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问答369期

问：专家说lpr利率史上最低，是最佳买房时机，怎么看？

答：折扣力度一回事，买不买，另一回事，从统计看，首套房减20个基点后，利率只有3.75%，逼近公积金，对于今天确实有买房需求的，能省一些利息，对这类人是利好。

但对于存量房贷利率，由于很多人的调整期都是约定1月1日，相当于明年存量房lpr利率才会下降，给银行一年的利息收入，属于空欢喜一场，明年涨与跌还是两回事，没人说浮动利率只能降不能涨。

对于没有买房打算的，要深知羊毛出在羊身上，利息上省的轻松可以通过房价上涨来调节，银行房贷收入减少后，存款利率也要下调，保证自己的息差收入。

这就是一张优惠卷，物件本身还要看需求，刚需早点买，改善择优买，主城优先看，外围要谨慎，哪有什么最佳时机，自己挣多少，花多少，心里没数。

总价100不要买房，总价200重点看二手，总价300，高新、港务热门区域，总价400，曲江、航天自由选择，总价500，就不看西安了。

问：华发利君都荟城央怎么样，刚需用户值得买吗？

答：华发开发，利君制药厂西厂区的地，共计130多亩，也算城西少有的百亩大盘了，备案价17000+左右的高层毛坯，首批登记人挺多，城西周边老住户居多。

最大优势在于主城区，城西的核心，附近学校、医院、商业、地铁齐全，和当年富力开远城一个卖点，斜对门位置，去高新非常方便。

产品上，容积率只有2.8，纯高层，景观，外立面都还不错，建面约99-143㎡主要是冲着周边刚需来的，户型主流，赠送面积不少，放在城西挺有竞争力。

劣势也在城西，老城区，厂子搬迁，区域改造困难，十年前周边啥样，现在还是啥样，有人说破旧，也有人喜欢所谓烟火气，这种主城区的小区，只要价格合适，容积率，户型没有bug，还是挺好卖的。

附近的老居民，多年住在老破小，附近的庆安、远东陪读家长，没有房子可选，买不起高新预算有限的，还是会来到这里。

唯一不同的是，老城区里，城东、城南人的购买能力是高于城西的。

问：房哥，现在手里有点钱需要提前还贷吗？

答：房市萎靡，股票跌惨，收入不涨，降薪裁员，对于普通人，存钱降低负债，确实是当下最佳的投资渠道，但随着银行lpr再降，为保证利差，存量的利率也在不断下降，与其被动存钱，不如提前还贷。

提前还款两种方式，一种期数不变，降低月供，适合于未来收入不稳定的人群，能明显感觉到贷款压力变少，有一些现金就还，还了本金就会少，利息的多少主要是受贷款金额影响。

第二种是月供不变，减少期数，长期算利息要更少一些，但适合于工作，收入稳定的人群。

当然，最省心的还是尽早结清贷款，所谓无贷一身轻，买房不敢买，股票不敢投，普通人没有什么理财通道的情况下，就是还款降负债。

问：地铁四期二次环评，软件新城无地铁，是不是重大利空？

答：只能说是有遗憾，没了锦上添花，不仅软件新城，高新CID同样没有，四期的二次环评中公布的线路，12号线止步于西晁，11号线止步于鱼化寨。

（来源：悦西安）

从路网的分布看，更多是拉近和咸阳、西咸的联系，拉大西安城市骨架，主城区的加密线只有7号线一条，软件新城只能等下一轮11和12号线二期的规划了。

但这算不上重大利空，对于在软件新城买房的人，看重的还是产业资源，学校配套和房价预期，高新没有地铁也不影响高新的房价，随着地铁越来越多，地铁房的概念已慢慢弱化，当下的房子核心就是学区。

对于软件新城，还是要坚定看好的，毕竟没有一个区域可以替代这里，除曲江一期外，这里依旧是西安大户型最集中的改善区域。

问：西安还有没有买了不会亏的房子？

答：大家都听过买房无技巧，全凭买的早，这个逻辑的根本还是地价对房价的托底，对但不全对。

主城区范围，有人口，产业分布，有二手房活跃市场和需求，完善配套，且地价房价涨幅合理的区域，是这样，但外围区域跳涨的，也有买完就降价的个例。

当下的新房，很多人的需求是求保值，这个保值是相比存款和股票而言，主城区的优质房子更加保值，比如高新、曲江、航天，比如大平层、洋房、小高层、叠拼等，这些都算买了保值的。

而商铺，公寓，写字楼，商业大平层，外围远郊新房，本就和保值无关，更多是用爱发电和自我消费，纠结亏不亏也没有意义。

对买房而言，人无我有，人有我优，就是保值诀窍吧，简单粗暴点就是名校学区+买的早价格低！

问：已买中宝达理想时光限价房，自住10年值不值？

答：对保值最关心的往往是刚需，因为是全部身价，寄希望于一套房子实现多种诉求，但真实现状是，这就是一个很普通的小区，能住，价格低，不用再租房。

中宝达理想时光在城北徐家湾，属于未央区的旧改区域，虽是主城区，但配套无亮点，附近铁路，市场，老小区密集，改造需要很长时间。

优势在于门口有地铁10号线，隔壁有龙湖天街，对面团结村已经拆迁完毕，绿城、保利等开发商都有进驻。

小区本身建面约82-124㎡，典型刚需社区，景观、配套别抱太高预期，限价房均价9900+左右，远低于周边商品房，交易上有五年限制，参考西安房价，不亏，但以保障房定义看，天花板也明显，不具备太多涨幅。

但凡好卖，早卖完了，共有产权还有一大部分，看得上的够不着，够得着的看不上。

问：西安卖房又回老路，没有学校几乎卖不动？

答：上学和买房一直都是强绑定关系，过往是开发商配建学校卖学位，这几年是政府配建划学区，没有任何一个配套，可以将一个家庭在房子这固定九年义务教育。

从带动土地，新房销量，引进产业，人口的角度，名校+都是性价比最高的，这几年的港务区深谙此道，对于普通人，也是多方获益，既解决自用需求，还能带来房子保值。

市场上行时，带动销量的是房价上涨，即倒挂，这个时候，好学区锦上添花，差学区只要房价涨就行，但如今的下行期，好学区就是最好流量密码，尤其对于配套不足，或价格偏高的。

铁一金湾、铁一陆港、高新三十一小、十一初等等案例在前，对学区内新房，新地的销量明显强于其他。

没有学校优势的，八仙过海各显神通了，讲故事，给优惠，上渠道，做宣传，全凭个人本事。

问：登记了科技路金茂府，该不该选房？

答：不仅科技路，此前的长安、未央湖、大明宫，金茂没有一次是在优势地段上，也许是拿地困难，也许是企业策略本身，即好产品，一般地段，保证溢价利润。

装修报告：金茂府建在科技路，能让高新“程序员”捂住钱包吗？

目前金茂已经交付的长安、未央金茂府，小区素质都相当高，物业服务也挺好，景观、外立面、配套、科技系统等卖点在西安独树一帜，自住的人舒适度极高。

但二手房市场的流通非常一般，叠加了精装修，科技系统的购房成本，二手房阶段，买家可选很多，金茂府的房子就没有那么好卖了，外加地段，配套的有限，存量房并不算吃香。

科技路金茂府同理，会所、户型、装修、园区景观优秀，保持金茂的高水平，但岳旗寨周边环境差强人意，雁塔、沣东、高新三区交界处，周边仍有大面积拆改。

可见配套包括隔壁的小学、幼儿园，规划的地铁三号线二期，其余配套主要靠自带的临街商业。

从登记结果看，很多高新人还是能接受利弊下单的，换个角度，如果不是金茂，换成某地、某南等等，就是要降价促销的节奏了！