都知道这两年名校学区房跌了，但没想到跌得那么惨。
在这其中，就连房价一向坚挺的深圳传统四大名校学区房，房价都要跌回2018年了。
深圳传统的四大名校初中分别是指：
深圳外国语学校、深圳中学、深圳市高级中学、深圳实验学校
这其中深圳外国语初中部是自住招生，没有学区招生，所以没有学位提供给学区房。
除此之外，其他3所学校都是有学区的。
先来看看深圳中学，学校位于罗湖，所在学区的学区房都是老小区为主，
比如金丽豪苑是1995年的小区；
柏丽花园是1995年的小区；
愉天小区更老，是1988年的小区
也正因为房子楼龄比较老，所以挂牌价相对福田的名校学区房要便宜不少，高峰期价格大多在11-13万/㎡之间。
但即便价格在四大学区房中算是比较低的了，这轮深中学区房的降幅也不小。
从上面整理的数据来看，相比于2021年的价格，当下多数小区的挂牌价跌幅在20%以上，下跌最高的楼盘是典雅居，均价下跌幅度达到了29.1%，基本回到了2018年的房价水平。
下跌幅度比较小的小区，基本都是楼龄比较年轻的小区。
比如嘉多利花园，2001年建成的楼盘，在罗湖来说是比较罕见的“年轻”楼盘了
再来看看深圳高级中学的学区房。
深高级学校分为北校区和南校区，北校区在龙华红山、南校区在福田的香蜜湖。
按理说龙华的房价应该是比不上香蜜湖的，但是两个校区的学区房挂牌价差别不大，可见在顶级学区房面前，地段的优势都不复存在了。
那这一轮降价潮过程中，两个校区的学区房降幅有差别吗？
我整理了详细的房价数据，发现两个校区的其实相差不大。
北校区的学区房，挂牌价降价幅度大概在20%左右，但是分化很明显。
金亨利瑜璟苑80、90平的小户型为主，总价相对没那么高，流通性比较好，降幅就稍微小一点，只有13%，
而汇龙湾基本都是200平左右的大户型，总价高、学区不吃香之后流通性就很差，降幅达到夸张的36%，21年买入的话，现在基本上跌了一套首付了。
南校区的降幅大概在25%左右，小区之间的跌幅就比较均衡。
深圳实验中学的学区范围就在大家熟悉的百花片区，是四大中房价降幅最大的学区。
长城花园降幅达到43%，近乎腰斩；
长安花园降幅32%、南天一花园降幅33%，房价都降了将近三分之一。
大家都是名校，为什么是深实验的学区房降得最猛？
主要原因有两个：
第一，楼龄普遍偏老，80年代的小区居多，90年代的算新的，根本撑不起价格；
第二，楼龄老就算了，深实验的学区房价炒作还是最猛的。
国城花园均价达到22万/㎡，直追深圳湾、蛇口、香蜜湖的顶豪价格，涨的时候最疯，跌得肯定也最猛。
但是！别以为深实验学区房的跌幅就已经是最猛的了，如果拿深圳所有名校学区房来比较的话，比深实验学区房跌得更多的名校学区房还有不少。
数据归数据，但关键是我们怎么去看待这个数据
深圳的顶级学区房的房价跌得很惨，这是事实。
但是没有必要过度地看衰学区房，
因为这就是市场常态
什么是市场常态？
就是你在地图上随便指一个二手楼盘，这个楼盘可能都已经跌了20%。
大家如果有渠道掌握一些市场数据，你会发现不单单是四大的学区房，普通的二手楼盘，跌幅达到20%以上的楼盘比比皆是。
比如下面这张表格中的楼盘，选取的都是福田南山核心区以及宝安靠近南山片区的二手楼盘，最近半年的跌幅也都在20%-25%之间。
行情就是这么差，房价就是这么能跌。
所以，不是学区房在跌，是大多数房子都在跌。
当然，也不是只有深圳房价在跌，是大部分城市都在跌。
这是当下的市场状态。
当然了，稀缺资源的价值是不会因为价格的波动而消失。
对于深圳的教育而言，短期内即便有再多的教育改革，四大名校学位这样的稀缺资源还是有价值的。
看看今年深圳初中学校公办录取率排名就知道了，总体成绩最好的还是这几个名校。
深圳外国语成绩排名全市第2；
深圳中学排名全市第3；
深圳实验排名全市第6
只有深圳高级中学排名差一些，排在全市第19名。
另外一些排在前列的学校，比如南二外、南山中英文学校、福田外国语、福田明德实验学校，都是老牌的名校。
深圳的学校资源，经过过去几十年的发展，已经形成相对固定的梯队，大学区政策和其他教育改革，很难在3-5年内立刻改变现状。
所以无论是师资还是生源，名校依旧有优势，就是能出成绩，它不会因为房价的变动产生动摇，跌掉的只是过去的学区溢价而已。
对内卷的深圳人来说，卷教育的基因是刻在骨子里的，对好学区、对名校的追求，不会消失的。
对于那些学位有追求的家长来说，既然名校是不变的目标，如今顶级学区房的价格刚好在低位，反倒是低价买入的一个好机会。
当然，我说这个观点，不是为了鼓吹你去抄底学区房。
需求是基础，有顶级学位需求才需要考虑学区房，学区房如今已经回归到教育属性了，投资属性在降低。
对于想要自住兼涨幅的人来说，当下的深圳学区房一定不是优选。
当前已经存在明显倒挂的新房，还有一些跌出空间的二手笋盘，显然是更适合改善+保值增值的客户的。
