虽然泰国房地产正面临着购买力下降、抵押贷款被拒等问题，尤其是在300万泰铢以下的住房市场，贷款被拒率高达70%。这迫使开发商退出大众市场，转而主要专注于高端市场，因为高端购房者拥有充足的现金，无需依赖贷款。

但从另一个角度来看，真正的购房者（实际需求）的住房市场仍然存在“机会”，尤其是在有发展前景的郊区地段，价格低于1000万泰铢的低层房产仍然是真正的购房者一直在寻找的地区。

泰国房产咨询机构Terra Media 对曼谷房地产4000多个项目进行的一项调查确定了六个关键区域，每个区域都呈现出独特的机遇和挑战。在每个区域都需要采取不同的策略，才能有效地满足目标受众的需求。

深入了解曼谷六大热门地区：

1、曼谷中央商务区（CBD），包括是隆路、沙吞路、素坤逸路和拉玛三路，已成为一个高端市场。尽管这些区域的低层住宅均价超过每套6500万泰铢，但仍保持着10 %的年增长率。新建公寓项目数量增长了15%，但平均每平方米价格保持稳定，这反映出该市场仅面向“顶级”富豪。

大部分未售出的房产都是面向外国人和高净值人士（HNWI）的奢侈品，这些人士通常拥有3000万泰铢或以上的巨额投资资产。这非常适合那些“出售体验而非仅仅面积”的豪华项目。然而，高昂的成本、激烈的竞争以及客户广泛的选择也是该地区面临的挑战。

图：曼谷房产6大热门地区。

2、乍都乍、拉差达、帕亚泰和汇权等城区公寓市场正经历十年来的最低点。新项目数量大幅减少。目前仍在售的公寓价格均低于每平方米15万泰铢。价格低于1000万泰铢的低层住宅，尤其是三层联排别墅，成为该地区的抢手货。这为中低端实用型住宅提供了发展机遇。然而，挑战在于如何与数量庞大的二手公寓竞争。

3、东部地区：卡塞纳瓦明 (Kaset-Nawamin)、民武里 (Min Buri)、安努 (On Nut) 和拉卡邦 (Lat Krabang) 等低层住宅区正以迅猛的增长势头成为市场新星！这些地区的房价持续增长，年增长率高达 11%，尤其是在1000万泰铢以下的价位区间。虽然公寓价格仍稳定在每平方米7万至8万泰铢，但最畅销的房源价格却低于每平方米15万泰铢。这为那些真心想买房且愿意支付更高价格的购房者提供了良机。然而，挑战在于如何确保交通和基础设施能够满足这些新兴社区的扩张需求。

4、西部地区（Pinklao、Kanchanaphisek、Suksawat、Rama 2）：房价上涨，但风险较高。低层住宅价格上涨了5%，但新项目推出数量减少。售价在1000万至2000万泰铢之间的房产库存量增加，销售困难。与此同时，售价低于300万泰铢的大众市场房产销售良好。新公寓推出数量同比下降了30%，反映出开发商采取了全面的防御性策略。这为售价低于300万泰铢的房产市场带来了“机遇”，但对中高端市场而言则是一个挑战，该市场需要时间来消化现有库存。

5、北部区域，包括廊曼（Don Mueang）、昌瓦塔纳（Chaeng Wattana）、兰实（Rangsit）和林禄卡（Lam Luk Ka），随着BTS轻轨线路的延伸，联排别墅和公寓正在迅速扩张。与此同时，低层住宅市场在价格和新房供应量方面仍然停滞不前。该区域的大部分房产价格在300万至500万泰铢之间，尤其是联排别墅和公寓。BTS轻轨从莫奇（Mo Chit）延伸至库科特（Khu Khot）后，房价上涨至每平方米6万至15万泰铢，进一步推高了房价。然而，问题在于大量未售出的房源。该区域连接市区和正在蓬勃发展的郊区，交通便利，这为其提供了发展机遇；但挑战在于如何管理这些过剩的房源，以防止市场供过于求。

6、暖武里府是低层住宅增长最快的地区，价格在过去5-6年中持续上涨，平均每年涨幅达10%。由于市场需求旺盛且易于消化，畅销单元的售价在300万至700万泰铢之间。相比之下，紫线沿线的公寓项目仍需消化最初一年推出的5.8万套公寓的库存，导致供应过剩的情况持续了近十年。剩余单元的售价大多低于每平方米6万泰铢，这为低层住宅的进一步增长提供了机会。挑战在于公寓市场，在市场疲软的情况下，消化剩余库存需要时间。

尽管面临购买力下降、家庭债务飙升以及利率不利等诸多挑战，泰国房地产市场仍存在两大机遇：一是高端市场，由于购买力强劲而被视为避风港，但需要通过差异化和创造新价值来展开竞争；二是大众市场，为300万至1000万泰铢价位的联排别墅和独立式住宅提供了机会。在这个时代，开发商需要协助客户获得贷款审批，并创造超越竞争对手的附加值。

泰国房地产市场正从单纯的房屋买卖转向“生活品质”的销售。购房者不再仅仅寻求居住之所，而是希望以可承受的价格获得“更美好的生活”，这一新挑战正在塑造泰国房地产市场的未来。