上周，我们演了一回千万富豪，去看了南山第一以及第二梯队的学区房小区。

很多粉丝朋友可能比较熟悉福田和罗湖的顶级学区房，但完全不熟悉南山的学区房。

所以先给大家简单梳理一下南山第一和第二梯队的学区房。

第一梯队：

南二外海德学校 南外高新 南外文华

第二梯队：

南二外学府中学 南山实验麒麟中学 育才二中 育才三中 南海中学 南外科华

我们上周重点看了第一梯队的代表南二外海德以及第二梯队育才二中、三中的学区房小区。

亲自去市场考察之后，才知道现在的市场行情，和大伙预想的可能完全不一样。

我说说这次考察南山的几个感受吧。

第一个最直观的感受就是——

这学区房的房价，降价是真的很猛。

我们首先看的是南二外学位的海德3宝——

滨海之窗、漾日湾畔、观海台

漾日湾畔这小区又小又挤，但是最靠近学校，小区身后就是南二外的海德小学。

看房的时候正好碰到小学生中午放学，正好在楼梯间还碰到几个家长去接小孩。

下楼走几步路就能到学校，非常方便

根据当地中介的介绍：

漾日湾畔一套74平的2房，业主报价1100万，中介说可以谈到1000万。

当下报价的单价大概13-14万/㎡，同户型高峰期18.5万/㎡，下跌了4万/㎡。

漾日还不是跌得最惨的。

三宝中价格最高的观海台，社区在3个小区中最大、但是价格跌得最猛。

85平2房，最新业主报价998万，单价11.6万/㎡。

要知道之前高峰期，观海台单价最高的时候达到过22万/㎡。

房价直接腰斩，这就是南山第一梯队学区房的现状。

第二梯队的学区房，我们看了育才二中以及三中的几个小区。

第二梯队的房价相对第一梯队要便宜一些。

1000-1100万的预算，在第一梯队只能买到2房，但是在第二梯队能买到正常的大三房。

但即便如此，第二梯队学区房的降价幅度也不小。

带育才二中学位的雍景湾，是同学位的社区中楼龄最新的。

雍景湾

我们看了一套89平3房的户型，单价13万/㎡，之前最高的时候单价大概16-17万/㎡

带育才三中的海月华庭。

之前单价17万/㎡，现在单价只要12万/㎡，88平3房，从1550万跌到最新报价只有1050万，降幅达到32%。

看完一轮之后，我能得出一个结论：

在南山，越是高梯队的学区房，房价跌得越狠。

一方面，是因为排名越高的学区房，溢价越是严重。

另一方面，是因为第一梯队的楼龄整体偏老，海德3宝都是2003-2004年的小区；

而第二梯队的楼龄比较分散，比较受关注的楼盘都是10-15年上下的次新房。

这些小区楼龄比海德3宝都要新一些，价格支撑力更强。

考察时候我的第二个感受是：

南山的顶级学区房，和福田罗湖的顶级学区房完全不一样。

福田的百花、罗湖的深中学区房，之前我都去看过。

但是南山顶级学区给我的感受和福田罗湖有很大的差异。

第一个差异是房子。

福田、罗湖的学区房都在什么小区？

动不动就是楼龄30年以上的老小区。

福田百花的长城花园，1987年的房子，一眼望去仿佛置身贫民窟；

罗湖翠竹片区的愉天小区，价格上千万，但是一个80年代的老房子，看小区外貌你连100万都不想出。

愉天小区

这些小区的房子，是没有一丁点居住价值的。

但是南山最顶级的学区房，不仅有学位，地段还不差，最重要的是楼龄没有那么老、居住价值很高。

就拿观海台来说。

观海台

小区外面，过个红绿灯就是南山海岸城，旁边还有一堆总部写字楼，

小区内部，不仅小区体量大，还有1个游泳池、2个网球场

福田罗湖的顶级学区房中，根本不存在这样的小区。

当地的中介也和我们说：

“福田罗湖第一梯队的学区房，很多买家都是纯粹买学票，因此福田罗湖的小户型学区房成交比较多；

而南山第一梯队的学区房，小户型很少，反而有很多大户型，业主也是自住居多，小区里面的租客很少。”

就比如海德三宝之一的滨海之窗。

小区和腾讯滨海大厦一街之隔，但是腾讯多数员工都不会在滨海之窗租房，而是选择租更远的海印长城。

就是因为滨海之窗的业主基本都是自住，很少房子会拿出来出租。

第二个差异是圈层。

福田罗湖很多学区房的业主，不是老中产就是孤注一掷的鸡娃大户。

还有不少人倾尽所有买了不能住的福田学区房，然后自己租房住的。

而南山顶级学区房，地段不是在后海就是在蛇口、科技园，基本都是准豪宅区。

尤其是后海片区，和深圳湾只隔了一条街。

我在后海的海境界一期项目看房的时候，甚至一眼就能望到恒裕滨城以及远处的深圳湾海景

所以这些小区的业主都是什么人？

不是大厂工作的新中产，就是一些准富豪。

和福田罗湖学区房的业主一比，完全不是一个圈层的了。

圈层的差异，决定了思维的差异。

就拿前面提到的蛇口雍景湾这个小区来说，小区距离地铁站其实并不是特别近，但是价格同地段最贵。

按正常的逻辑，在条件基本差不多的情况下，离地铁远应该价格便宜。

但当地中介和我们说——

这里的租客很少，自住的业主多数都是开车出行，没有那么在意地铁

所以圈层不同，想的东西就不一样。

可能我们买房的时候，多少还是带着刚需思维，以为地铁大过天。

但是对于后海、蛇口这里的准豪宅圈层而言，地铁并不重要。

当然，不仅仅是思维，圈层背后，人的素质也在慢慢分化。

过去我们总说福田罗湖顶层学校实力高于南山，所以福田学区房比南山学区房更好。

但我们看看最能反映买房入读生源质量的数据——地段优生率

图源：楼癫

从数据中你会发现，南二外的地段生源优生率已经超过福田第一梯队的明德实验以及深实验。

这说明南山顶级学校最拔尖那一部分优生的比例，已经超过福田。

而且这些数据都是地段生数据，统计的都是买房才能入读的小孩，不是学校自己招的学生。

优质圈层，带来更优质的生源，这是南山顶级学区房最大的优势

所以我预估未来深圳学区房的格局会有大变。

福田、罗湖顶级学区房的地位，将会被既有居住价值又有生源优势的南山顶级学区房取代。