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上周，重庆发布了自己的“十五五”规划建议。
这个重磅规划将对未来5年重庆的城市发展起到决定性作用。
当大家都在关心经济、产业、人口、城市建设、社会发展这些“宏大叙事”的时候，很少有人留意到这一次的“十五五”规划建议也透露了未来5年重庆的楼市密码：
从现在到2030年，重庆的房价将有机会大涨七成！
在重庆十五五规划中，有一句看似平淡，实则极具分量的话：
“全市地区生产总值、人均地区生产总值分别迈上4万亿元、14万元新台阶。”
这句话，翻译成大白话就是：
到2030年重庆将正式加入“中高收入城市俱乐部”！
02
14万元的人均GDP是什么水平？
我们先看一下2024年全国各城市人均GDP的排名情况。
如果把全国361座城市的人均GDP全部拉通来排名，你猜排在前两名的是谁？
答案会让你大跌眼镜。
不是北京，不是上海，也不是深圳，而是内蒙古的鄂尔多斯和新疆的克拉玛依！
图源网络
其实仔细想想也并不奇怪，“家里有矿+家里孩子少”造就了极高的人均GDP。但很显然，这种GDP跟这些城市普通人的财富水平并没有太大关系，因此不具有可比性。
为了排除这些“家里有矿”的资源型城市的干扰，我们把参照系范围缩小到人口500万以上的大城市。
2024年，14万元的人均GDP略低于济南、长沙；略高于佛山、合肥。
但我们不要忘了一点：
整个大重庆有3200万人，是一个“省”的体量。
光重庆中心城区就有1100万左右的常住人口，而我们平时谈论的“重庆房价”，仅限于中心城区（都市功能核心区）！
拿1100万人的重庆中心城区和其它几百万人的城市比人均、比房价，显然更科学，更有可比性。
如果2030年大重庆的人均GDP能达到14万元，那中心城区的人均GDP会到多少？
根据官方统计数据，2024年重庆人均GDP为10.09万元，而中心城区的人均GDP为12.72万元，比全市平均水平要高出26%左右。
图源网络
就算在未来5年中心城区的集中度和首位度不增加（实际上肯定会增加，特别是在“新两江”成立之后），那么在2030年，重庆中心城区的人均GDP将达到17.64万元。
这又是一个什么级别？
放在2024年的水平上看，人均GDP17.64万元略低于宁波、珠海；但已经高于杭州、福州、广州、厦门。
图源广州政府网
而这些城市的房价又是什么水平？
2024年，这些几个人口500万以上的城市新房成交均价大约为：
宁波：2.3万元/平米
珠海：2.54万元/平米
杭州：2.26万元/平米（包括了临安、淳安、建德、桐庐等周边区县）
福州：2.09万元/平米
广州：3.62万元/平米
厦门：3.47万元/平米
如果把这几个城市的房价取中位数，我们得到的价格是2.42万元/平米。
根据铭腾机构的数据，2024年重庆中心城区新建商品住宅成交均价为1.44万元/平米。
如果2030年，重庆中心城区的房价能与人均GDP的增长同步，达到上述几个城市中位数的水平，那未来5年重庆房价的涨幅将达到惊人的68%！
大涨近七成！
03
很多人一听房价大涨，就觉得是在贩卖焦虑。
但从历史经验看，当一个城市同时满足三个条件，房价上涨就会是必然发生的事：
第一是人均GDP持续跃升；
第二是中等收入群体成为主流；
第三是核心资源持续向中心城区集中。
人均GDP的确不等于人均收入。GDP增长了，老百姓的口袋未必会膨胀。
好在重庆“十五五”规划建议中也把这件事考虑进去了：
“高质量充分就业取得新进展，居民收入达到全国平均水平，劳动报酬提高和劳动生产率提高同步，中等收入群体为主的橄榄型社会结构基本形成……”
未来5年，重庆人的钱袋子也会随着人均GDP的增长而慢慢鼓起来。
中等收入群体将会成为社会主流。
这个时候，房价的上涨将不是“投机式”的暴涨暴跌，而是通过一个完整周期，完成价格中枢的整体上移。
这不是暴涨逻辑，而是向同级城市均值回归。
而率先完成价格中枢重估的，一定是：中心城区、核心板块、改善型与高品质住宅。
而那些供给过剩的远郊和产业和人口支撑不足的区域依然会长期分化。
04
重庆的“十五五”规划在定义城市未来的同时，也正在重塑重庆楼市的定价逻辑。
院长实拍
2030年，当重庆中心城区的人均GDP站上今天宁波、杭州、广州、厦门的水平，而房价会一直停留在“二线偏下”的水平吗？
市场最终一定会给出答案。