福田老矣，尚能买否？

这几天我有个学员问我，400万预算去看福田看房，看到赤尾一个小区感觉的还不错。

我说，别看是市中心，福田其实不贵。

过去两年，福田楼市一直处于尴尬的位置。

新盘参差不齐。

既有深业中城、海德园的接连日光，也有“史上最惨”仅8批客认筹的富通上舍，甚至还有减免两成首付卖房，70万即可上车福田。

二手更是分化严重。

一边是一年成交137套的侨香村；另一边是八卦岭等单一属性的老破小撑不住降价成交，隔段时间就要被拎出来嘲讽一番。

低预算想要上车福田，放眼过去全是楼龄20年以上的老破小，看着就不忍心下手。

除了香蜜湖因为绝对性的学校+资源表现突出，而其他片区这两年没什么表现可圈可点。

看到这相信不少人都会说，即便如此福田还是深圳政治、经济、文化中心，地位无可撼动，去哪里都非常方便。

福田作为如今的市中心，区域地位正风生水起，不论是经济实力还是居住体验，在深圳都是绝对的顶流。

但经历了这么多轮周期下的房价起伏，很多人似乎被罗湖没落及新区接连崛起，这背后的房价涨幅落差，给吓尿了。

哪怕如今福田正当壮年，大多人在买时也要掂量和担心下，会不会延续罗湖的老路，市场表现不尽人意。

刚需现在还可以买入福田吗？置换可以买哪里还有上涨期望？同样的预算应该选择买哪个板块？

这些选筹与交通、商业、学校、景观、户型、资源占有、品质、物管、稀缺度、品牌等都有关系。

福田拥有目前为止全市最顶级的教育资源。

全市四大名校（深中、深外、深实验、深高）独占其三。其他各类名校也是数量众多、层出不穷。

在福田买房，最绕不开的就是学位的选筹。

但是学位划分也不是三言两语可以说清楚的事情，所以我们先把福田各个板块细致的划分一下，各个板块里涉及学区选择我再仔细分析。

1.香蜜湖（学区好、楼龄旧、环境舒适）

本身由于传统香蜜湖片区划区不大，住宅楼盘少，随着周边临近的香域中央等高品质楼盘的不断崛起，深高南校区等优质教育资源的补充，再加上香蜜湖公园配套完善，临近的侨香农林、安托山也获得香蜜湖的”品牌”溢出价值，从中受益。

所以到今天，在潜移默化中，我们也习惯性的把侨香和农林归于香蜜湖板块。

泛香蜜湖板块，有代表性的楼盘就是侨香村91-113m²，次新，学位好，环境好。

总价1100-1500万左右，深圳顶级的居住环境前三，带侨香外国语9年制学区，超大园林，去年总成交100多套，深圳成交之王，由于无指导价，可以正常贷款，也是其中一个金融属性较强的原因，遗憾的是91只能做3房1卫，否则价格还能再溢价。

香蜜原著，2014年的小区，87m²3房总价今天跌到1300多万了，基本上算是香蜜湖次新盘门槛了。89m²可以做复式的四房，但复式的梯户比较高，2梯11户。

瀚盛花园是07年的小区，最近成交了一套86平的三房1128万，侨香外国语学区，梯户比好2梯3户，居住环境好，不过会挨着两条主干道，存在路段噪音，并且户型算个勉强的2+1。

香山美树苑，07年小区，一共9栋，一共718户，车位540个，车位估计是不太够停的，周末去看的时候基本都塞在车道过道边上，很少固定车位，但基本都是每家有一个临时停车卡，小区是这个学区居住环境最好的一个社区。小区花园比较大，绿化率45%，学校就在楼下，门口7号线农林站。

香蜜湖街道的三房，成交价与指导价相差都较大，几乎是深圳指导价上浮最大的区域了，但依然能保持流通性，保值抗跌属性较强。

2.福田中心区（大户型为主，纯自住改善置业首选）

周边环境品质好，居住人群素质高，市政配套完善，近莲花山，不过目前片区学校一般，有待升级。

黄埔雅苑（共四期），80-107-136-158m²，总价820-1500多万，属于福田的经典项目，位置核心，莲花西地铁口，购物方便，1/4期车位略紧张，2/3期车位充足，部份靠近主干道，存在噪音。

还有地段c位的购物公园，大户型为主。

购物公园位于福田中心区西南侧，板块东靠会展中心、西望深圳高尔夫、南临石厦、北近市政府，地段没得说。

很多深圳地标性建筑都在这，深圳第一高楼平安金融中心、“金融十三姐妹楼”等等。

缺点就是小学一般，中学学区较好

星河国际、中海华庭、城中雅苑、发展兴苑四大神盘，楼龄高的都达20年以上了。

但从近期的成交数据看，这些楼盘在市面上的竞争力依然坚挺。

星河国际87-123-143m²，总价1050-1700多万，购物公园商圈，车位充足1/2，居家生活便利，中学学区好，整体保养很不错。

中海华庭85-107-121.55m²，总价910-1300万，楼盘园林设计独特，中海标杆盘，物业品质高，低密度，绿化好，不过户型设计比较一般，是四大盘里买个三房1100左右能够得着的。

发展兴苑116-118-121m²，暂时没有放盘，都是大户型关注的热点楼盘，车位充足，户型方正，园林楼间距宽，不过面向滨河大道的楼栋会有噪音。

城中雅苑83-125m²，总价980-1400多万，花园社区不错，楼间距较宽，同样是石厦中学，地铁口，车位1:2，居家不错。

雅颂居87-123-129m²，总价1100-1800万区间，福田top系列的品质，香港嘉里打造的标杆豪宅，这是为数不多的楼盘能抵御楼龄物理伤害。园林景观、楼间距、户型格局、梯户比等设计都达到高品质标准，小区还自带维多利亚幼儿园，预算充足必看。

3.石厦（学区中上、楼龄较旧、密度大）

均价：9～11万，带石厦小学、中学的楼盘，石厦学校每年的升学率很稳定，都排名深圳20+名，福田老牌学校。

看完一圈，福田CBD，生活配套很完善，但是周边都是密密麻麻的楼，给人感觉很紧张和压抑。小区都不大、容积率高、绿化少。

宝生Midtown，2016年的次新。78-87-114m²，总价960-1500多万，地处五大商圈，与平安ifc国际地标为邻，超高层，视野俯瞰全城，品质在线，属于该片区为数不多的次新盘，同样 有石厦中学学区，多条地铁，物业管家不错，不过目前87m²三房总价也已经去到1200了，客厅不出阳台。

除了宝生是新楼盘，其他基本都是06年左右楼盘。只有宝生Midtown和金地翠园还行，但是宝生户型不带阳台。

其实从近几年楼市动荡期看，福田大部分房源成交价还是比较稳。

福田的上下限都很高，既有顶豪天花板的香蜜湖、新贵聚集地的安托山、也有梅林、莲花北等刚需首选地。

我们可以看到，这类分化主要来源于产品力、地段、还有教育资源这三个关键点，所以买房更要遵循逻辑去挑选合适的产品。

篇幅原因，福田暂时先分析这些板块，后续我们还会陆续更新，大家记得关注我们。

我更新这个系列，也是因为经过长达两年的回调期后，深圳很多区域的房子都出现了笋盘，但是个人的力量毕竟是有限的，所以我们团队帮助大家集中梳理一遍。

以前400万预算根本不敢看南山、福田，没想到现在也有很多选择了，不想大家因为行业的壁垒而错过这些信息差。

真话难听，良药苦口，现在说真话很难，珍惜还肯和你说真话的人。