

比如，海宸元境梅花桩式排列的楼栋，有七栋，意味着就有14组边户。边户的增多，不仅在视野上尽量追求户户平权，更为飘窗设计预留了足够空间。

拿99平米户型来举例。它与楼王户型一样，是海宸元境的端户之王，也是赠送之王：

1、三室两厅两卫，产权得房率约82.7%，实际得房率约93.39%；

2、270度转角客厅，加上全景飘窗；

3、LDK一体化，连厨房和餐厅也送了飘窗；

4、三个卧室都有飘窗。尤其是北面两个卧室，飘窗在侧面；

5、客卫也带飘窗，极大地拓展了空间感；

与99平米的这种飘窗尺度一样的，是海宸元境的139平和楼王户型。背后，同样是平权主义的体现。

107平米有两款户型：边户南向两面宽，客厅5.3米面宽、270度超大转角，专为追求时尚的年轻人群而设；中间户南向三面宽更偏传统，适合有老人的家庭，居家过日子。

在该段位中，位于海淀北的和樾望雲108平，只能做出南向面宽7.7米的两面宽的产品；而海宸元境107平边户，南向则为9.35米面宽。

129平是海宸元境占比最高的户型，它最大的特点是：

1、功能上，全面对标市面140平段位户型；

2、空间百变，进则标准四叶草四居，退则可打造超级三居，且南北均可自由规划。

139平米户型最大的亮点，除了超级飘窗外，则是在客厅赠送了一步阳台。

在海淀区，还有此手法的是朱房双子中的海晏，目前均价超13万元/平米。

181平楼王户型，除了超级四面宽外，在客厅和南向次卧上，都实现了270度大转角飘窗。

不仅如此，它还是京城楼市首款拥有电梯光厅的户型。在私属电梯厅与设备平台之间，有着大面积玻璃幕窗。还未入户，就享受外界风景。

在户型的设计上，中建壹品无疑极具用户思维。

为什么要这么规划产品？

花姐判断，多年来，宝山板块供地断档，积蓄了一大批刚需和改善客户。他们对各个面积段都有需求。

此外，作为首个高端作品，中建壹品在海宸元境身上，必须给足了客户诚意——它的飘窗范围，目前是海淀区最大的。

从某种意义上说，海宸元境就是为想在海淀西南置业的购房者，量身定制的。

毕竟，在寸土寸金的海淀，哪怕多送一点面积，也是价值的保证之一。

还是以99平为例。它的整体赠送面积，约10.68平米，假设以8.2万元/平米的均价，加上赠送后的套内实际售价，将降至7.4万元/平米左右。

这个价格，够香吗？