这两天深圳楼市的第一大新闻是海德园日光。

有人说海德园虽然日光但卖得没有预期的好，因为弃选率达到58.1%，有超过一半的人入围了但没选房，市场依然很差；

有人说海德园能日光，说明大家对深圳市场的预期没有那么差。

我认为这些分析其实都不太对劲。

因为海德园的成功，和大环境没有多大关系。

海德园面向的都是1000万以上的买家，最低总价1049万，深圳还没富裕到随便大街上抓一个人都有千万资金的程度，

有钱人，不能代表深圳楼市的大多数。

海德园前两次开盘其实都日光了，楼盘本身就是网红楼盘，所以这一回日光算不上什么新闻，没有惊喜，只能说是维持了基本盘。

另外，这一次海德园只放出了237套房，实在是太少了，深圳不缺有钱人，海德园毕竟是有价格倒挂的，对真正有钱的人而言，买海德园相当于降价买一个地段不错的豪宅，一部分有钱人还是愿意出手的。

海德园日光，在当下的楼市中，只能说明两点：

第一，所谓的市场震荡、所谓的市场不佳，只是针对普通人而言的，对有钱的那一批人影响不大；

第二，深圳楼市的行情，已经分化出了巨大的鸿沟。

这一点大家看看最近乐有家公布的最新数据，就会有所察觉。

在乐有家最近公布了最新的成交数据总结中，有一部分数据公布了3组成交片区，很直白地勾画出了深圳楼市的巨大分化。

分别是：

深圳低于指导价成交的片区；

深圳高于指导价0-10%成交的片区；

深圳高于指导价10-20%成交的片区。

从图表中可以看出，低于指导价成交的片区，多数是刚需板块，有一部分成交价甚至已经跌到了2016-2017年，比如龙中的保利上城，最新有一套成交单价跌到了3.4万/㎡；

而那些高于指导价成交的片区，占比排名前列的都是豪宅片区，有些楼盘成交价可能还在2021年的相对高位。

比如红树湾板块的百仕达红树西岸，最近就成交了一套20万/㎡单价的房源，成交单价和2020年高峰期相差无几。

有的小区成交价回到2016年，有的小区还在卖2020年高峰期的价格。

这就是此刻深圳二手市场极度分裂的现状，和多数人相关的刚需盘、改善盘割肉无人问津，富豪们青睐的豪宅盘持续坚挺。

这还只是二手楼盘，新盘的参差更是明显。

豪宅定位的海德园日光、地段稀缺的碧海新盘越秀潮樾府也是接近日光；

而东部的一些楼盘，比如盐田的望辰府，现在一套都没卖不出去。不只是买家不光顾，连自媒体都不想关注......

龙华、光明、宝安这些地段位置还不错的新盘，销量不好的比比皆是.......

深圳楼市的冷清和热闹，其实都是针对特定群体的。

你说行情很差别买，但富人未必这么觉得，转眼就马上买一套豪宅；

人与人之间的悲喜并不相通，热闹是他们的，没有绝对的感同身受。

每个月的二手成交量数据，那可能才是多数人能感受到的大环境。

在现在这个复杂的环境下，最难的不是看清行情的本来面目，最难是怎么去抉择。

选择，当然也是分层的。

如果你是富豪，所有的动作都是为了优化资产配置，整体行情不佳，优质资产也会有捡漏的机会，抓住这个周期的机会，按照自己的节奏来就好了。

如果你不是富豪，现在可能会有些迷茫和焦虑，尤其是在经济环境不佳的时候。

但老实讲，担心也没用，你不是那个影响大环境的人，你只能做好自己的事。

如果你的资金情况并不充裕，正常开支都存在问题，那就好好规划自己的工作，该苟着就苟着，等待环境转好的那一天；

如果你还有比较充裕的资金，最差的选择是储蓄然后等待通胀去吃掉存款。

大家都觉得现在存款很安全，但其实你现在的储蓄不是主动储蓄，那是被动储蓄，尤其是在存款利率开始变低的情况下，储蓄的机会成本会越来越高，收益越来越少。

对于这一部分群体来说，适当买入有价值的资产，尤其是低成本买入的优质资产，会比单纯的储蓄更合理。

当然，现在买房，尤其是在深圳买房是需要有一些谨慎心理的，不同需求方向不一样。

刚需有刚需的买房策略、改善客有改善的方法。

在深圳，尤其是非豪宅板块，不是所有价值板块的小区都值得入手，价值区域是一回事，价值区域内的楼盘有没有买入价值又是另一回事。