昨天，深圳土地交易中心公布了两个王炸地块的出让信息。

一个是南山深圳超级总部的地块，另一个是龙华深圳北站的地块，都是非常稀缺的地块。

值得留意的是，这一次土拍最大的亮点还不是地块，最大的亮点是两个土拍政策的变化。

第一个变化是70/90政策取消，南山超级总部的地块明确本项目不限制户型比例！这对开发商而言是一个利好。

第二个变化是没有保障房，超总地块只有自持租赁住房，没有配备保障房。

大家不要小看这些小变动，土拍规则的变化实际上就是一次微调控，不排除接下来土拍其他地块也会效仿改变规则，进一步影响市场。

虽然这次土拍政策的调整力度不小，但必须要承认，无论规则政策怎么调整，土拍短期内对市场的影响还是很小。

最近无论是深圳还是大湾区的楼市都有点低迷，又到月初了，上个月的楼市数据已经新鲜出炉！今天这篇是2023年5月的【大湾区楼市总结和深圳楼市新盘汇总】，让我给大伙分析一下上个月大湾区的市场数据。

房价走势

5月大湾区城市的房价整体向下波动，主要城市中，广州、惠州和江门的价格有上涨，但是其他城市的价格基本都在下调。

广州的增长幅度稍微高一点，涨幅达到3.3%。但4月份广州的二手房价刚刚跌了4%，所以这个月的上涨顶多算是回调，没有实质性地上调。

惠州以及江门的涨幅，都是小打小闹，没什么影响力。

而在下跌的城市中，佛山格外值得关注，因为佛山已经连续两个月房价下跌了10%以上了。

佛山只是一个典型，在当下市场冷淡的行情下，大湾区整体的房价下跌，原因是多方面的。

对于楼市而言，我觉得5月份这个时间点相对来说比较尴尬。

一方面，5月初经历了一个小长假以及3-4月份的市场小阳春，市场上有意向买房的购买力被掏空了，到了5月份，想买房的买家骤减。

另一方面，5月份湾区也没有大利好刺激市场，没有外力推动楼市复苏。

具体看深圳各个区的房价变动，同样是跌幅区域更多涨幅区域少，但是无论上涨还是下跌的幅度都不大。

上涨最多只有2%涨幅，下跌的区域中跌得最多也只有4%左右。

总体而言，5月份深圳各个区的房价没有太大的变化，现阶段深圳的房价虽然不涨，但是相比去年年底的最低点还是会稍微高一些。

但是如果持续没有政策刺激或者大利好的话，不排除深圳的房价可能会跌回去年年底最低点。

成交数据

再来看看上个月湾区城市的成交量数据。

湾区上个月成交量的变化有一个特点：

核心城市的成交量下跌比较明显，湾区第二梯队的城市成交量反倒有增长。

比如深圳和广州，新房、二手房成交量都下跌了，但是佛山、东莞、惠州和中山的成交量却在上升。

广州深圳的成交太差可以理解，第二梯队的成交量为什么会突然上涨？

佛山、东莞、惠州和中山的成交量反弹，其实和上个月的过度低迷有很大的关系。

4月部分湾区城市成交量变化

上个月这几个城市的新房网签量分别下跌了42%、51%和44%，下跌幅度极为夸张，所以这个月成交量稍微回暖一些也是在正常的波动范围之内。

佛山东莞等城市的成交量回暖只能说明这些城市楼市相比前一个月正常了一些，并不能说明5月份这些城市的楼市足够火热。

具体说说深圳。

上个月不仅深圳的二手房成交跌到了3000套以下，连新房成交量也跌到了3000套以下，市场热度确实到了一个低谷。

从上面这张图中可以看出来，除了大鹏和坪山两个边缘区域之外，其他深圳各区域的新房二手成交基本都是双双下跌。

自深圳4月底传出了指导价风波之后，至今时间已经过去一个月了，市场已经逐渐放开了指导价贷款的限制，指导价实际上已经名存实亡，但成交量并没有大家想象地那样迅速反弹。

其中的原因在于：去年开始深圳的房价就已经跌到指导价附近了，指导价不再是限制房价上涨的枷锁，反而成为了一个保底的价格体系，很多业主可能要庆幸指导价的存在，让房价的下跌幅度有了一个参考，不至于无止境地下跌卖房。

在这种情况下， 指导价取不取消，影响已经不大了，对市场的刺激力度几乎可以忽略不计。

深圳的二手成交量想要反弹，真的需要一个强有力的支持政策才行。

入市新盘

1000万以上：深业云海湾花园 海德园A区

在这个预算内能选择的是深业云海湾以及蛇口的招商壹湾臻邸，同时还有福田安托山的海德园。

地段上比较，前海以及安托山的地段会稍稍占优。

所以在这个价位段，6月最好的新盘，一个是深业云海湾，一个是海德园。

两个项目各有优劣。

云海湾限价只要9.2万/㎡，这个价格是前海限价最低的价格，恐怕后无来者了，价格优势很明显。而海德园均价12万/㎡。

但是深业云海湾也有明显的缺点。

第一，保障房占比很高，小区有3栋人才房，一共1886户，商品房918户、可售人才房718户、租赁人才房250户，商品房和保障房比例各占5成

第二，远离地铁，未来也没有规划的地铁口，如果很看重地铁的买家，这是一个大缺点。

海德园现在所处的地段比前海更成熟，已经是比较成熟的豪宅片区了，周边的二手和海德园也有明显倒挂。

而且海德园是双学位，这是海德园的优势。

但是项目靠近北环大道，有一些楼栋会受影响，这是比较明显的缺陷，就看买家能不能接受。

不过，两个项目的预算层次有很明显的差距，大家在自己的预算范围内做选择就好。

如果预算上都能够的着，我会更看好有一定想象力的前海新盘。

700-1000万：安宏基天曜府 中海珑悦里

在这个价位段，主要能选的楼盘集中在龙华。

分别有3个盘中海珑悦里、安宏基天曜府以及深业颐樾府在可选范围内。

从地段上比较，安宏基天曜府和深业颐樾府都在红山片区，中海珑悦里在深圳北。

红山现阶段的配套更完善，但是深圳北如今也在同步建设公园和华润的大型商业，论想象力，深圳北站板块会更有优势。

从地段上考虑的话，我建议大家更关注中海珑悦里。

500-700万：和荣西湾

6月份500-700万可以考虑宝安西乡固戍板块的和荣西湾，这个盘其实非常适合准备在西部买新盘的刚需。

首先这个盘的小户型不少，最小面积有54平的2房，也有64平户型和76平3房户型，单价大概只要6-6.5万/㎡，总价相对来说并不算高，很适合一部分手头稍微宽裕一些的刚需。

另外这个盘还有不少优点。

比如和地铁的距离，项目距离地铁口步行只需要不到10分钟；

比如说层高，这个项目最高层只有13层，属于新盘少有的小高层的产品，而且项目是纯住宅，没有保障房和回迁房。年底就能交房，现在属于准现房。

这个项目唯一一个大的短板就是所处地段界面，项目毕竟是在宝安西乡，周边的界面不可避免会有瑕疵，但是对于更考虑自住属性的刚需来说，这可能不算太大的问题。

300-500万：鸿荣源珈誉府

300-500万的价格段，其实也可以买和荣西湾的小户型，但毕竟和荣西湾的小户型比较少，抢不到的几率很大。

所以我建议这个预算段可以把视角转向塘尾地铁站口的超大体量新盘鸿荣源珈誉府。

横向和本月其他同价位的新盘相比，首先东部龙岗那些新盘就不用多比较了，珈誉府毕竟也是西部大前海板块的新房，地段优势足够压住所有东部的新盘了。

同期西部的光明也有新盘推出，但是无论是深铁瑞城还是深物业御棠上府，都不在光明核心的板块，地段比不上珈誉府。

珈誉府现在推出的是第一期的产品，现在已经有地铁口通勤，未来还会坐拥西部最大体量的商业。配套层面在整个沙井来说都是数一数二的，而且交房时间大概率可以和商业开业时间重叠，不用等。

而且即便预算很紧，项目也有适合的小户型可以选择，对预算比较低的买家会比较友好。

如果你对新盘有兴趣而且预算有限，可以考虑这个盘。