引言

一份长达十年的商铺返租合同，本应是业主与开发商的双赢之约，却在市场下行周期演变成一场旷日持久的拉锯战。在四川省达州市“好一新”复兴批发市场，数百名业主与开发商对簿公堂，经历了从“全额支付”到“大幅打折”的戏剧性反转。然而，比判决结果更令业主愤怒的，是同一法院在短时间内作出截然相反的裁判，是违约方单方解约后竟能通过“撤回反诉”逃避三倍违约金，是执行局对生效判决消极不作为、用“变卖呆滞房产”搪塞业主的“选择性执法”。当白纸黑字的合同被法院以“多数人”意志强行改写，当司法程序沦为违约方规避责任的工具，这场纠纷早已超越个案本身，直指司法公正的底线。

一、 十年之约：从“前四年培育”到“后六年8%”

2017年起，周某昌、曹某清、何某莲、何某等数百名业主与四川九星超越智慧物业服务有限公司（以下简称“九星物业”）签订《委托代租合同》，将其购买的达州市复兴农副产品批发市场商铺全权委托给九星物业统一运营。

合同约定清晰明确：前四年（2018-2022年）为市场培育期，业主不收取租金，租金由九星物业用于市场宣传和培育；后六年（2022-2028年），九星物业按商铺总价款的8%向业主支付年租金。同时，达州市复兴市场开发有限公司（以下简称“复兴开发”）签订《委托代租担保合同》，对九星物业的租金支付义务承担连带担保责任。

这是一份典型的“售后返租”合同。业主们投入了毕生积蓄，将商铺交给专业运营方，期待在后六年获得稳定回报。然而，这份看似稳健的约定，很快遭遇了现实的冲击。

二、 第一年诉讼：法院驳回“情势变更”，判决全额支付

2023年，因九星物业未支付2022年10月1日至2023年9月30日的租金，周某昌、曹某清、何某莲、何某等业主分别提起诉讼。

在周某昌、曹某清案（案号：（2023）川1702民初5106号）中，法院判决被告全额支付租金，未支持被告“情势变更”的抗辩。在何某莲、何某案（案号：（2023）川1702民初5034号）中，通川区人民法院同样明确驳回了被告的抗辩，认定“被告提供的相关证据，因与本案缺乏关联性，也未履行及时通知义务……不能证明其因不可抗力不能履行合同而免除部分或者全部责任”，最终判决九星物业全额支付租金，复兴开发承担连带责任。

这意味着，在第一年的诉讼中，法院并未支持被告关于“情势变更”的主张，而是严格按照合同约定，要求被告履行义务。业主的合法权益得到了法律的明确保护。

三、 第二年突变：单方解约、三倍违约金与“83.9%”的多数人逻辑

然而，仅过数月，局面发生了戏剧性变化。

2023年10月30日，九星物业未按期支付新一年度租金。次日，周某昌、曹某清等业主收到了一份措辞强硬的《解除合同通知》，理由为“近三年来受新冠疫情及疫情后全球经济严重下行等不可抗力因素影响，已无法按照你方要求完成委托事项”。单方解约行为，直接触发了合同第六条第一款：任何一方单方解除合同，需按后六年年租金标准的三倍支付违约金。

面对这一突如其来的解约，周某昌、曹某清等业主再次起诉（案号：（2023）川1702民初9948号），要求支付租金及207,778.17元违约金。何某莲、何某等业主也于同年再次起诉。然而，这一次的诉讼结果，让业主们彻底寒心。

通川区人民法院在9948号判决中，作出了与第一年截然不同的认定：

认定“情势变更”成立：法院认为，新冠疫情暴发后，达州市历经多次疫情管控，对商业经济造成严重影响，被告遭遇“严重经营危机”，继续履行合同对被告“显失公平”，符合《民法典》第五百三十三条规定的“情势变更”原则。

以“多数人”决定“少数人”：法院查明，案涉批发市场的838间商铺中，已有703间（占比83.90%）的业主与被告协商一致，将租金标准调整至原合同约定的65%，并签订了《补充协议》。法院据此认为，该《补充协议》约定的租金标准“符合广大业主共同利益”，判决租金按原标准的65%支付。“83.9%”的数据是否可信？ 业主方指出，法院采信的“83.9%业主同意降租”的数据，依据的是被告单方制作的统计表和选择性提交的几份补充协议，被告并未当庭出示所有客观证据。业主方提交证据显示，从2023年12月9日起，部分补充协议中已删除了“不可抗力因素影响”的文字表述，质疑该数据的客观性和证明力。他们认为，用“多数人”的选择来强制约束独立合同主体，是对合同相对性原则的严重背离。

驳回三倍违约金诉求：法院认定，被告虽发出解约通知但原告未同意解除，且合同仍有继续履行的必要，被告在诉讼中撤回了反诉，故“无事实基础”支持违约金诉求。业主痛斥：被告单方发出解约通知的那一刻，违约行为已经发生！法院以“撤回反诉”为由免除其违约责任，是赤裸裸地纵容违约方利用诉讼技巧规避法律责任！

四、 程序违规：撤回反诉不告知，司法建议不回应

更令业主愤怒的是，法院在程序上存在严重的违规行为。

被告于2024年2月28日提出反诉，请求确认合同解除。然而，在判决即将下达的2024年6月7日，被告突然撤回反诉。一审法院非但没有在撤回反诉后第一时间告知原告，反而将撤诉裁定与判决书一同送达，导致原告在不知情的情况下，无法及时调整诉讼策略，仍然为三倍违约金诉求预交了高额的案件受理费。最终，违约金诉求被驳回，这部分诉讼费却由原告承担。

业主直言：“这是典型的‘程序陷阱’！如果法院提前告知，我们可以选择撤回违约金诉求，避免不必要的诉讼费损失。法院的做法，究竟是程序疏忽，还是有意为之？”

二审过程中，业主向达州市中级人民法院提交了《申请人民法院发出司法建议申请书》，与《申请人民法院责令对方当事人提交书证申请书》指出被上诉人在一审中提交的“六本书”系非法出版物与客观证据核实，请求中院向有关部门发出司法建议。然而，二审法院至今未对该申请作出任何正面回应。这份“沉默”，让业主对司法监督机制的有效性产生了严重质疑。

五、 同一法院，同一年度起诉，两种判决：公平还是随意？

将第一年和第二年的判决书放在一起，对比之强烈令人震惊。

同一个法院，同一个被告，几乎相同的抗辩理由，却在短短几个月内得出了截然相反的结论。业主们不禁要问：疫情的影响，为何在短时间内从“与本案缺乏关联性”变成了“情势变更”？这种“同案不同判”的现象，让法律的稳定性和可预期性何在？

六、 执行困境：判决生效，执行局消极不作为

如果说判决不公已让业主心寒，那么执行环节的消极应对，则让业主彻底绝望。

据业主反映，在(2025)川川1702民初7553号/(2025)川1702民初7514号等案件中，法院已于2025年作出判决，判令被告支付相应租金。然而判决生效后，执行局却迟迟未采取有效措施。面对被执行人的拖延，执行局不是依法冻结其经营主账户，而是用“变卖呆滞的房产”来搪塞业主，以“正在推进”为由，始终未能将真金白银交到业主手中。业主们愤怒地指出：这哪里是强制执行？这分明是“选择性执法”！被执行人的银行账户每天都在运转，执行局却视而不见，拿一套无法变现的房产来敷衍，这不是在保护申请执行人的权益，这是在给被执行人“打掩护”！

业主痛斥：“赢了官司输了钱，这算什么公平？判决书成了‘法律白条’，执行局成了违约方的‘保护伞’！我们老百姓拿着法院的判决书，却无法兑现，法律的尊严何在？”

七、 业主的抗争：从诉讼到抗诉，每一步都步履维艰

判决下达后，周某昌、曹某清等业主不服，向达州市中级人民法院提起上诉。二审法院维持了原判。随后，他们向四川省高级人民法院申请再审，亦被驳回。

目前，部分业主已将目光投向检察监督程序，向人民检察院提交了民事抗诉申请书，请求对生效判决提出抗诉，启动再审程序。同时，针对在诉讼中被引用的、业主认为系“非法出版物”的证据材料，以及要求法院责令对方提交完整补充协议和前期租金使用账目的申请，也成为他们继续维权的焦点。

业主何某的话或许代表了他们的心声：“我们相信法律，相信白纸黑字的合同，但法院的判决告诉我们，合同可以被‘多数人’改写，违约可以不用付出代价，执行可以无限期拖延。那我们还能相信什么？”

结语

从“全额”到“六五折”，从“不支持不可抗力”到“认定情势变更”，从“撤回反诉不告知”到“司法建议不回应”，从“判决生效”到“执行无期”，达州“好一新”商铺返租纠纷，如同一面棱镜，折射出当前司法实践中令人忧心的种种乱象。当“同案同判”的司法理想在现实个案中产生裂痕，当“程序正义”沦为一句空话，当“执行难”成为常态，每一个把身家性命押注在法律文书上的普通人，都难免感到迷茫与不安。

这场纠纷，远未结束。它留给法律界的，远不止一个案件的答案，更有对“情势变更”原则如何审慎适用、对“合同相对性”如何坚守、对“同案同判”如何保障、对“执行难”如何破解的深刻追问。法律的生命在于经验，更在于逻辑与稳定的预期。当市场主体对规则的确定性产生怀疑时，受伤的不仅是某个具体的投资者，更是整个商业环境的信任基石。

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