我有一个粉丝朋友最近问我，在南山买房，预算1000万左右该怎么选？

这个预算段，我认为是最纠结的一类了。

纠结是新的还是老的，纠结是位置还是社区，感觉哪儿都能选一选，又感觉哪儿都看不上...

大学城嫌偏，前海觉得没配套，后海觉得老，蛇口好的买不起差的瞅不上，毕竟也是买1000万的房子呢？老子不甘心啊

我觉得纠结来源于两点，第一是对于自己的需求定位还不清楚，第二是对于楼盘的认知度还不够。

接下来我按照顺序和大家一一分析南山的各个板块价值，在刚需的板块就不要错配买了改善，在豪宅板块里也不要作死买个小户型刚需。

即使是在中国第一强区——南山区，也不是所有的房子都能买。

不是所有的房子都能买，当然也不是所有的房子都会涨。

楼市分化的行情，已经席卷深圳每个角落。

首先，我们物理的把南山分成12个板块，如下图所示：

1.大学城，刚需改善

1000万可以在这淘到小区和环境以及学位都非常不错的选择。

主要价值就在两点，第一，南山产业北移。

南山大学城是南山智囊、留仙洞总部基地陆续成型、西丽高铁新城开始建设。

第二，楼龄新。

对于追求环境、楼龄的买家来说，大学城是南山为数不多的选择。

天悦湾、鼎胜金域世家、宝能华府、水木丹华、宝能城、华晖云门，合适价格800-1100万的客户。

宝能城东区75-89-135-155m²，75m²是门槛三房，缺点只有一卫，900万左右，89m²做了3与4房2卫，总价约1100万上下，135-155m²主要共有来自于法拍房，宝能主要是靠自身产品力够强，高实用率，自带商业中心，与地铁，楼龄也新，所以流通性一直保持的很好。

华晖云门82-89-126m²，挨着宝能城东区，相对上车会更轻松些，去年88m²三房总价在900万左右能买到，今年整体报价贵了一些，整体实用率也高。

博林天瑞85-89-145--156-172m²，目前有84m²三房总价926万多，200m²六房的报价2300万，考虑南山品质中大户型，这个楼盘还是可以纳入参考的，玻璃幕墙的外墙还是很耐看持久的。

2.西丽，刚需

西丽的房产价值我总结为一句话，南山带小区比较便宜的一个板块。楼龄较老、学校一般，1000万在西丽买大材小用，主打的就是适合刚需。

600-850万你就能买到一个花园社区的3房，代表性楼盘深云村、俊峰丽舍、桃源村三期。

3.南头，学位为主的刚需板块。

南头的价值就沿着南山大道划分，南山大道往西便宜、南山大道往东靠学校。

对于刚需来说，南山大道西代表性的小区有英达钰龙园、前海金岸、四季丽晶...刚需想在南山上车的洼地，500-600万能买个不错的2房。

但大多都楼梯房，楼龄20年左右的，不建议入手。

南山大道东是麒麟中学覆盖的片区，这一块房子楼龄都不新，但居住氛围很浓厚，价格一直卖得都还不错，大家对麒麟学校还是蛮认可的。

麒麟小学与麒麟中学的就五个盘，麒麟花园/缤纷年华/绿茵丰和家园/嘉庭苑/蓝虹雅苑。

这边挨着荔香公园，对学区要求高，预算有限的可以关注。

刚需偏改善的话，可以看看南头同乐这边的两个次新盘，都是2017年的。

豪方天际75-89-142m²，75m²的三房应该是整个南山总价最低的次新房，780万左右上车，均衡性很不错，自带南山园丁实验9年制学校，12号线地铁口，车位比充足。

89m²能做四房，总价大概在900万左右，同样四房总价应该是宝能城89m²四房更有优势。

前海东岸，77-88-126m²，88m²主打三房，126m²赠送高，可做通透5房，可看中山公园。美中不足的是豪方与东岸都是挨着北环，有一定的噪音。

4.科技园，分化比较严重的板块。

科技园最重要的房产价值就是南山的就业产业中心，当然还有万象天地的网红商业，还有大沙河生态长廊。

主要就是以价格段区分刚需或者改善片区的。

大冲片区是整个科技园板块最便宜的片区，有八几年、九几年的楼梯房社区科苑西小区、凯丽花园、豪方花园...，大冲这里也有小户型社区阳光海景豪苑、晶品居、缘来居，阳光海景豪苑57㎡两房成交价480万左右。

这个片区就是刚需片区，比较推荐的就是大冲新城花园，楼龄新，离大冲学校近，有小户型60平的两房成交不到600万。

改善片区就是润府片区润府片区的润府一期、大冲城市花园，高新学区覆盖的片区比如阳光带海滨城1-2期、海怡东方花园...，3房价格在1350-1600万，都是学位不错，有商业，大社区。

这个片区也是有豪宅的，普豪的话比如润府2-3期150㎡-275平的大户型，成交价2500万左右，高新片区的卓越浅水湾、京武浪琴半岛、珑御府，高新学区的大户型。

5.南山中心，刚需

南山中心的房产价值我认为最重要的就是区位价值，南山中心处于南山中间位置，去前后海、科技园几大产业中心比较近，有产业红利，且商业、公园、地铁都很方便。代表性的楼盘就是信和、现代城华庭、光彩新世纪等，700-820万在这里可以挑个三房，500-600可以挑2房。当然也有鸿瑞花园和缤纷假日这种刚需改善楼盘，不过不是片区的主流

5.白石洲

白石洲的价值在于区位及旧改，暂时没有房子卖，暂时先不做分析，

房产定位暂不分析

篇幅原因，今天就先分析南山的几个刚需，改善板块，还有深圳湾等豪宅板块的分析，想看的朋友在评论区扣个1。

一个城市里面它的板块发展是存在不均衡的，有老的区域，也有新的区域；

有集中力量发展的高新区，也有只有居住价值的居住区，所以各个地方是有它们的上涨周期的，有些涨得快，有些涨得慢。

这些板块相互比对价值，这些板块的房源相互比对价值，哪些更适合你？

哪怕你就是纯自住，那你也不会甘心选一个不会涨的板块，这么一大笔钱砸下去谁都想看到一点反馈回来。

这是结合自己预算和需求的判断，看100套、200套房子没有用，该错过的还是会错过。

提前在100套、200套房子里面筛出三五套真正有价值的，做好价值分析和对比。