----海口vs湛江，说说商业广场的发展逻辑

过去几年，海口的商场发展迅速，万象城、吾悦、日月广场、友谊广场、万达等商场如雨后春笋一样冒出来，新商场开业运营之初，游客摩肩擦踵，轰动一时，浓烈若夏日阳光一样。与新商场耀眼相比，那就是老牌商场的黯淡凋敝，如海口海航广场（因主办方原因被更名）、明珠广场人流量被严重挤压，商铺门庭冷落，消费者寥寥无几，有些商场整层楼的商铺都被清空。他们过去创造的辉煌，如同昙花一现，坍塌之势势不可挡。

海口万象城开业，大家都说比较高端

这现象背后得看消费能力及相关数据来说话。一座城市的人均商场面积在1-1.2平方米就很完美了，而海口的人均商场面积在6平方米以上，海口的消费者能力全国前十都排不到。消费能力跟不上，商场严重过剩，消费内卷开始。商家为了盈利会寻找人流量大的商场，只有人流量大的商场才能保证商家的利润。热闹的商场品牌扎堆，冷门的商场品牌退场。整个就一连锁反应，让海口商场的格局再次打破，发展陷入白热化的争端之中。

一个城市的消费市场应该与消费能力相匹配。海口与湛江两个城市隔海相望，从商场发展路径来看，两者有太多相似之处。首先是人口规模差不多，海口常住人口280万左右，湛江市区有170万人。此外居民可支配的消费收入并不高。湛江贵为广东第二大城市，消费能力却没法匹配这个城市的荣耀。最后一点，城市的扩张之路，都是“城市包围农村”，大量的城中村被拆，用来建商品楼或者商场，在这个更新过程中，老牌商场慢慢走下坡路。

结合两地来看，老牌的商场日子不好过，一部分原因是他们架不住时代发展潮流。老牌的商家在服务功能上没法做到迭代，例如停车需求，消费升级等做出改变，这点因为缺乏超前意识；另外一方面，也与他们自身的经营理念有关。如果管理方在招商，服务管理达不到消费需求，没有相应作出调整，消费者也会随之而去。

无可奈何花落去，似曾相识燕归来。商业发展不以某些人的意志为转移。我们更应该从商场运作中看出商业的残酷特性，从更多商业发展模式当中吸取教训，免得陷入发展的大坑里面爬不出来。

熟悉了海口商场，梳理湛江商场的发展路径，商业背后的逻辑更清晰：

湛江主要城区霞山53.64万人，赤坎39.03万人，开发区34.09万人，霞山有大大小小18个商场，赤坎有13个商场，开发区有5大商业广场。从这一点来看，霞山商场数量明显占优，但是消费人群却是往开发区转移，主要集中在万达、金沙湾广场，霞山目前比较人气的商场就是鼎盛广场和华都汇广场。

目前的江霞广场，会在期待当中奋起么？

湛江霞山区的江霞广场就是这样一个典型，它经历了3次重生，仍然无法摆脱停业的困境。江霞广场和鼎盛广场的位置相距较近，但是为什么鼎盛广场能够做到人声鼎沸，而江霞广场却是连人影都没有呢？到底是什么原因？这不仅仅是新旧商场的问题，更多的是体现在商场运营策略之上，对比一下商场软硬件服务，我们就会看得更透彻：

1、配套服务设施不到位。

鼎盛广场停车库有3层，停车位达到1017个，鼎盛免停3小时，电动车均是免收停车费。江霞广场地下车库只有1层，停车位只有300个而已，此外免停时间只是0.5小时，电动车收费一元一台，那么不难相比，很多客户自然就选择到免停时间长或者不收费的商场去了，这是人流少的原因之一。其实江霞广场停车库是有2层的，只是有一层出租后成为超市，所以停车库的面积大大减少，无法容纳正常车流，这是人流少的原因之二。

很多消费者对江霞广场电动车收费非常不理解。图片来源头条相关话题讨论。

2、附近商场众多。

江霞广场周边就已经有好几家商场了，我们一起归纳下：民大IDM广场、国贸广场、怡福国际广场、城市广场、国贸新天地、鼎盛广场，光是这短短的几公里，就已经有6家商场了，还不包括即将开业的爱琴海购物公园和上悦城购物广场。这商业竞争是如此之大，相比较之下，江霞广场无论是经营面积、招商体量、装修及配套服务设施，都是处于一个相对比较尴尬的水平。

有商业规模，而没有相应的硬件支撑，也不行。

3、商场周边消费力不足，市场定位不准。

江霞广场周边属于老城区，附近都是老人和小孩比较多，但是这2个群体属于消费能力较弱的，到商场大多数都是饭后闲逛，享受一下免费空调，基本上不会消费。商场对于老人和小孩有针对性的消费类型商铺较少，可见商场本身定位不准也有一定的因素。

4、商场设备老旧，经常出现故障。

江霞广场从2011年6月12日开业，至今设备已有十几年之久，商家经常反映电梯经常困人、空调不够冷、停电的情况也屡见不鲜，就连外面的LED屏幕，也是有部分是不亮的。商场都是讲究一个舒适感和体验感，如果舒适感和体验感都差了，那么人们自然也不会去那里消费，除非真的是别无他选了。

5、2大品牌管理方撤离原因成迷。

2014年王府井撤场公告

江霞广场的前身是湛新市场，于2011年摇身一变成为了江霞广场，后2012年引进北京王府井商业管理品牌于2014年赔付了2200万后撤场，然后于2019年引进中山大信新都汇商业管理品牌于2021年8月撤场。连续更换了2大品牌都无法经营下去，王府井宁愿赔钱也要走，到底是他们内部出现了什么样的问题？这到底是多大的问题才导致2大品牌管理方撤场呢？

早期的湛新市场

现在，江霞广场总是在网络上被人提及，其命运让人扼腕叹息。商场运维管理服务是一门学问，与当地的消费能力，生活习惯也有很大关系。一个商场不火，得从内外部找找原因，得自身来一个深度剖析，才能找到问题根源。

从历来的问题看，商场不火，或者屡战屡败，问题是商场主办方的责任。这点，海口和湛江都不例外。例如海口以前有个叫万国大都会的商场，一到下雨就积水，有一次更是淹了几十辆汽车。这样的商场，谁敢来？

其他问题，咱们下篇再讨论。