——物业金蝉脱壳，开发商耍诈蛮横，业主如何应敌

“真正发现问题，解决问题的协会或者部门才是好单位，而不是沽名钓誉，尸位素餐。”

网络流行三幅图片形象展示小区服务的物业“变脸”。刚刚入住的小区，物业保安像绅士一样，彬彬有礼，笑脸迎客，随叫随到；入住三年，保安身材走样，一身油腻，衣冠不整，爱理不理；十年之后，保安垂垂老矣，昏昏欲睡，心有余而力不足。用贾冰小品《裙带关系》情节：97岁的六舅姥爷被安排在单位门口当保安，每次进门都不敢按喇叭，怕把人按没了。

安保服务缩水只是小区管理服务的一个缩影。大部分的业主其实并不在意小区服务有多好，而是在意服务不要触及底线。很多事情，睁只眼闭只眼就过去了。物业可不这么想，小区业主一松懈，他们就会乱来，业主一紧逼，他们就会作，进行各种各样的表演。双方缺少制衡，物业服务“一松就乱，一逼就作”。

这是不是买房的时候的服务？

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还是这个小区的样本

今天，这一幕就在海口某小区上演，一家物业掏空小区资产，临走之际还恶心一把业主，由此引出一个小区物业管理服务深层次问题：如何消除开发商的长期影响力。以这个案例，给各单位、各协会出一个难题。向来，他们都是以和事佬的身份来协调问题，现在估计也要转变一下工作作风了。

海口宝源花园小区业主（很多人会在脑海检索，这不就是去年6月因疫情被封闭管理24小时的小区么，看来该小区有上新闻的潜质）现在很闹心，原因是开发商把属于自身产权的地下车库调价了。以前包月210元/月，每出行一次收取5元/次。现在开发商调价到280元/月，还按季来收取。据说单次的收费取消，逼迫业主办理季卡。当时很多人都觉得贵，现在想来，人家这是恩赐。

对比下海口西海岸某小区，停车费每月从210元，上涨到430元，甚至650元，职能部门还找不到处罚依据，多方协调都无果，这就很可爱了，至少助长了开发商涨价的嚣张气焰。

地上停车位产权属于全体业主所有，物业管理代收费，业主不主张，或者主张成本太高，物业就装疯卖傻不知晓。地下产权不在于业主，包括人防设施，《物业管理条例》规定，谁开发谁受益。业主就失去议价能力，任由开发商涨价。地下停不了车，车主就会争抢地面紧张的停车资源，把矛盾转移到业主内部。开发商涨价不仅仅是为了谋利，更重要下一盘大棋。

这一招出奇制胜，名正言顺。如果现在拿不出制衡的手段，这一切只是涨价前的序曲，更多的矛盾都会由此展开。

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简述事情的原委

海口宝源花园建设分三期。第一期开盘大概是2008年左右，房价为4000元每平方米左右。第二期开盘大概2010年左右，房价就是国际旅游岛价格，8000元每平方米左右。第三期开盘是自贸港价格，房价上涨到17000元每平方米。

我们可以看到一个从谨小慎微到步步为营的开发商，猥琐发育成为暴发户的全过程。物业在这个过程当中携手并进，亦步亦趋，比翼双飞。我们也知道，中国人是全世界最善良美丽的人，他们就分散在每一个小区。他们如此善良，物业和开发商当然偷着乐。

事情的第一个转折点是发生在2014年前后。

当时一批热心业主声称要成立小区业委会。物业预感好日子要结束，前前后后把三十六计使用了一半。例如离间计，他们鼓动一些亲物业和开发商的业主散播消息，业委会成立之后，他们没有优惠停车了（有些开发商和物业裙带户肯定少交物业费和停车费）；笑里藏刀，物业始终以老好人形象自居，说开发商不配合，自身工作受夹板气等等；瞒天过海，物业就是不肯给业委会筹备委员会交出业主名册，逼得筹备委员会成员挨家挨户敲门填选票，遇到物业亲信，他们就会翻白眼，吐一脸吐沫……

可喜的是，第一届业委会成立了，他们履行自身职责，办的最重要一件事就是跟物业对簿公堂讨要公共收益（为什么要走到这一步，物业不配合，业主筹钱打官司），业委会计算物业应该退还公共收益大概是100多万，法院判决打了一个折扣，物业支付30多万，这笔资金就进入了业委会开设的银行专用资金账户。

后期，业委会一松，物业就我行我素，业委会不追讨费用，物业也不主动上缴公共收益。业委会发动一次诉讼，成本太高，物业也打悲情牌，公布运营账单，每一季度账单都是亏损，小区都是漏洞，修修补补太花钱了。后面，我们知道，物业服务管理十年，基本上年年亏空，大概亏空了160多万。业主对业委会要求太高，业委会响应不及时，业主就不满意，物业再一次偷着乐。

2021年是第二个转折点，因为第二届业委会成立了。

很多有公益心，热心小区事务的业主不能眼睁睁看着家园沉沦，再次发动业主成立业委会，这意味他们要付出更大努力，既要收复过去丧失信心的业主，还要面对新入住的业主，难度系数很大。估计物业都低估他们的决心，这一次掉以轻心。新业委会成立了，他们不动声色干了两件事，直接让物业吐血。

第一件事，清理物业多收业主的电费。小区的电费价格很高，这里面还有很多门道，例如把公共用电也摊到业主电费里面。就算国家下调了电价，物业也没有给业主退费。业委会上台之初，就办了这样一件好事，让物业明细电费项目，退还多收的电费给业主。

往严重一点来讲，物业这叫侵吞业主财物。物业意识到问题严重性，开始让业主签字领取退费，业主没有领取的，直接从业主下个月的物业费里面对冲掉。别看人均100多元的退费，1000多户，对物业也是一笔不小的支出，这不是吐血是什么？小区收费，又何止电费这一项？

第二件事，业委会追讨公共收益。上文也说过，业委会不主动要，物业不会给，必须以一种不体面的方式要。业委会动用公共收益打官司，需要过半业主授权。当业委会就走这个流程，物业知道这届业委会不是绵羊，他们也干了两件事扭转颓势。

第一件事，与开发商割席断义。开发商先行一步，把物业告上法院，原因是物业这些年一直找开发商借款，开发商也一直在援助物业（我们总算找到物业亏损怎么活下去的理由）。十年下来，开发商支付大概95万元（一切以法院公布的文书为准）。物业没钱还，开发商也就不讲情面，咱们法庭上见。

回过头来看，物业没期公布账单都是亏损，这一步棋，他们早就布局好了，只是什么时候拿出来用而已。于是，两方上演了双簧。用业主话说，这叫金蝉脱壳。

这点就让人拍案叫绝，物业就算账户有钱，他们也会被开发商追讨走，怎么可能把公共收益再一次给业委会？苏格拉底说过，人不可能踏入同一条河流。物业也是人。

第二件事，物业撤凳子，这不是恶作剧。物业主动提出，老子不干了，给业委会两个月另请高明，你们找家新单位收拾破摊子吧。

以前，业主或者业委会都说，你每年都亏损，我们也不想你们当活雷锋，你们走吧，物业岿然不动。业委会组织业主进行投票驱赶，物业经受风雨飘摇，依然稳如泰山。物业入驻新小区，物品折损少，物业支出也就少，这样的小区就是“小甜甜”。等到物业折腾够了，小区维护成本高，它变成了“牛夫人”。物业把三十六计使用齐全，一招釜底抽薪，走为上计。走之前还把空荡荡的家底亮出来，真是绝情又无义。

如今物业主动撤凳子，不就是想让业主摔一跤，把矛盾转移给业委会身上么？包括开头提交的，开发商也在谋划收回地下车库的管理权，他们打出一套漂亮的组合拳，目的在于激发业主内部矛盾。我们可爱的业主，在蝇头小利面前最容易分化，这样压力就会转移给业委会，业委会承受不住了，估计会找物业和谈，矛盾就会不攻自破，问题就会迎刃而解，一切化解于无形之中。再下贱一点，说不定某些业主都会求着物业别走。

余生很长，物业肯定不是这么想

爱你，别走，我们不是张震岳。

你要走，算清了账目再走。在涨价面前，业主需要更加鲜明亮出自己态度，戳破无良开发商的险恶用心，肃清开发商遗留的影响力，理清物业财务状况，还小区一个晴朗天地。

03

开发商有没有随意涨价地下车库的权力？

这一根源产生的主要原因是产权问题。很多小区的产权，一部分还是开发商所有，例如地下车库。就算开发商开发完毕，这些没有卖出去的车库还是开发商所有，仅凭这一点，他们就有办法拿捏业主，逼迫业主购买车位，特别是一些车位紧张的小区，如果业主不购买，他们就会通过锁车位，固定车位等手段，宁可让车位空着也不会让业主停车，这不就是资本家赤裸裸的嘴脸么？以市场经营为由，不惧怕职能部门的处罚。当然，是真处罚，还是假处罚，处罚是打在棉花上，还是拳拳到肉，这就不得而知了。

当初，他们报建的时候，这些车位都是小区配套设施，为小区服务一部分。现在为了钱就不择手段。职能部门在这一点问题上，就不能以市场行为来帮助他们洗脱责任，而是强制他们以满足业主服务为前提。否则，这样的楼盘开发就不要通过验收了。在公共服务领域，可以引入竞争机制，实现资源有效配置，但是绝不是一味通过涨价来完成。

细究起来，他们的电费走不走小区线路，不给他们走行不行？他们的管理费到底如何交，要不要独立核算？这些问题就会像小孩子过家家一样，陷入无休止的争论当中。谁又有这个耐心跟这些流氓算计？

其乐融融，小区建设的愿景

小区产权界定其实是一个非常模糊的问题。物业接盘开发商开发的小区，物业以闯入者的身份进来，哪些属于资产属于业主，他们知晓得清清楚楚。他们可以模糊边界，压缩业主权利，这些都为后面小区服务管理埋下纠纷。

很多楼盘开发之后，都是开发商指定物业服务，他们原本就是一家人，换掉他们很难。现在业委会起诉，物业为了对冲风险，就与开发商沆瀣一气，制造矛盾让业主承担这些后果。这样的开发商或者物业，一旦进入司法程序，有关部门就应该严格审计他们账目。一旦有做假帐的行为，就要纳入失信名单，市场应该严格准入这些无良开发商和物业。所以，职能单位，千万别在这些问题上为自己的挫败感找借口，而是应该联合更多机构一起面对这些难题，共同为业主想办法。

在小区管理方面，开发商才是幕后大佬，强势开发商多的是办法，就算他们离开一个十多年的小区，他们依然随时联合物业，两者名正言顺收割业主，这点需要警惕。

一个案例，足以说明当下小区自治难题，涉及到的学科，牵扯到的部门太多了。业委会协会千万不要以为自己协调几个业主纠纷，就把业绩吹上天，小区管理是一道难题，需要深入第一线才能发现大问题。真正发现问题，解决问题的协会或者部门才是好单位，而不是沽名钓誉，尸位素餐。