现在的老黄埔，就一个字，卷！

量大盘多，海量旧改层出不穷。每个项目都拿出浑身解数，买家看得眼花缭乱。这可是狭路相逢勇者胜的战场。

今天就把四个热点盘拉出来“打擂台”，全方位拆解，看看有没有戳中家人们的“心水房”！

交通PK：谁是“通勤王者”？

对于老黄埔买家来说，“珠金琶通勤”是绕不开的话题，地铁和主干道的距离直接决定生活幸福感。

（底图截图自百度地图）

润府售楼部就建在地铁出口，造成地铁上盖的错觉，实际上项目本身要再往里走几百米，步行距离可接受，算是地铁近邻了；

中央公馆距离地铁稍远，但三主干道环绕路网更灵活；

中鼎600米到大沙地站，通勤珠江新城少坐1站；

未来方洲地块比较分散，有些地块离文冲站近、有些地块离双岗站近。

教育PK：谁是“学区黑马”？

教育资源是老黄埔的“兵家必争之地”，尤其是省一级名校的加持，直接影响楼盘价值。

润府和中央公馆都沾了怡园小学的光，但中央公馆步行150米到学校更方便，且销售强调中央公馆是老校区、润府是挂牌；

（图片来源于项目宣传资料）

中鼎的“直升”优势太香了，省去摇号焦虑，纪中北校区的成绩更是惊喜；

（图片来源于项目宣传资料）

未来方洲的华师附则是“新贵”，九年一贯制+名校背景，对家长吸引力十足。

（图片来源于项目宣传资料）

外部生活配套PK：谁是“烟火担当”？

商业、医疗、生态配套直接决定生活便利度，老黄埔的成熟度在这一轮很关键。

润府和中央公馆的商业稍显“依赖外部”，但医疗资源都很能打；

中鼎的40万㎡商业+东苑公园是王牌，烟火气和生态感拉满；

未来方洲胜在规划，8大公园环绕，就是商业兑现还需时间。

内部情况PK：谁是“社区优等生”？

容积率、绿化率、社区配套直接影响居住舒适度，大盘和小盘的体验天差地别。

润府的“小社区”是硬伤，容积率高且活动空间少；

（图为沙盘实拍）

中央公馆绿化率偏低但内部配套丰富，6栋楼也有一个独立会所；

（图为沙盘实拍）

中鼎的湖畔会馆和海派园林直接封神，改善感拉满；

未来方洲的空中花园和主题架空层很有新意，社区互动性强。

（图片来源于项目宣传资料，效果图仅供参考）

产品PK：谁是“户型卷王”？

梯户比、面积段、户型亮点是“内功”，新规产品的使用率更是杀手锏。

润府虽说使用率超100%，但实地体验在众多新规产品里稍逊；

中央公馆的1.5卫设计很贴心，就是家里望出去容易楼望楼；

中鼎的产品简直“颠覆以往形象”，120%使用率，181㎡直接封神，装修的质感也是杠杠的，面积107起也让整个项目的圈层偏改善、更纯粹，属于“后来者居上”有优秀选手了；

未来方洲的78㎡三房两卫太打动刚需，四开间朝南+超高使用率，堪称“刚需福音”。

（图片来源于项目宣传资料）

终极总结：谁是你的“菜”？

黄埔润府：“地铁近邻”但性价比需权衡

优势：大沙东站500米，通勤便利；怡园小学加持。

劣势：首开仅2栋楼，社区小；部分户型靠马路有噪音影响；产品较之遍地新规稍逊。

适配人群：依赖5/7号线通勤，在金珠琶、老黄埔、科学城、大学城（7号线）等地上班，看重地铁便利性的通勤一族。如果非常看重学校的话，建议多看几个项目对比。

中央公馆：“三央企兜底”的稳妥之选

优势：三央企开发，保交楼有保障；对口怡园小学北校区+86中；纯商品房社区居住纯粹。

劣势：47层超高层密度高；绿化率低；距离石化厂2公里。

适配人群：依赖5/7号线往返珠金琶、大学城等通勤族；注重开发商品牌实力与交付保障，追求教育稳定性和居住纯粹性的刚改家庭。

珺翎府：“改善黑马”颠覆认知

优势：110%-120%超高使用率；小升初直升六中教育集团学校；40万㎡商业+3.88万㎡公园；7000㎡湖畔会馆。

劣势：开发商名气较小；一期物业口碑一般；距离石化厂2.5公里。

适配人群：追求高居住舒适度、极致户型空间与优质教育资源，重视社区配套和生态环境，偏爱老城区烟火气（周边大沙地、大沙东、文冲商圈）的改善家庭。

未来方洲：“刚需卷王”的惊喜之作

优势：5号线+13号线双地铁；78㎡三房两卫极致刚需；华师附九年制学校；8大公园环绕。

劣势：商业配套兑现需时间；老黄埔旧改内卷；超高层密度较高。

适配人群：看重5+13双地铁往返珠金琶、老黄埔等的通勤一族；看重九年一贯制教育资源的有娃家庭；追求高得房率、首次上车的刚需买家。

最后划重点：改善选中鼎书院上城珺翎府，刚需看中建玖合未来方洲，稳妥选保利华发招商中央公馆，地铁优先选黄埔润府。买房没有完美解，根据自己的核心需求“对号入座”才是王道！