2025年11月的楼市，正被两大政策变量重塑——“5万亿城市更新投资落地”“多地取消学区房划片绑定”。百度热搜数据显示，这两个话题近7天搜索量突破8亿次，微博相关话题讨论量达180万条，核心争议点集中在：“核心区房产会升值吗？”“手里的老破小要贬值了吗？”

这波政策变动影响深远：9月15日，发改委发布《2025年城市更新专项规划》，明确全国城市更新投资规模达5万亿元，重点改造老旧小区、完善核心区配套；10月-11月，北京、上海、西安等15个城市先后发布政策，取消学区房与学位的直接绑定，实行“多校划片+随机派位”。

一边是5万亿资金注入核心区，完善配套、提升价值；一边是学区房“神话”破灭，老破小失去核心溢价。2025年底的楼市，正在经历“价值重构”：房产的核心价值从“学区”回归“地段+配套”，城市分化、房源分化进一步加剧。今天我们就结合最新政策数据、热搜热点和真实市场案例，拆解这波变动的影响：核心区房产如何增值，老破小该何去何从，购房者该如何布局？

一、政策落地：5万亿城市更新+学区房解绑，政策影响几何？1. 5万亿城市更新：重点投向核心区，完善配套提升价值

2025年9月15日，发改委发布《2025年城市更新专项规划》，明确城市更新投资规模5万亿元，重点用于三大领域：一是老旧小区改造（含加装电梯、配套设施完善），二是核心区基础设施升级（地铁、学校、医院扩建），三是产业园区配套建设。

数据显示，9-11月，全国已有28个一二线城市启动城市更新项目：北京投入3500亿元，重点改造东西城、朝阳等核心区的老旧小区和基础设施；上海投入4000亿元，推进内环内老旧小区改造和郊区地铁延伸；广州投入2800亿元，重点完善天河、海珠等核心区的教育、医疗配套；深圳投入3200亿元，打造南山、福田等核心区的产业配套和居住环境。

百度热搜“5万亿城市更新惠及28城”在10月10日引发热议，有网友留言“我家小区要加装电梯了，配套也会升级，房子终于要升值了”。从政策导向来看，城市更新资金主要投向一线及强二线城市的核心区，这些区域的配套会进一步完善，房产价值也会随之提升。

2. 学区房解绑：15城取消划片绑定，老破小溢价消失

2025年10-11月，学区房政策迎来“大变天”：10月8日，北京宣布取消海淀区、西城区学区房与学位的直接绑定，实行“多校划片+随机派位”；10月20日，上海跟进，徐汇、长宁等核心教育区取消学区房划片绑定；11月以来，西安、杭州、成都等13个城市先后发布类似政策，截至11月8日，全国已有15个一二线城市取消学区房划片绑定。

政策落地后，学区房价格出现明显回调。北京西城区某知名学区房，2024年单价15万/平，2025年11月成交价12万/平，下跌20%；上海徐汇区某学区房，2024年单价14万/平，2025年11月成交价11.5万/平，下跌17.9%。微博热搜“学区房价格暴跌20%”在11月3日登顶热搜，有业主吐槽：“之前以为学区房能保值，现在亏了200多万，肠子都悔青了”。

但需要注意的是，学区房并非“一文不值”。核心区优质学校周边的房产，虽然失去了“确定性学位”溢价，但因为学校资源依旧优质，加上城市更新带来的配套提升，价格回调后趋于稳定。比如北京东城区某小区，虽然取消了学区划片绑定，但因为周边有3所优质小学，且纳入城市更新计划（将扩建学校），11月成交均价10.5万/平，仅比2024年下跌5%。

二、市场分化：核心区增值、老破小贬值，楼市价值重构1. 核心区房产：配套升级+需求集中，价格稳中有升

一线及强二线城市的核心区，成为政策红利的最大受益者：

· 北京：东西城、朝阳核心区，因为城市更新带来的配套升级（地铁扩建、学校扩建、医院新增），二手房成交均价环比10月上涨1.2%。链家数据显示，北京朝阳区某小区，因为周边要新建一所优质中学，11月上旬成交均价8.5万/平，比10月上涨0.3万/平，成交周期从2.5个月缩短至1个月。

· 上海：内环内核心区，老旧小区改造+基础设施升级，房产价值提升明显。上海静安区某老旧小区，纳入城市更新计划后，加装电梯、完善绿化，11月成交均价7.8万/平，比改造前上涨0.5万/平，之前无人问津的顶楼房源，也顺利成交。

· 广州、深圳：核心区因为产业配套完善+城市更新，改善型需求集中释放。广州天河区11月上旬二手房成交量环比上涨25%，改善型户型（120-144平）成交占比达40%；深圳南山区因为产业升级+配套完善，二手房成交均价环比上涨1.0%，品牌次新房最受欢迎。

2. 老破小：非核心区+无学区，贬值成定局

老破小的价值主要依赖“学区+地段”，当学区溢价消失，非核心区的老破小成为“重灾区”：

· 非核心区老破小：价格大幅下跌。北京房山、上海奉贤等非核心区的老破小，因为无学区、无城市更新红利，11月成交均价环比下跌3.5%。比如北京房山区某老破小，2024年单价2.8万/平，2025年11月成交价2.4万/平，下跌14.3%，成交周期长达6个月。

· 核心区非学区老破小：价格平稳但变现难。北京东城区某非学区老破小，虽然位于核心区，但因为无学区、户型老旧，11月成交均价6.5万/平，与10月持平，但成交周期长达3个月，业主需要降价5%左右才能成交。

· 沿海省会城市老破小：分化明显。青岛、宁波等沿海省会城市的核心区老破小，因为城市更新带来的配套提升，价格基本平稳；而非核心区老破小，价格下跌2%-3%，变现难度加大。

3. 二线及沿海城市：强二线核心区受益，弱二线老破小承压

· 强二线城市（杭州、成都、厦门）：核心区房产增值明显。杭州西湖区因为城市更新+产业升级，11月二手房成交均价环比上涨0.8%；成都高新区因为配套完善+人口净流入，二手房成交均价环比上涨0.7%。

· 弱二线城市（郑州、长沙、西安）：核心区稳中有升，老破小下跌。郑州金水区（核心区）11月二手房成交均价环比上涨0.3%，而中原区（非核心区）老破小成交均价环比下跌1.5%；长沙岳麓区（核心区）成交均价平稳，雨花区非核心区老破小成交均价下跌1.2%。

· 沿海省会城市（青岛、福州、南宁）：核心区受益城市更新，老破小贬值。青岛市南区（核心区）11月二手房成交均价环比上涨0.5%，而李沧区非核心区老破小成交均价下跌1.0%。

三、购房布局：2025年11月买房，聚焦核心区，远离老破小1. 刚需购房者：优先核心区刚需房，避开非核心区老破小

刚需购房者的核心需求是“住得舒服、好变现”，在当前政策环境下，应优先选择一线及强二线城市核心区的刚需房（80-100平两居/三居）：

· 选择标准：靠近地铁（步行10分钟内）、周边有基础配套（超市、医院、学校）、品牌开发商、物业优质。这类房子因为需求集中、配套完善，未来保值增值能力强，变现难度小。

· 避开雷区：非核心区的老破小（无电梯、物业差、户型老旧）、远郊盘（远离市区、无产业支撑）。这类房子未来可能“卖不掉、租不出”，尤其是非核心区老破小，学区溢价消失后，价值会持续下跌。

2. 改善型购房者：聚焦核心区改善房，拥抱城市更新红利

改善型购房者的核心需求是“居住品质+资产保值”，应聚焦一线及强二线城市核心区的改善型房产（120-144平三居/四居）：

· 选择标准：位于城市更新重点区域（可查询当地发改委发布的城市更新计划）、周边有优质教育/医疗配套、户型方正、楼龄在10年以内。这类房子会受益于城市更新带来的配套升级，价值持续提升。

· 案例参考：上海静安区某改善型小区，位于城市更新重点区域，周边将新建一所三甲医院和一所优质中学，11月成交均价9.2万/平，比10月上涨0.4万/平，成交周期仅1.5个月。

3. 老破小业主：及时置换，拥抱核心区

如果手里持有非核心区老破小，尤其是无学区、无地铁的房源，建议尽快置换：

· 置换方向：一线及强二线城市核心区的刚需房或次新房。比如将三四线城市的老破小卖掉，置换到省会城市的核心区；或将一线城市非核心区的老破小卖掉，置换到核心区的次新房。

· 置换时机：现在是最佳时机。一方面，城市更新政策刚落地，核心区房产价格还未大幅上涨；另一方面，老破小价格虽然回调，但仍有一定的变现空间，若等到后续老破小贬值加剧，置换成本会更高。

四、结语：楼市价值回归本质，地段+配套才是硬通货

2025年11月的楼市，正在经历一场“价值重构”：5万亿城市更新让核心区配套更完善，价值更突出；学区房解绑让老破小失去核心溢价，回归居住本质。这意味着，未来的楼市，“地段+配套”才是硬通货，学区、炒作等附加溢价会逐渐消失。

购房者要适应这种变化：刚需别再盲目追求学区房，而是选择核心区的优质刚需房；改善型要聚焦核心区的改善房，拥抱城市更新红利；老破小业主则要及时置换，避免资产贬值。城市分化、房源分化会越来越明显，只有选对城市、选对区域、选对房子，才能在楼市的“价值重构”中实现资产保值增值。

最后想问：你手里有老破小吗？你打算趁着城市更新政策置换核心区房产吗？欢迎在评论区留言分享你的观点！