分化中求进：非限购周期楼市的新逻辑

从全面松绑到精准发力，2025年房地产市场在政策托底下进入筑底关键期，“强者恒强”的分化格局与“改善主导”的需求升级，共同勾勒出非限购周期的楼市新逻辑。政策工具箱持续扩容，市场在结构调整中孕育新动能，行业正从规模扩张转向质量竞争的新赛道。

政策调控呈现“精准滴灌”新特征。与以往“一刀切”不同，2025年前三季度全国约200个省市（县）出台超470条政策，形成“中央定调、地方创新”的调控体系。重庆以“房票安置+需求分层”激活市场，中心城区成交连续11个月正增长；武汉“汉八条”聚焦商办激活与公积金提额，单缴存人贷款额度升至120万元；合肥通过“好房子”设计导则与土地热力图机制优化供给。这种差异化施策既盘活了存量资产，又精准匹配了各地需求痛点。

市场分化成为最鲜明的时代印记。核心城市与三四线城市呈现“冷热不均”：一线城市新房价格已连续27个月同比上涨，9月涨幅达6.87%，而三四线城市同比下跌1.30% 。土拍市场更显分化，前三季度一二线城市宅地出让金同比增幅超24%，杭州、北京等城市出让金超千亿元，而三四线城市持续承压。这种分化本质是人口流向与产业活力的映射，核心城市凭借人才吸引力与经济基础，成为市场稳定器。

需求结构升级重塑供给逻辑。“刚需靠二手，改善选新房”成为市场共识，重点30城二手房成交占比已升至68%，而新房市场中120-144平方米改善户型占比达30%，杭州、成都等城市改善型户型占比超50% 。高端市场表现亮眼，上海上半年超25个豪宅项目“日光”，北京千万元级新房成交同比增长67%，倒逼房企从“规模造房”转向“品质建房”，招商蛇口、绿城等企业的改善项目去化率普遍超80%。

存量时代的行业转型加速推进。一方面，存量盘活成为新抓手，武汉允许商办用房功能转换、重庆盘活存量商办打造新消费场景，通过政策引导将沉淀资产转化为有效供给；另一方面，长效机制不断完善，武汉保障性租赁住房筹建完成“十四五”目标的95%，各地通过保障房建设与城中村改造织密民生保障网。

非限购周期的楼市，正告别“普涨时代”的粗放逻辑。在政策精准引导与市场自我调节下，核心城市的品质竞争与存量市场的精细运营，将共同推动行业迈向“供给升级—需求改善”的良性循环，为房地产高质量发展注入持久动力。