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问答365期

问：中建群贤汇二手房已挂小区最低价，还是没人看，有什么好办法？

答：作为的最低价只是近三个月挂牌价格的最低，对于买的早的业主，还是赚多赚少的事儿，市场太差时，一味的低价不一定有效果，反而会让买的人猜疑，和开发商降价买房一个道理；

群贤汇的挂牌均价为18495元/㎡，只要是靠大面积的小高层拉着，高层的均价只有15000元/㎡上下，贝壳上不少房源已经挂了两年也没有成交；

11年的小区，房龄适中，户型，环境还算主流，小区所在的大寨路沿线二手房竞争激烈，融侨城，旭景碧泽园、中华世纪城、宏府麒麟山、恒大城，中航华府等都有大量二手房；

以周边成交最多的恒大城为例，大部分高层均价都在15000左右，对于买房而言，选择很多，且都价格可谈；

还有一个难成交的重要原因，就是两室，和主流需求不符，能看两室的多半预算不高，着急置换，需要资金，价格还可降！

降价外，也要积极发送中介，亲友，自身多多宣传，大水漫灌、房不愁卖的时代过去了！

问：剖析一下招商云山间185㎡户型？

答：在这个面积段，只要面宽足够，两梯两户，基本的户型结构不会有太差的，就看开发商是做端厅，还是传统的四叶草，云山间属于后者，和招商云兰的169㎡非常相似；

优势在于近16米的南向面宽下，房间通透，开阔，客厅和餐厅的面积很大，外加有不少的露台赠送空间，三个卫生间都是全明，有独立家政间位置，四叶草布局没有走廊浪费；

不足在于只有两个南向卧室，厨房较小，四叶草户型多个房间门开向客厅私密性一般，大面积不太适合做四叶草，突出了露台，餐客厅的开阔，但对其他房间朝向排布有所影响；

常见的布局还有端厅，四面朝南的宽厅等，而云山间225㎡的端厅就很完美了！

问：怎么看科技路金茂府，高新上班，25000+值不值得买？

答：作为西安纯粹的改善品牌，金茂府三个字是有足有吸引力的，未央，长安交付，大明宫在卖的案例在前，小区内的素质还是很强的，从物业，产品（户型+精装），景观，科技系统等，在西安绝对算第一梯队，金茂的小区几乎没有维权的消息；

但选址却是另一番场景，西安目前的金茂府未见一处大众意义上的优秀位置，科技路金茂府也不例外，在金茂前，紫薇，绿地，卓越同属鱼化工业园，饱受配套不足，区域面貌差的困扰，主打的还是距离高新近，房价低的卖点；

但改善又是另一回事，目前的高新同价位内，保利云谷天汇，绿城海棠三章，龙湖云河颂有很多备选，还包括未上市的中铁建，招商，越秀等，这些是更能兼顾，更稳的选择；

差位置做改善，是有先例的，典型如融创壹号院，产品同样优秀，卖的时候萝卜青菜各有所爱，但二手房阶段就要遵循市场规律；

因此科技路金茂府适合于不在于配套，地段，对小区内产品有极致追求，且不在意二手房溢价的，不差钱，改善精英人群，买不买，取决于，你是不是这类人和这类需求！

问：为什么西安不能做到所有开发商提前交房？

答：表面是提前交房，背后还是钱的门道，西安这几年提前交房的小区里，绿城，招商，中粮，华润等，都是清一色的央企和国资背景，资金也有有保证；

真正盖房，土建，景观，精装，通过穿插施工，工艺创新，是可以做到提前半年，甚至一年交房的，中国基建速度需要钞能力支撑；

其次，是每个开发商的侧重点，提前交房锦上添花，却难雪中送炭，不提前也是行业惯例，业主也不会因为A提前，B准时，选A不看B，买房的逻辑还是地段，配套，价格，户型这些因素在驱动；

西安有不少小区甚至都是现房在售，同样卖不动，最终是价格，位置，定位出了问题；

提前交房在这几年的火爆，还是因为猪队友太多，延期交房等案例在前，大家有了比较心理，真到提前交，很多业主还不愿意，属于粉没擦到脸上！

问：赛格中京坊小面积公寓可以投资吗，价格低很犹豫？

答：西安的公寓本就应该便宜，尤其是商业性质的，拿地成本很低，售价高才是耍流氓，典型的如商业性质的大平层，利润远高于住宅，因此一定会有大师故事，豪华装修；

但赛格这个是例外，虽然商业出名，但住宅发挥非常有限，老城根也是同理，小区超高密度，景观，配套有限，居住舒适度无法保证；

虽然是住宅性质，但产品落后于当下，对于这类小区，最佳的卖房策略，就是用主城区，地铁讲故事，低价促销；

作为投资，无非是收一点租金，转手卖，需求太窄，收租还要面临同小区大量房源的踩踏竞争；

大量商业上盖的住宅，公寓等都是同理，印象城，龙湖moco，盛龙广场，万象城等等，从经营收益现状下，不容乐观；

哪有那么多便宜，最好的投资就是捂住钱包！

问：保利天珺密度略大，是否是一个短板？

答：成交信息上，目前天珺在售净用地面积93.21亩。用途为住宅，容积率不大于3.11，建筑密度不大于20.23%，绿地率不小于35%；

城改拿地，容积率偏高，是普遍现象，相比当下2.8容积率，3.11放在城改地块，中规中矩，一般这类情况，如果开发商不存在主动降容，多会通过楼栋排布，面积调整等方式；

比如采用围合式布局，典型如城西保亿公园印，容积率高的情况下，改变楼栋排布，留出中心花园，同时将起步面积做到163㎡，销售面积不变，但居住户数变低，城北的龙湖景粼天序也是类似思路；

但相比买不买，核心还是看地段和价格，天珺地处航天，百亩大盘，紧邻曲江，产品也还不错，21000+的均价下，对曲江二期小换大有很强吸引力，多次摇号；

容积率偏高是短板，但瑕不掩瑜。

问：28年去高新上学，300万预算，高科金泰怎么选？

答：说多不多，说少不少，看的又有点晚，稍早时期，保利天汇，云谷天汇，海棠三章还有小面积可选，但当下这些一梯队的全部迈入大户型，300预算不太够了；

第二梯队里，新房有金泰，高科和中建，金泰胜在国企，小区大，楼间距大，产品，过往表现中规中矩，可作为首选，高科小地块，价格不高但配套有限，中建地铁上盖，很多人不太接受，担心噪音困扰；

第三梯队，则是二手房，包括国宾中央区，金泰新里城，万科翡翠天誉、玫瑰公馆，性价比不如新房，但胜在学区稳定，即买即住；

能离开经开去高新，需要挺大勇气，还是首选新房，金泰先看！

问：最近融创宸阅和鸣交付，质量一般，现在迷茫自住还是出手？

答：保交付不等于盖得好，开发商资金紧张的现状下，无论是标准，细节或是时间，和正常交房无法相比，西安全国也没有保交付房企，交的比未出险要好的先例；

更多的则是安慰自己，起码交房了，小问题小修小补能住，你看什么辉、什么地、什么南，还交不了，创宸阅和鸣也是当年的摇号热盘，押宝周边无新房，置换需求大；

从城东现状看，自住的人会多一些，地铁口，老城区，生活便利，学校，商业则非常一般，想要出手，现在二手房也不好卖，城东本身的上限就很明显；

参考融创壹号院、龙湖香醍等热门小区的成交价格，非常一般，作为次新房，可以先自住，随行就市，观察，起码比周边的老高层小区，是强了不少的！