今年上半年，我们楼市所呈现出来的数据还是比较可以的，所以投行之间也就做了预测，中金率先发声，直言楼市拐点已至，核心城市房价即将回暖上涨；另一边大摩火速反驳，称本轮升温只是短期反弹，全国楼市大盘并未见底，多数城市房价还会继续调整。

两大顶尖机构观点截然相反，让很多买房人彻底懵了：到底是该趁机抄底，还是继续观望等待？今天老陈也来凑凑热闹，聊一下。

我们先聊聊中金的核心逻辑，它的看涨结论，精准锁定一线城市核心资产。

在中金的研判里，北上广深的楼市拐点已经确认，年内会稳中有涨。支撑这个判断的理由很实在。

第一，一线楼市三大核心数据全面回暖，成交走高、库存回落、房价企稳，彻底告别了持续降温的态势，供需慢慢趋于紧张。

第二，二手房收储、保障房再贷款两大政策真正落地，打通了楼市最关键的置换链条，改善族卖旧买新的流通被彻底激活。

第三，经过数年调整，核心城市房价泡沫出清，租售比、房价收入比回归合理区间，积压的刚需和改善需求十分充足，二手房的回暖后续会稳步带动新房市场。

而大摩的悲观判断，聚焦的是全国楼市大盘，覆盖面更广，也更贴合多数三四线城市的现状。

大摩认为，三四月份的楼市升温，只是积压需求集中释放的短期脉冲，绝非趋势反转。后续多数城市房价、销量仍有调整压力，全国大范围回暖最早要等到2027年下半年。

当然他背后的判断逻辑也很接地气。

第一，本轮行情没有真实购买力支撑，居民收入增速疲软，家庭房产杠杆偏高，全民购房信心不足，短期成交火热只是透支过往需求，后续没有持续接盘力量。

第二，全国二手房市场极度内卷，绝大多数城市挂牌量居高不下，业主降价抛售成常态，房租持续走低，供大于求的格局没有改变，根本带不动新房去化。

第三，多数楼市政策停留在纸面，二手房收储落地体量极小，只能短暂安抚情绪，改变不了高库存、弱需求的大势。

其实两家机构根本没有真正对立，只是研判的赛道不同。中金看的是核心优质城市，赌的是政策落地实效；大摩看的是全国普通市场，看的是整体购买力和真实供需。二者的核心分歧，就在于对本轮楼市政策效力的判断。

对普通人来说，不用纠结谁对谁错，重点要抓住6-8月这个全年楼市分水岭。

这三个月是楼市传统淡季，也是验证本轮回暖真实性的试金石。如果北上广深和强二线核心区成交量能稳住、甚至逆势上涨，就说明核心城市筑底成功，市场预期彻底扭转；如果淡季一来成交量立刻跳水，就证明本轮回暖只是短期透支，市场将重回调整通道。

不过大家无需过度悲观。楼市已经连续调整四年，多数城市房价跌幅达到30%-40%，下跌空间已经十分有限。而且市场已经出现不少四年未见的积极信号：核心城市租金逐步贴近月供，公积金贷款可实现租金覆盖月供，全国商品房待售面积首次同比下降，各地公积金政策也已放宽到底。

当下楼市正处于全新博弈节点：业主不愿降价、甚至小幅涨价，购房者历经市场洗礼，不敢轻易加价入场。

这里给所有刚需、改善购房者一句真心话：楼市分化时代，快就是慢，稳就是赢。

目前没有任何权威机构预判房价会短期暴涨，未来只会是温和修复。多观望三个月，即便市场回暖，涨幅分摊到总房款也微乎其微。但如果盲目入场，很可能抄底抄在半山腰。最聪明的买房方式，永远是右侧交易，等市场趋势彻底明朗，再从容下手。