今年上半年，深圳的房价整体还在下跌，但是不同板块、不同小区之间的跌幅差别很大。

最近我整理了市场的最新成交数据，给大家盘点2023年上半年深圳下跌幅度最猛的10个小区。

第一名：灵芝新村 跌幅40.8%

下跌最猛的小区是宝安的灵芝新村。

今年5月最新成交的是70平2房，成交价490万，相比高峰期跌了40%。

过去几年深圳灵芝新村一直都是下跌幅度最大的小区之一。

楼龄是一个原因，灵芝新村楼龄近40年，产权只有50年。

但是引起大跌更重要的原因在于这个小区精准踩中了当下二手房的两个雷点：旧改+学区。

灵芝新村在“宝安中学+宝安外国语+宝中实验”三个宝安优质学校的学区之内，在宝安有学位优势，因此之前价格上涨很猛。

此外新村还有旧改的规划，当初也有很多人高价买入搏旧改

这两个过去的大优势旧改和学区都被削弱，是灵芝新村大跌的根源。

第二名：诺德假日花园 跌幅36.4%

前海片区的网红盘，过去因为占据前海较好的地段以及南山实验名校荔林分校（小学）和南海中学的学区优势，再加上涨期过度炒作，成为南山涨得最疯狂的小区之一。

业主有信心的时候小户型单价曾经报价18万/㎡，很明显房价炒得虚高了。

小区的热门刚需户型是66.5平2房，最高峰成交价1149万。今年五月最新成交价731万，相较高峰期跌了36.4%。

诺德假日花园

不过和其他大跌的老破小小区不一样，诺德楼龄15年左右，居住属性还是不错的，可以考虑抄底。

第三名：鸿隆广场 跌幅35.9%

宝安西乡流塘片区的刚需上车盘，小户型为主，小区外立面看起来像公寓。

成交活跃、流动性强、单价低是这个小区的优势。

前两年房价猛涨期，因为新房少，加上宝安西乡这个地段人流多，购房需求很大。

正好鸿隆广场楼龄不老、绿化做的还不错，还有适合刚需上车的小户型，在市场上属于稀缺的产品，因此小区非常受刚需欢迎，房价涨得非常猛，最高单价在9万/㎡以上。

热度下降，新盘开始挤压二手刚需产品之后，今年5月份48平2房的成交价286.5万，2021年市场高峰期成交价447万，降价幅度达到35.9%。

第四名：佳兆业上品雅园 跌幅35%

楼盘位于坂田，跌幅前10的楼盘中，唯一一个关外东部片区的楼盘。

佳兆业上品雅园，2010年建成的小区

上品雅园大跌主要原因也是因为学区。

上品雅园带深实验坂田校区的学位，在龙岗是排在前三的名校，成绩一直都很不错，因此高峰期小区业主报价曾经达到10万/㎡

最新6月份上品雅园78平成交单价5.8万/㎡，高峰期同户型成交单价9万/㎡

第五名：南天一花园 跌幅34.7%

百花学区盘，87平户型高峰期16.44万/㎡成交，现在单价10.72万/㎡成交

南天一花园是1989年建成的楼盘，在百花众多老小区中衰老程度也是数一数二。

南天一小区

之前的价格全靠百花的学位撑着，现在学位还是那个学位，但是买家已经不买单了，就算有家长还想买，也只能降价，不可能还是按照2021年的价格卖。

实际上，南天一花园只是百花片区的一个典型，其他小区一样跌成狗，之所以显得没有那么惨，只是因为没有卖出去没有成交价罢了。

第六名：富通城一期 跌幅34.2%

富通城是碧海片区规模最大的社区，其中一期的楼龄最老，楼龄大概20年。

碧海片区主要承载的是宝中的外溢，价位适合改善需求的买家，讲究的就是一个居住舒适度，老小区天然不占优势。

所以在这个片区，楼龄老的小区优势最小，价格最难支撑。

富通城一期不仅楼龄老，整体的保养也很一般，对买家的吸引力越来越差，价格往下掉也是合理的。

小区72平2房户型，2021年成交价曾达745万，今年5月最新成交价490万，降幅34.2%。

第七名：花样年花郡 跌幅33.5%

宝中热门刚需楼盘，市场火热的时候，成交非常活跃。

花样年花郡和前海的诺德假日有点像，都是地处网红片区，都是片区内罕见的小户型为主的楼盘，还都有学位炒作（花样年业主之前炒作海韵学校的学位）。

小户型低总价+地段+学位，几个因素集中在一起，吸引了很多投资客，把价格炒到虚高，这两年市场低迷投资客退潮，价格跌得自然就非常猛。

最近成交的58平2房，今年五月成交价542万，高峰期成交价最高815万，降幅为33.5%。

第八名：观海台 跌幅33.1%

后海顶级学区盘，全部为小高层。

带南山第二外国语海德学校学位，所谓的“海德三宝”之一，也是成也学区败也学区的典型。

过去观海台的价格可以高于周边小区比如漾日湾畔和滨海之窗，主要就是靠学区支撑；

那现在大家也都知道了，学位没那么值钱了，更糟糕的是，观海台其他的优势也在消失。

比如看海资源，以前观海台是可以直接看海的，不然哪能叫观海台，但现在楼盘被后海总部集团拔地而起的甲级写字楼和商务公寓遮挡，稀缺景观没了。

最新成交的一套是87平2房户型，成交价1170万，高峰期成交曾经达到1720万，跌幅接近33%。

第九名：金城华庭 跌幅33%

罗湖的学区房小区终于入榜。

入榜的金城华庭，带的是螺岭外国语的学位。

但金城华庭和普通的学区老破小不同，它的楼龄才刚刚达到20年，在罗湖算是非常新的二手小区了。

不过楼龄新，在罗湖的二手房市场用处不大，罗湖的二手房，唯一值钱的就是学区，光靠居住属性，在罗湖撑不起高房价。

这个小区在高峰期的时候，62平2房成交单价曾经达到10.77万/㎡，现在同户型成交单价6.85万/㎡，最高峰同户型降幅达到33%。

第十名：翠华花园 跌幅32.5%

罗湖入榜的另一个名校学区房，带翠竹外国语实验学校学位。

和上面的金城华庭不同，翠华花园是典型的老破小区，82年建成的小区，楼龄超过40年，60平以下的小户型产品居多，没有什么居住体验可言了。

这种纯靠学位的老小区，以后的发展走向会比上面的金城华庭更危险，因为除了学位是真的什么都没有。

所以该小区的67平3房，高峰期成交单价11.5万/㎡ ，最新成交单价7.76万/㎡，降幅达到32.5%。

看完这10个跌得最猛的小区，总结一下未来深圳哪些类型的小区不能碰：

1.带名校学位的老小区别碰

一句话说清楚:学区没有增值空间，楼龄老没有居住价值。

2.网红片区的刚需小户型，尽量别买

尤其是西部网红片区的小户型，价格炒作最夸张，现在除非价格真的很笋，否则不能碰。

3.楼龄超过20年的老小区不要碰了

楼龄超过20年的小区，基本都可以判死刑，就算有保养得比较好的，以后也只会是越来越没有价值。