前两天，半岛城邦三期放出一套169平的房源。

这套房子怎么看都是无可挑剔。

户型南北通透、前看海，后看山，海景景观无遮挡。

但是业主报价只要3700万！！

这什么概念？

相比今年初同户型的成交价4520万，直接降了820万。

半岛城邦3期169平户型

大家要知道，这小区可是半岛城邦3期——

永久无遮挡海景小区、地段位置独一份的豪宅

放以前，那都是富人抢破头都要占坑的小区。

不到迫不得已，业主压根不会卖的。

这样的房源，现在竟然降价卖？

这不禁让人怀疑——

富人，是不是已经对深圳楼市行情失去了信心？甚至都要开始深圳做空房价了？

深圳豪宅，前所未有地集中下跌。

说富人看空深圳房价，真不是空穴来风。

深圳蛇口片区的招商双玺花园。

328平方米户型，10月成交价达5500万元，11月同户型以4700万元成交，同样是直接降800万元。

宝中的第一梯队豪宅壹方中心玖誉。

高峰期单价一度突破20万/㎡，今年小区成交单价基本跌到13万-14万之间。

前两天玖誉还上架了一套167㎡的4室2厅户型。

报价只有2199万，折合单价13.12万/㎡，最终成交价可能跌破13万/㎡。

就连深圳豪宅最贵的片区深圳湾，房价也没撑住。

11月片区挂牌均价19.8万一平，近几年来单价首次跌破20万。

片区内的豪宅项目太古城南。

最新成交了一套62平2房，成交价790万，单价12.7万。高峰期同户型成交价1350万，跌幅达41.8%，房价跌回2017年。

根据相关统计机构的统计：

深圳挂盘量较高的170个有效豪宅小区中（挂盘平均面积超144㎡），其中有105个豪宅小区挂盘价下滑，下滑占比达到61.7%。

豪宅的下滑比例比起普宅有过之而无不及。

豪宅和普通住宅不同。

豪宅向来是比较抗跌的，在2021-2022年期间，深圳豪宅的价格不仅不跌，个别楼盘甚至还在涨。

豪宅抗跌主要有两个原因。

第一，豪宅的业主都有钱，价格稳得住。

第二，深圳富豪多但是豪宅产品少，供需不平衡，卖家市场有价格优势。

但现在6成豪宅小区降价下跌，说明什么？

说明上面两个条件都出现了变化，地主家也没有余粮了。

整个市场的价格预期，开始动摇深圳的富豪群体。

顶豪为什么会下跌？

有钱人真的已经开始逐步逃离深圳了吗？

如果对深圳的豪宅市场做一个详细的分析，你会有更加清晰的认知。

先说说为什么过去几年深圳豪宅不跌，偏偏是最近几个月开始跌？

核心因素是政策。

在这其中，最核心的政策变动就是——双证合一

毫不夸张，自从今年7月份深圳开始执行双证合一之后，整个豪宅市场的逻辑就变了。

双证合一，首先改变的是供应；

熟悉深圳楼市的都知道，深圳有很大一部分双证房分布在南山和福田。

而这些在南山福田的双证房，又绝大多数都分布在豪宅区。

最典型的就是深圳湾，8000多套房子中，有3000多套是双证房，占比达到三分之一。

这些双证房，在双证合一之前，是几乎没有流动性的。

它们名义上是豪宅，但因为名额要求的原因，有钱人根本不可能买。不能算做真实供应。

因此，双证合一之后，意味着深圳湾的真实豪宅供应直接增加了3000套。

其次，双证合一还改变了市场价格。

过去有双证房的小区，即便和单证小区只是一街之隔，价格往往也要比单证的价格要便宜，通常价差还不小。

比如深圳湾双证房扎堆的小区君汇新天，指导价只有10.3万/㎡；

而君汇旁边的小区太古城北，指导价就要13.2万/㎡。

太古城北

双证合一之后，原双证房的价格只要稍微涨一点点，保证价格比单证房低，就足以占到价格优势。

一边是供应量在增加、一边是价格被挤压。

大家别忘了，深圳豪宅的买家就只有那一批有钱人，资金要求高、群体相对固定，这一批买家被抢了，可能就再也等不到下一批了。

何况现在市场预期差，就连有钱人都在观望。

在这个情形下，你让那些挂着高价的豪宅业主怎么淡定？

没办法，既然要跟那些解禁的双证房一起竞争，那么价格就只能跟上，大降价就由此展开了。

所以啊，千万不要说深圳调整楼市政策没有用！

当下的政策调整，只是对普宅没有刺激，但对豪宅的影响很大。

不过，相比起普通住宅的业主，豪宅的业主算是比较幸运了。

毕竟普宅业主降了30%，刚需、改善还是不理不睬；

豪宅业主降了30%，成交量很快就来了。

根据克而瑞数据显示，2023年前三季度，深圳千万级豪宅成交总套数为4672套，位居全国第四。

尤其是总价5000万以上的豪宅，今年共成交了28套，排名全国第三。

再来看看具体案例。

深圳湾太古城北区一套163平的双拼房，业主挂牌价2300万，房源只挂出来2天时间，吸引了超过30批的客户。

房源最终以底价2200万成交，折合单价13.5万，房价回到了2019年

普宅和豪宅的含金量确实不一样，豪宅毕竟属于稀缺产品，只要业主肯降价，买家还是买单的。

当然，过去这么多年，每次市场反弹，都是豪宅市场率先回暖，后续再带动改善和刚需入市。

改善和刚需群体是非常需要信心和预期的。

最近这段时间深圳集中释放了一系列政策，在政策刺激下，叠加豪宅成交带动大家的信心，后续普宅的市场成交也有机会慢慢回升。