「西安房哥」是本地购房服务平台，买房、装修就找房哥！

五年看浐灞，十年看沣东的话题，留了一个尾巴，今天聊聊沣东！

站在2024年，很多人提起沣东，缺乏兴趣，这里面房价的因素占据不少，作为一个数据，价格在很长时间内，代表了区域吸引力，港务，高新，航天都是同理，价格不涨甚至降的地方，还能怎么看呢？

成也房价，败也房价，关掉房价涨跌滤镜，能否看懂沣东？

沣东过往

沣东新城的成立时间很早，但真正走进大众关注，始于六年前西安托管西咸新区。

作为原本就属于西安的长安地界，虽然名字改叫沣东，但天生是有熟悉感的，托管以后，沣东建设速度明显加快，北到三桥，南到昆明池，开始了西安人最熟悉的平地起高楼故事。

整个沣河右岸，多点开花，地铁，写字楼，住宅，公园，产业园等全面开花，塔吊林立，建设正酣。

在西安的城建史上，这样的力度同样是空前的!

大家也习惯把沣东分为自贸园，科统区，昆明池三个板块，由于不断有新项目落地，修路架桥进度飞快，沣东也有了疯东的叫法，眼瞅着，西咸的中心，就要改头换面。

尤其在科统区，501超高层，国际医院，中俄丝路创新园，西部慧谷，沣东新天地等陆续落地。

从规划的角度，笔直马路，全新配套，超高地标，产业园区，沣东的城建速度是很快的。

在往后的时间里，诗经里小镇，昆明池公园，华侨城欢乐谷，地铁5号线，16号线，国际足球中心等也陆续落地。

现代城建逻辑里建筑，该有的，沣东几乎都有，这本就是一个完美的故事，沣东的火热甚至捧红了更远的沣西，沣西的外溢甚至去了兴平，咸阳，这更是后话。

在那个新区建设如火如荼的时期，大规划，大配套，大空间，大未来，很多人是相当坚信的。

沣东的建设热度过后，随着21年全运会的召开，热度才来到了港务区。

算上今年，沣东的大开发也不过六年时间，所谓十年看沣东，日子还没有到！

极热过后，便是平静期，21年后，沣东的发展开始变慢，学校，医院，道路的兑现变慢，先有绿地498停工再复工，又有亚洲杯取消，沣东坏消息不断。

有媒体统计，仅国际足球中心的投资就超过23亿，沣东对周边区域，新轴线及周边环境的实施计划，总投资就超过128亿，饭菜已上桌，但吃饭的人不来了，是莫大的损失。

但新区就是这样，新不仅是全新的城市面貌，更是创新中的各种不确定性，退两步，退一步更是常态，沣东在近几年的沉寂，与这些变化不无关系！

好在发展总是硬道理，发展中的问题还得从发展中解决，到了23年，沣东的动作多了起来，西咸新区与主城区五条互联互通道路，都经过了沣东，国际足球中心周边路网建设加快，绿地498陆续复工，国际医院复工等等。

跳出房价涨跌情绪，沣东依旧是西咸新区发展最快的区域，对新区而言，这种节奏太正常不过，花钱，攒钱，赚钱，借钱，还钱，经济规律也自有其逻辑！

房价滤镜

但如果关联上房价，则是另外一番现状，沣东新城规划面积近159平方公里，这个数据很多人没有概念。

西安目前二环内近78平方公里，三环内近350平方公里，我们目前熟悉的主城区，建城史超过千年，沣东开发时间，沧海一粟，百年大计的说法，并不夸张。

大众认知里，为什么觉得沣东发展慢呢？因为太大，159平方公里同时启动，这不能想象，虽然沣东分为几个片区各自开发，但地域太大，不同区域中间，仍有大量农田和村子，整体界面无法保证。

反观港务区奥体，能源金贸区，则属于力量集中于一点，核心区写字楼，名校，公园，住宅悉数落地，然后逐渐外溢。

对大众而言，首先认可的是区域的生活配套，其次是产业和规划，对于新区更是如此，但显然沣东的配套是滞后的，更多精力还是在产业引入上。

这其中就包括了数字医药产业园、自贸园，丝路中心、足球中心，西部生命科学园、西部慧谷，云创中心，环普创新城等。

一个新区，先产业还是先配套，买房之前，都是产业有限，自己掏钱，都是配套优先，先引产业本没有错，但在产业未成形转化前，房价速度攀升，配套又无法跟上时，大众的需求就会出现错位。

前者是十年，百年大计，长远和大众有关，后者是当下生活，关乎信心，轻重取舍，各有答案！

高新cid在建设初期，仍能维持较高房价，是有先例在前，属于高新老业主的天然外溢，港务区在建设初期，配套有限，维持较低房价，逐步上涨，大众也并不反感。

沣东是不具备主城区大量自然外溢需求的，除了房价最贵时期，高新软件新城外第一的少部分外，和主城区间有大量的村子，农田和市场的。

房价上，在经历了最早的昆明澜庭，新里城，公园华府短暂的低价后，趁着18年西安主城区供应短缺，房价迅速上涨，新房价格来到20000+门槛，昆明池周边低密来到30000+门槛。

房子是卖出去了，故事也讲完了，但昙花一现，一旦区域配套兑现变慢，主城区房价，新房分流，沣东的价格就会快速瓦解。

打折，促销更是必然，生活上配套不足，自住有限，都是投资客，二手房自由市场，降价必然发生。

一旦二手房降价，新房的上涨就很难维持，对应的买房人热度，开发商土拍会迅速转冷。

这也是外溢区域的房价通病，早期依靠大投资带动，投资客二手无法变现后，逐渐熄火，后期靠主城区外溢带动，但当主城放开限购，房价相当时，便没了需求。

除了减少供应保温外，降价，或回归地价，和高新形成价差，这才算良性循环。

但房价涨跌如同魔咒，买涨不买跌的心理下，哪怕私下打折，谁愿自降身价，这是跳涨带来的问题，也是发展模式对房价影响后，大家对沣东的争议！

都是真金白银，高光时期进场，惨淡离场，更何况当下，跳出房价涨跌，沣东发展迅速，日新月异，回归房价涨跌，还愿买房的，都去了高新，港务。

沣西，泾河，秦汉，空港大致同理，平地起高楼的故事，何其困难，钱从哪里来？需要答案！

回归初心

进入2024年，沣东还是那个沣东，依旧是西咸发展最早，最快的区域，也是主城区最为亲近的地方。

不同于主城区的新区模样，有过高光，经历了沉寂，当区域，买房人，开发商在楼市下行后，重新清醒，才能明白，这159平方公里的建设，真是百年大计！

尊重规律，回归人的居住习惯，还是有根本问题需要解决：

1、是否看好？这个答案相对简单，认与不认不取决于口号，而是成绩，实打实的工作机会，看得到的学校商业，买得起的优质房子。

高新被看好，是有庞大需求，港务被看好是有密集配套，经开被看好是有合适价格，沣东被看好，需要足够兑现。

那些已经在沣东买房的是原始股东，不是大怨种，引人看智慧，留人看行动！

2、是否便利？要致富先修路，老话没毛病，目前沣东和主城只有明显陌生感的，五号线过阿房宫后，沣东大道两侧巨大的王寺村落，工业园，遗址公园，出城，进村，再进城不适感极强。

好在修路进行中，就在这周，阿房一路市政道路已经通车，往后高新来往沣东，更加方便。

3、是否认同？所谓区域认同感 ，其实是很难的，归根结底是住在这里，真的舒服，房子真的保值升值，但遗憾的是，沣东目前仅从交付上，缺乏足够亮眼的小区，更没有名校带动二手房的案例可循。

曲江人会说我回曲江，港务人会说我回奥体，高新人会说我回高新，沣东人会说我回王寺？区域认同感需要漫长过程，这一点，同样是百年大计！

如今大家看到的沣东，不过是新区发展的正常轨道，港务区破天富贵的加速包，并非常态，进两步退一步才是日常。

买房也是如此，当地价，房价上涨，大规划，新中心的糖衣炮弹袭来，能否冷静思考，回归房住不炒需求，检验每一个人的智慧。

上帝视角也罢，马后炮也罢，但历史就是这样，总结教训，才能阔步向前，与新区发展，与买房置业，与个人思考，都是同理。

跳出房价涨跌，回归新区规律，少一些情绪，口号，不用十年，也看得懂沣东！