最近有一位粉丝向我们提出了一个很现实的问题：

“过去都说深圳是一路向西，但是最近几年，西部宝安的板块跌幅几乎是全深圳最高。后续楼市政策放松之后，宝安的房价还有机会涨上来吗？”

其实这个问题可能也是很多深圳人的疑问。

毕竟这3年降价，已经把深圳人对西部的信仰彻底打碎。

面对宝安和西部，现在大家更多的是怀疑而不是相信。

今天这篇文章，我觉得值得好好分析一下这个问题。

要回答宝安还能不能涨，首先我们对行情要有一个大致的预判。

从2015-2020年，深圳所有区域普涨；

2020-2023年，深圳所有区域普跌

今年之后，我们可以确定一件事：

深圳不会再有普涨，也不会再有普跌。

普涨、普跌都将成为过去时，不要用过去的逻辑去分析未来。

房价是波动的，板块、楼盘是分化的。

同一个区，不同板块涨跌的分化会有很大差别；

同一个板块，不同楼盘有涨也有跌；

甚至同一个小区，不同户型也会有涨跌的差别

来看看数据。

我最近根据市场数据梳理了一下11月宝安各个小区的业主挂牌价，发现市场上依然有不少涨价的楼盘

下面这张图是11月份挂牌价环比上涨的楼盘以及下跌的楼盘。

要提醒一下大家，上图只是宝安部分楼盘的涨跌情况。

Ok，我们说回上面这张图。

你会发现：

面对相同的市场，在同一个板块，即便只有一街之隔的两个小区，也可以走出不同行情。

比如表格中出现的沙井两个楼盘：

鸿荣源禧园，11月涨价3.6%；

万科翡丽郡一期，11月下跌6.1%

这两个小区直线距离大概1.2公里，相隔只有几个街区，没有什么地段价值的差别。

鸿荣源禧园的均价比万科翡丽郡要更高，但是最后反而是鸿荣源禧园的房价跑赢了。

原因在哪？

核心原因是地铁

禧园是沙井地铁上盖，万科翡丽郡步行到地铁站要20分钟。

无独有偶。

松岗的集信名城，11月上涨5.4%；

宏发君域，11月下跌8.8%

集信名城是松岗公园站上盖，宏发君域距离松岗公园站900米。

只是距离地铁站稍微远一点，房价行情完全颠倒。

由此，你就能得出一个很明显的结论——

在远离核心位置的地段，近地铁站的楼盘，未来才会跑赢整个市场。

什么小区品质、商业、概念完全不重要，最关键的是通勤便利。

为什么相比海岸城，我高看鸿荣源珈誉府一眼。

也是因为珈誉府有地铁通勤优势。

所以，回到一开始的问题，你问我宝安还有没有机会涨回来？

肯定是有的！

只不过不是普涨，而是只有部分板块、部分楼盘有机会涨回来。

要找到这些还有机会涨的楼盘，就必须要像上面分析沙井、松岗那样，抓住每个板块的特点具体分析才能找到。

既然如此，宝安买房应该要注意什么？

过去，我们在宝安买房，往往只听宏观概念、执着于规划，导致宝安的房价炒作遍地。

什么会展湾、什么碧海大铲湾，都是典型。

炒作概念，最怕的就是经不住时间的考验。

今年如此规划，后年什么情况你完全没法预计。

这也是过去几年，宝安很多业主血亏的直接原因。

而这一轮洗牌之后，我觉得在宝安买房，有几个原则需要注意：

第一，不看概念，看确定性

简单理解就是：

不再看以后有什么，而是看现在有什么！

在这个原则下，配套、居住环境要优先于概念和规划。

毕竟，宝安的居住环境普遍较差，有好的配套以及居住环境的话，房子会有比较明显的优势。

第二，不选小户型

深圳的小户型吃香，更多是靠学位。

但是宝安没有特别好的学校，不值得你为了学区买小户型；

如果是单纯的老破小就更不值得买了。

买了必定砸手里，除非有旧改，否则难翻身。

第三，不要贪便宜

宝安其实有不少便宜的楼盘，但是大家要记住一点：

便宜的房子之所以便宜，是因为它们都有不可避免的硬伤。

你不信？

我给你选了几套宝安总价300万以下的房子：

一套石岩汇邦名都花园70平的房子，地段极差

一套福永花苑67平3房，距离地铁站超过2公里

一套西乡翠景居34平的房子，1997年的小区

不是楼龄太老、就是地段太差。

自住不方便，出售没买家。

这种房子，买回来基本就是等着亏。

最后针对不同群体，直接来点建议吧。

先说刚需。

刚需如果买宝安，石岩一定不能碰；

就算能上车，也不要选西乡、新安的老小区。

如果实在不想买太偏太远，只想要买靠近南山的位置，然后又不想买太老的小区。

那可以适当上杠杆，只要有资源和方法，完全可以用很低的首付上车核心地段的楼盘。

如果只考虑买福永、沙井、松岗，要明确一点——

除了宝中和碧海，宝安其他板块都依靠南山的购买力外溢、尤其是科技园的外溢。

所以，刚需买宝安，一定要针对南山的通勤选盘。

记住两点：

1.楼盘距离地铁站越近越好

2.11号线比12号线、20号线有价值

针对改善型买家，3点建议：

1.不要选尖岗山，伪豪宅，坑改善

2.选西乡、新安的楼盘，楼龄不要超过20年

3.有足够资金，可以选择碧海，碧海标杆盘优于宝中第二梯队的改善盘

如果是豪宅买家。

宝安也就只有宝中有真正的豪宅盘。

豪宅最近降价的房源挺多的，能满足两点我觉得就可以下手了：

1、价格笋

2、有独特景观

但是宝中的豪宅价格之前炒的比较高，看房的话建议多对比南山、福田同价位的豪宅，不要在宝安这一棵树上吊死。