楼市低迷的时候，开发商的楼盘跌到连政府的备案价都兜不住。

最近深圳罗湖就有一个楼盘，原本备案9.8万/㎡,最后竟然要打5折卖,现价最低只要3.89万/㎡。

9万/㎡的备案价最后跌到4万/㎡卖，没有买的买家暗自庆幸，9万一平接盘的业主恐怕要哭了。

这个跌破备案价的罗湖项目，名字叫仁恒深之源。

位置在罗湖区政府附近，属于黄贝岭板块。

不过位置在哪不那么重要，重要的是这个楼盘的性质。

仁恒深之源备案名叫做仁恒世纪大厦，根据住建局官网上的备案信息，仁恒深之源的产品用途是办公、商业。

也就是说，这个项目根本不是正常住宅产品，而是所谓的商办类产品，简单说就是办公楼。

办公物业和正常的住宅产品的“规则玩法”完全不一样。

办公物业打折销售的行为是不受相关部门监管的，住宅打折太狠可能要被“警告”，而办公物业的价格腰斩出售都没事。

仁恒世纪大厦是2021年7月拿的预售证，已经卖了两年了，总共324户，现在还剩下150多户，两年时间只卖出去了一半，成绩实在是太差了。

最近这段时间开发商的资金压力都很大，为了快速去库存，商品住宅项目不敢打折太猛，那就拿办公项目开刀，9万变4万，就是这么来的。

而类似的问题还不只出现在仁恒深之源。

最近龙华的公寓现房产品——莱蒙水榭云上

之前原价是6.2万/㎡，现在开发商决定64折清盘，降价之后只需要3.9万/㎡，价格也是近乎腰斩。

这个楼盘其实地段位置并不差，在上塘和红山的交汇处，离上塘地铁站更近。

周边最近的新盘是深业颐樾府，前两个月开盘，均价要7.2万/㎡，即便是送优惠打折，单价也没有低于7万/㎡。

同一个地段不同的产品，刚开始的价格一个7万/㎡一个6万/㎡，差距并不大，但到最后要打折促销的时候，房价变动幅度完全不一样。

即便莱蒙水榭云上对外宣称是70年产权的公寓产品，中介再怎么鼓吹70年公寓和住宅相差不大。

真正拉到市场上竞争的时候，公寓和住宅的保值能力，差距还是非常明显的。

之前我们很多篇文章都说过这个观点——

在深圳，除非是豪宅地段的项目比如深圳湾壹号，绝大多数的商办和公寓都不能买。

过去我们说为什么不能买？主要是从房子产品的角度解释的，

而现在不能买公寓和商办产品又多了一个理由：价格泡沫比普通住宅还要大！

商办以及公寓，在深圳来说向来属于投资性产品。

因为过去几年这些产品最火的时候，也是深圳楼市投资客最多的时期。

那个时候买商办、买公寓的人很多都是投资客，他们多数是看中了这些产品的租金回报率。

对于投资客而言，如果是价格便宜入手倒还好，但问题在于它们一点都不便宜。

就拿罗湖来说，比较出名的办公产品兆鑫汇金广场，备案价9万/㎡......

为什么这么贵？

因为过去深圳的土地市场太混乱，导致核心区比如罗湖、福田南山有不少地块不建住宅，都拿来用作办公楼和公寓。

所以这些产品最后不仅占据了核心地段，而且价格还非常高，部分区位甚至能和住宅基本持平！

但到了最近这两年，这些产品的价格跌幅比普通住宅更夸张。

除了上面提到的莱蒙水榭云上以及仁恒世纪大厦，还有一批商办和公寓降价。

南山的臻林天汇，相比之前总价降了438万；

华侨城宝辰项目，最高降幅是一套房直降224万；

罗湖的兆鑫汇金广场，备案价从9万/㎡降到了6万/㎡。

房价上涨的时候直追正常住宅；下跌的时候又跌得更猛，正常商品房的价格泡沫，真比不上公寓商办的价格泡沫。

商办和公寓的投资属性，压根不靠谱。

归根结底，商办产品也好、公寓也罢，在深圳这个市场里面，都是商品住宅的替身

过去行情好，商品住宅“吃肉”，替身跟班也能喝点汤，如今正主自身难保，替身的待遇只会更差。

政府部门要保价格，那也是保商品房，不会理会其他的产品跌得多惨。

更重要的是，随着保障房体系的完善，公租房、共有产权房的增加，公寓商办的替身身份，今后也会被保障房体系取代。

持有商办和公寓的业主以后想要出租，恐怕还得和公租房、共有产权房项目竞争客源，唯一的优势也是岌岌可危。

租如果都遇到困难的话，就更别说卖了。

未来持有商办和公寓的业主，怕是要面临房子既不好租也不能卖的尴尬境地。如果你原本准备关注这些产品的话，劝你还是想办法去看看正经住宅吧。