深圳房价，再次堕入下跌通道。

窥一斑而知全貌

昨天我有朋友发消息给我说，他们小区的房价下跌把业主们跌懵了，群里都在讨论要不要卖掉房子。

我看了看他们小区的最新成交，跌了20%，整体的成交趋势就是稳中走低。

这是很多人没想到的。

指导价风波之后，深圳短暂的雄起了一阵子，随后又以迅雷不及掩耳之势走近下跌通道。

据我观察到，很多小区的业主，纷纷下调了二手房挂牌价。

比如福永的次新小区中粮凤凰里，上个月20号指导价取消风波事情之后4月25号挂牌500万，实收465万可卖。

眨眼半个月过去了，业主越观望越发现形势不对啊，含泪降价20万继续挂卖。

比如宝安还有黄田地铁口次新小区盘，挂牌价479万从去年年底下调了30万

然而最近卖房的情况也不乐观，于是这两天又下调了30万，420万微微高于指导价405万，可能这是业主最后的倔强。

但现在小区里最新的笋盘已经挂牌到360万了，简直就是小区房价刺客。

更让人惊讶的是，这样的挂牌价下调，并不是个别现象。

金三银四过去，5月全市二手房挂盘出售的房源还是在不断增加。

而在中原监测的全市一千多个有效挂盘的住宅当中，挂盘均价环比下调的楼盘占比约六成。

也就是说，超过一半的楼盘都在下调挂牌价。

下图是媒体统计的关于下跌楼盘的统计，榜单排第一位的为大冲城市花园，环比下跌约12.38%；其次为罗湖翠竹片区的逸翠园二期，环比下跌11.81%。

这份榜单上也很直观的看出来，下跌楼盘遍布全市各个区域，无一幸免。

指导价事情出来之后，很多截图都在传说业主在涨价了。

然而事实上，反价的业主仅为个例，大部分业主仍然维持冷静，甚至急卖的业主趁着预期上涨而下调报价，以求更快卖出。

为什么，在经历了梦幻般的小阳春之后，大家却集体选择降价呢？

这里头，意味深长。

今年年初，我有个学员的一套老破大当时有好几组意向客户，眼看着就能卖掉了。

但市场开始回暖了，他想着卖个好价钱，于是决定再观察一下形势……

没想到，就因为那一瞬间的犹豫，现在房子又卖不掉了。

“犹豫了一下，房子就卖不掉了。”

这句话是最近很多深圳业主的真实写照。

毕竟挂牌价波动的背后，是广大业主心态的崩溃。

从208指导价到现在，业主的内心的也在经历痛快的纠结和复杂的博弈。

第一个阶段，就是今年刚开春，满怀期待。

当时都想着好不容易熬到年初了，今年不会比明年更差了吧。

当时2-3月份数据的成交还是一度回暖到月均4000套+，给到了业主坚挺价格的信心。

所以这段时间价格是比去年底要坚挺，并且还略有上调的。

第二阶段心态的变化，信心突然拉高。

4月底指导价调整出台，出现个别信心爆棚的业主反价。

可是之后就是第三阶段，突然悲观，并且认命。

这时候就有一批业主心态熬不住了，算了，就指导价或者指导价以下出手了。

所以这段时间深圳楼市出现了两个变化：

1.加速卖房

很多人在趁着利好行情，尽快出货，二手在售量破新高。

当然，其中不乏一部分都是为了置换，想要换成更好的房子。

2.刚需产品依然维持参考价

很多业主刚开始想涨价，然后光速打脸认清现实，最后还是维持着参考价水平，还有继续降价。

最后，是很多人都在关注的一个问题：

为什么二手房参考价取消之后，市场并没有想象之中的很大反应，反而出现了降价潮？

答案很简单。

失去指导价这样的参考坐标系，大家不知道房子还值不值得买。

参考价是一个锚点，买和卖基本都以参考价为参考。

过去看房，看到一个小区有房源低于指导价，都会多看几眼，默认这个价格比较笋。

不仅关系到首付比例，还是衡量是否够“笋”、价格是否到位的关键指标。

当然，参考价也是兜底线。

买家会优先参考价附近的，以获得最高的“性价比”。

尤其是贷款方面，所以在参考价附近的楼盘显得更有“竞争力”，这条线就不太容易被突破，达到兜底的效果。

现在这个锚点被打破，当首付比例不再被参考价约束，参考价附近或者低于参考价的楼盘就不再变得那么“笋”和“竞争力”，那么兜底线就容易被突破。

再加上刚需产品有半价的共有产权房的补充，长此以往，市场会变得极为分化：

①核心位置的优质改善大户型，天花板会越来越高。

②非核心位置小户型或者老破小或大，机会越来越渺茫。

所以，手持第②类房子的，趁着共有产权房还没跟上来之前，要尽快择机出了。

长期看，这类房子会跑输大市甚至垫底，甚至阴跌。

买房的最高境界，不是买完房子就开始涨，而是卖完房子就开始跌。

共有产权房在宏观层面上，对深圳楼市是件好事，但微观层面对质素没那么高的房子还是有很大冲击。