“潮海南：潮起潮落，讲述海南一些房产、旅游、消费的动人，耐听的故事”

01

缘起

海南是多方瞩目的热土，潮起潮落，沙滩拾贝，总会留下很多精彩的故事。海南发展走过很多路，有人可能觉得匪夷所思，有人觉得理所当然，有人觉得水到渠成。例如，前段时间椰树集团联合瑞幸咖啡发布新品，本来用户口碑爆棚，结果椰树立马推出争议的招聘广告。很多人说，你觉得很丢人，一看就知道你不是海南人，我们就喜欢这种“土味”。这个分歧来源本土思维的情感耕植，世界上营销让人眼前一亮的企业很多，何必一厢情愿把自己的情感依附一家本土企业？更何况，椰树业绩停滞不前，自身也不是在调整么？可怕的不是你看到什么，而是人家给你看什么；不是你想什么，而是你认为人家在想什么。你觉得很“土”，他们觉得很“潮”，企业要的就是你争议背后的流量，你算什么？

另外一件事，我也觉得很“土”，其做法就像不过脑的小孩吵架一样。一家小区的物业撤场，走之前要后来者还钱，否则要撤走小区安装的监控设备，他说这是自己花钱安装的。这咄咄怪事就发生在海南。如果这样的事情发生在你的小区，你会觉得“潮”么？

身处海南这片热土，很多事情眼不见心不烦，但是见了就说说。开辟一个栏目，讲一讲海南“潮故事”。

02

一个小区啼笑皆非的故事

上篇“业主版三国杀，海口宝源花园为什么这么火”，我们讲述海口宝源花园与物业海南中宝源的斗智斗勇，见招拆招的故事。物业又出新招了，再次拉低吵架的水准。

为了让大家看的懂，我简述事情经过：

海口宝源花园小区是一家十年小区。十年说老也不老，因为三期的业主还在装修，对他们来说，会在这里开启崭新的一页；说老呢，有业主住了十年，房子天花板受潮泛白，公共区域瓷砖脱落，小区水池青苔爬满墙壁，有些地方草坪光秃秃，树枝也没修建，呈现野蛮生长之势。不管先来后到，大家生活在蓝天白云之下，接受同一物业服务。

这样的小区很美，你忍心离场么？

2022年初，第二届业委会成立之后，他们开始跟物业算账，第一步把电费重复计费的问题捋清楚了，物业给业主退费，这笔费用大概是十万元左右。第二步就是跟物业追缴公共收益。粗略算了下，大概近百万元左右。物业就不干了，发函回复业委会，我们准备在两个月退场，你们找人接手吧。同时，开发商也把物业告了，大意是物业借钱不还。

物业要走，业委会措手不及，再次给物业发函：能不能宽容我们一些时日，至少等我们找到新物业，您再走啊。

这一次，物业回答很坚决，我们要走，谁都拦不住，两个月时间已经够长了。

当初，他来的时候，也没经过你同意，现在想走，自然也不由你说了算。双方有没有合同约束，这里就是公共厕所。

物业想走的理由很多。其中最重要一点是亏损。从物业有记录的账单公布以来，多多少少都是亏损。亏损之后怎么办？借钱过日子吧，找最亲近的人借钱，于是楼盘的开发商再次接盘了。如果不是开发商把物业告上法庭，大家都不知道，原来物业的日子这么不好过，度日如年啊。

第二届业委会刀刀见血，物业就觉得日子更难了。开发商一看业委会要找物业要钱，于是立马就启动法律程序追讨物业欠款。有关借钱，不是关系好到穿一条裤子，很少有人会借钱。开发商和物业，很多地方就是穿一条裤子。物业借钱，开发商借了。这是企业之间的拆借，谁也管不着。但是，开发商关键时刻起诉物业，业主的公共收益可能拿不回来。这个时间节点，就有点演双簧的感觉了。

就在业委会启动物业公开招募程序，物业打出第三张牌，因十年小区监控设备老化，他们花了大概15万元进行设备升级改造。现在我要走，新物业要来，烦请告知他们，这笔钱他们要给我。

开口就要15万，拆走不谢

所谓的采购，业主不知情啊

这都什么事，新的物业还没有来，就成为了背锅侠，有了这个门槛，人家谁敢来接盘？就不怕你捣乱算旧账？今天你可以以视频设备更新要钱，明天就整不出其他幺蛾子么？这样的物业，把局势牢牢掌握在自己手上，多可怕。

物业安装这些设备，在干之前是不是要经过业主同意，把费用预算、设施使用、招标等问题公布清楚。现在，这些问题大部分业主都不知情，突然就冒出来一个15万设备问题，这就太过儿戏。有些懂行的业主之间说了，这笔费用走公帐么，能否公布打款细节。如果是现金支付就有偷税漏税的嫌疑。这些设备，一根线路都几百元，这样的采购堪比天价采购，经不起任何推敲……既然走之前要算账，物业就应该敞开算，把这些问题一一算清楚，总不能小区是你打理，你大大小小都有投入，然后走之前全部拆走。你是前苏联啊，闹翻就卡脖子，鸡蛋太小都不算鸡蛋，硬是要弄一个卡尺，尺寸太小的摔地上砸破。这年头，谁都是勒紧裤腰带过日子，鸡也营养不良，就不能心理阳光一点，枪口抬高一点？

某些业主还是抱有幻想，觉得物业不想走。我觉得这有点天真，就算他们想留，也是在通过这种方式倒逼业主，给后期的服务找一个涨价的理由。此外，他们这样没有底线算账，其实也做好了走人的准备，走之前尽情嘲讽，愚弄业主。作为业主，你还没觉得受到侮辱啊。这样的物业能留下来请客吃饭啊？

03

物业退场：软实力vs硬碰硬

中宝源物业这样的做法，我不知道在海南其他小区是不是有特例。先前，我知道有些业委会投票把前期物业赶走，有些物业公司的态度就很强硬，他们硬扛到底，死皮赖脸就是不走人。双方剑拔弩张，打打闹闹不可开交，基本上都是元气大伤。业委会呢，杀敌一万，自损三千。像中宝源这种用“软实力”说话的企业，背后必有高人指点，他们占据了有利地形，镇定自若，虚虚实实，你就不知道他葫芦里卖的什么药，反正就是不会跟一盘散沙硬碰硬。策略达到了，不攻自破，问题迎刃而解。

4：0出局，斯马特在嘲笑你

我在上篇当中分析过，三十六计，他们一直运用熟稔，散沙有组织，他们就在散沙当中寻找对立面，制造内部矛盾分化组织。回过头来想一个问题，物业当初进场可是两手空空，现在离场就有底气要拆东拆西，又是什么支撑他们斗争的底气？或者说，这些糊涂账背后的症结是什么？弄清楚这些问题，物业与业主之间的矛盾才能化解，也为后来自贸港的物业条例带来修订的可能性。

第一点：物业公司能不能有亏损，或者长期亏损运营情况？这点毋庸置疑，他是公司行为，就必须用公司的行为规范企业运营，他经营不善导致亏损，也有很多途径来扭亏为盈，例如开源节流。这些都做不到，那就涨物业费吧？过去他不涨价，或者业主不同意涨价，他可以选择提前走人。

问题是，他们进场之初就吃了业主不知情的红利。有些物业进入小区，业主没有选择权。后期真的经营成本高，他们想涨价，性质又发生了改变，得由群体业主决策过程，业主这个时候岂能买账？吃了他们的，现在能吐出来么？

如果他们进驻有合同保障，例如一年签一次合同，物业财务支出每年公布一次，业主有权进行审计。例如美兰区提倡的“信酬制”就是在财务问题解决这一问题。真枪真刀的审计，不会把问题拖这么久，也就不会亏损这么久，他自己都会主动走人。

第二点：物业公司财务管理，由谁来进行日常监督？既然是一家公司化运作的企业，他财务造假该咋办，在这方面他有优势，他给熟人几个月物业费，或者少收停车费，然后通过其他方面把账做平。或者通过这种不公开的借贷关系，来说明自己没钱，或者转移资产，这该怎么办？物业的花费，哪些是公共收益，哪些是物业成本支出，这些谁说了算？这样的财务管理该如何处理，谁有权来查询这样的企业？一般的业主都不一定能看清楚这套路。

第三点：物业公司的资产管理。对于小区升级改造，费用来源可以是公共收益，物业费，或者公共维修资金。物业作为代理人执行这些建设，特别是以自身亏钱来算计这些资产归属，这有理么？

目前小区据说抽水泵已经有一个老化，物业已经不动用资金去维修。如果动用资金维修，他们会不会把水泵也拆走。这样算不算转移资金或者偷窃公共设施？

问题矛盾来源在于物业入场之初就没有把产权明细，责任落实，财务状况划分清晰，业主呢，话语权很少，现在买房入住都需要指标费，主动权进一步被剥夺。光一个地下停车位就可以闹出很多问题，而且很多问题都是发生在一些高端小区。这些都是隐患。这只能说明，小区管理该重视这些问题了。

我一直强调一个观点，小区是社会的毛细血管，从这里可以窥探一切问题的根源。小区管理，需要更多人士俯身下去，做好更多研究，调查问题来解决问题。这个问题都解决不好，监管部门或者某协会会就不要自吹自擂了。这几年物业服务管理方面真没什么进步，相反自治的门槛是越来越高了。

最后一点，物业公司离场后，就不要带小区的名字了，该再次改名了吧？（作者：小锐，潮海南专栏特约撰稿者，网红经济研究者，经济学人，海南自媒体撰稿人，区域经济研究者）

本篇只代表个人立场，不代表本号观点。