近段时间深圳出政策的风声很大

上周深圳住建局就表态说会调整政策。

不过如今一周时间要过去了，深圳还没有等来真正的政策落地。

政策没出台，最急的还不是买家，而是业主。

我们整理了8月份的挂牌价格数据发现，深圳已经有一批小区的业主，率先涨价了！

8月份具体是哪些小区的业主率先“连夜”涨价呢？

下面这张表格我整理了8月份涨幅排在前10名的楼盘，大家可以仔细看看数据情况。

表格中涨得最猛的楼盘是深圳北站的馨园二期，楼龄超过20年的老小区，名不见经传，109平挂牌价10.05万/㎡，涨了23.6%。

排名第10的小区是西丽的桑泰丹华园，涨幅也有14.4%，挂牌涨幅的幅度也不小。

说回上面这张图，仔细分析这些小区，会发现这些小区主要分为3类。

①高价学区盘

回调最快的前10个小区中，有两个名校学区房。

第一个是涨幅第二的罗湖湖景大厦，带正统深中学区学位，

第二个是坂田的第五园一期，也有深圳实验坂田学校初中部的学位，这是坂田甚至整个龙岗第一梯队的学校

当然名校学区房其实是比较割裂的。

像湖景大厦和万科第五园这样的小区，有业主连夜涨价的现象；

而另外一些小区，比如百花片区的小区，就没有业主敢反价上涨的。

归根结底，还是要看总价。

像百花的学区房，动不动就要上千万，业主肯定不敢涨，湖景大厦的价格相对较低，业主相对而言更敢涨价

②核心区的老小区

前10的小区中，有不少是核心区的老小区

比如华侨城的荔园新村，1994年建成，楼龄将近30年；

前海的观峰阁，1999年建成，楼龄将近25年；

科技园的豪方花园，1998年建成，楼龄刚好25年；

福田景田的景莲花园，1997年建成，楼龄超过25年

这一类老破、地段比较中心、没有学区加持的小区，二次出售价值非常低，是当下市场中最难卖的，业主都急着推售，所以逮到机会就想着涨价。

③非核心地段、大户型为主的小区

南山西丽的桑泰丹华园，156平户型均价13万/㎡，涨了14.4%；

龙岗中心城公园大地花园，123平户型均价8.3万/㎡，涨了14.5%

这些小区的位置基本都不在核心地段，但是户型面积都很大，产品定位都属于豪宅行列。

就拿公园大地这个小区来说，一共有十期，全都是小高层，小区在龙岗中心城的定位就属于豪宅，但是因为户型比较大、价格偏高，而且地段不算特别核心，所以多数是靠本地客去化。

总结完上述3个特点之后，我想大家应该也看出来了：

反而是那些最难卖、最不好卖的楼盘的业主，最先在政策还没出之前选择了涨价......

无论是业主涨价还是不涨价，其实大家应该能察觉到数据背后行情确实在发生微妙的变化，

有几个数据大家值得关注。

第1组数据——深圳的二手房挂牌量

截止到7月月底，深圳的二手房房源数量只有52561套，而在6月的月初，二手房源还有54236套。

一个多月的时间，二手挂牌量减少了将近2000多套，最近四周挂牌量连续下降。

这说明最近几周时间有一部分业主的心态在转变，开始对行情有了信心，直接撤掉了二手挂牌，急着卖房的人少了。

这和最近逐渐乐观的市场情绪是有一定的关系的。

第2组数据——成交量数据

过去3周，深圳的二手房成交量在缓慢爬升。

从668套上升到了713套，这个成交量变化老实说并不大，但略微能感受到大家观望的情绪开始有所松动，开始有一批买家在动手了。

第3组数据——深圳房价数据

根据中国房价行情网的房价数据，7月深圳的深圳的房价环比6月微微上涨，涨幅只有2.19%，上涨幅度确实是不大，但是也算是近几个月以来深圳房价的首次反弹。

如果成交和挂牌量的变化你觉得还不能证明市场信心的回暖的话，那我想房价数据的微涨应该是最有说服力的了。

当然，我认为当下市场的信心会有时间限度。

现在距离深圳住建局表态过去不到一周，热乎劲还没过，如果接下来深圳迟迟没有具体动作的话，难得积攒的信心恐怕又会被再次击溃。

对于深圳接下来的政策走向，我认为只要是表态了，那至少都会有行动。

深圳毕竟是一线城市，官方的表态要有公信力，不管最后力度大还是小，动作肯定会有。

现在就看深圳选择在什么时候调整，如果太晚，对于市场正常回暖不利。

想要有效果，我认为是越快越好。

对于在深圳有买房需求的买家而言，现阶段是一个比较好的买入时机，毕竟过几个月之后，情况可能就变了。

不过即便是要买，也得分辨好楼盘。