89平4房，是深圳楼市最大的坑？

不知道大多数人对于这个观点是什么看法?

不过最近有大V为了证明我们国家的居住品质不高，说出了“89平4房，人类的耻辱”这样的观点，

更关键的是，视频底下的评论还有不少人认可......

也许在其他地方你可以这么说。

但在深圳楼市，你说89平4房是垃圾，纯扯淡！

89平4房，真不是垃圾户型！

如果你真的关注一下深圳楼市的产品变化，你就会发现当下虽然深圳的新盘越来越多，但是在新房市场几乎看不到89平4房的产品。

想买89平4房，只能在二手楼盘中选。

为什么绝迹？是因为户型太逼仄、品质太差吗？

恰恰相反！

了解深圳楼市行情的朋友都知道，深圳品质最好的房子，都是二手房。

89平4房的产品，也一直都是二手市场中的香饽饽。

市场上的买家都不是傻子。

不好的房子，你送他都没人要。

可能有人会说:

深圳新房市场最近不是有很多70平干到3房的极致户型吗？

但同样都是极致户型，89平的4房，和现在新房那些70平3房户型完全不一样。

现在的70平3房，是压出来的；

以前的89平4房，是送出来的。

大家看看前段时间开盘的鸿荣源珈誉府，就有一个比较受关注的76平3房。

从户型图中就能看出来，两个次卧即便加上飘窗也是肉眼可见的小。

主卧的面积也不大，加上飘窗大概就10平米出头。

所谓的三房，其实就是用大两房挤出来的。

整个户型加上赠送的飘窗面积，得房率在85%左右。

但是深圳过去89平4房户型完全不一样。

以龙华梅林关的次新盘龙光玖龙玺为例。

下面这一套89平4房，每个房间面积都在7平米以上；

南北对流双阳台；

主卧面积能达到13平米；

户型实用率接近100%

龙光玖龙玺89平

论户型设计、户型实用率，通通吊打前面的76平3房户型。

而且最重要的是：

因为高赠送带来的高实用率，使得房子的格局一点不显得逼仄和极致，

换句话说就是：

89平的房子，给人一种100平的错觉

所以啊，这89平的4房，不仅不是最坑的户型，甚至可以说是深圳最良心的户型。

当然，当下的市场不仅89平4房受欢迎。

即便是76平3房，也非常受深圳买家欢迎。

鸿荣源珈誉府的76平的户型已经卖完了；

其他小区比如宝安另一个新盘万科未来之光，最受欢迎的户型之一也是74平的3房一卫。

归根结底，还是因为深圳房价太高了。

能用3房的价格买到4房、2房的价格买到3房，无论多出来的房间到底有没有用，只要有多一点赠送面积，买家都是赚的。

因此，大家买房的时候我也真心建议：

在同样面积的情况下，能买多一个房间就多一个房间

别管多出来的房间实用性到底大不大！深圳自住的刚需根本就没那么挑。

多一个房间，未来市场上和同户型房源的竞争就会多一个优势，房子更好卖。

极致户型产品，不仅现在是香饽饽，未来也会成为深圳楼市的香饽饽，值得深圳买家们重点关注！

既然89平4房是一个好产品。

那为什么现在新房的89平4房越来越少？

新盘全部变成了越来越局促、产品力降级的70平3房户型？

原因主要有两个。

第一，深圳本身就是一个土地资源比较紧缺的城市。

人口密度在全国位居前3，可开发的土地资源严重不足，

深圳常住人口的平均住房面积只有28平米。

这一点深圳和香港很像。

香港80平米的房子算豪宅；

在深圳，别的城市100平算正常刚需房，到深圳只能算改善户型。

但这还没完。

在资源稀缺的环境下，深圳还要完成必须完成的ZZ任务——

增加新房项目供应！尤其是保障房的供应！

资源就这么多，你房子的数量多了，面积当然就会被压缩。

所以你会发现：

深圳这两年拿地的新房，体量通常都比较小，产品面积也是越来越袖珍。

前几年新房中还比较罕见的60平、70平户型，现在大行其道。

拿品质换量，产品降级是必然的。

第二个原因：高赠送没了。

2006年中央提出7090政策，要求建筑面积在90平方米以下的住宅，要占总建筑面积的70%以上。

从此之后，深圳开始高赠送时代。

因为那个时候官方抓的不严，开发商为了不触碰7090政策，又为了增加户型吸引力。

把很多89平户型的实际面积做到90平甚至90平以上，实用率超过100%。

那个时候别说89平做4房了，甚至89平6房的户型都有。

宝安玉湖湾89平6房户型，餐厅可改为房间

在这个时期，宝安、南山以及龙华有大量新房都是高赠送产品。

包括上面提到的龙光玖龙玺，也是这个时期的产物。

但2015年新版《建筑工程建筑面积计算规范》正式实施之后，

针对偷面积、高赠送，官方查得越来越严。

公摊面积越来越大，但是偷面积行为却被限制。

开发商上哪去给你多整一个房间？

89平的4房可不就没了呗。

还想做点高性价比户型？

那就房间面积再小一点、户型格局再压缩一点。

70平3房，应运而生了。

产品的变化，是政策变化的结果。

你说89平4房垃圾？

殊不知现在深圳的买家有多怀念那个新盘户型都是89平4房的日子。

毕竟懂行的人都知道——

今天的100平3房，实际面积远不如当年的89平4房。

因此我们一直都给大伙灌输一个观点：

能考虑二手房，就尽量别优先考虑新房

之前你还能说深圳的新房有倒挂的价格优势

但如今随着二手房价格的下跌，新房唯一的价格优势已经彻底消失。

很多买家之所以对价格的变化不敏感，是因为现在深圳二手房的数据不透明。

除了内部人员，普通人没有办法查询到深圳各个小区最新的成交价格以及业主报价。

因此，想要了解最新市场动向，光去问中介和看房是不够的。

还需要尽可能地获取市场内部的数据和消息，占领信息差的优势。