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问答364期

问：如何看地铁四期规划，买房是否首选地铁沿线？

答：最终的路线还没有定，但环评公示已经出来了，包含3号线二期、7号线一期、11号线一期、12号线一期、16号线二期、21号线一期。

主城区有最关键的七号线，从长安横穿雁塔，未央，到浐灞，港务，都是人流密集区域，可以为二号线，四号线分流；

（来源：西安城记）

剩余的线路主要在西咸新区几大新城方向，算是拉大城市骨架，比较意外的是21号线，算是给浐灞国际港的大礼包，这波利好的还是西咸和港务；

此前大家最期待的软件新城区域，11号线过软东，有科技二路，化龙一路两站，反而是产业密集，就业人群众多的软西这次没有看到一条地铁，12号线止步于西晁，高新CID，软西的二期未见落地；

作为动辄百亿的工程，虽然当下大家对地铁沿线买房的需求已经弱了很多，但毕竟决定区域前景，人流量，大众需求也并非是决定地铁走向的唯一因素；

呼声最高的高铁新城、泾河、软件新城西，只能等待五期规划了，至于买房考虑，学校，商业，区域的优先度仍在前，地铁锦上添花，无法雪中送炭！

问：看完沣东分析陷入沉思，现在抄底算不算时机？

答：区域发展和个人买房，确实是两条线，往往是建设加速，房价上行时你好我好大家好，下行时是大难临头各自飞，对于沣东而言，近159平方公里的开发，说百年大计并不为过，这几年产业，配套也都在落地，短短几年时间，区域变化还是很大的；

但回归买房，很多人对新区是投资心态，非自住需求，只能涨不能降，沣东地价，房价本身有跳涨，全靠市场情绪，并不稳固，因此也充满风险，如今二手房降价离场，也很正常；

至于抄底，全看需求，自住的角度，周边工作，看中新区，有时间，有耐心，无论保利，中南，还是沣华，蓝光绿地，二手房价格明显下降，但这种抄底并非眼光独到，而是原房东放弃后的结果；

如果接受房价不涨，其实西安可选的区域多了去了！

问：朋友买了鑫苑府，最近交房和开发商斗智斗勇？

答：也是当年航天的热门摇号小区，143平起步的纯改善，周边军工，企业单位员工买的很多，高知人群，位置也不错，管委会正对面，周边地铁，商业，学校，公园都齐全；

小区交付的主要问题集中在两方面，一是室内精装，但赶工痕迹明显，大量的墙面毛糙，细节上从空调出风口尺寸不对，再到打胶粗糙，淋浴门过小，地面不平等等，问题五花八门；

另一方面是室外景观，楼间距不错的情况下，草坪面积太多，大乔木较少，景观的层次，密度，精致度还是很一般的，开发商处理态度积极的情况下，这些都可整改；

鑫苑作为民企，在西安并无什么亮眼项目，最早的鑫苑大都汇，主打刚需，交付几年后物业维护也很一般，再就是鑫苑府，拿了一块好地，但开发水平有限。

小问题靠修，大问题就要斗智斗勇了！

问：高新三期怎么样，看现在高新三期挺火的？

答：有个规律，但凡大量卖房子的地方，都挺火，有利就有人，地产上下链条的人都在宣传，但有例外，只局限在主城区，当下西安最火的区域，除了港务就是高新三期；

具体到板块，包含软件新城和CID两个，前者三环两侧，靠近主城区，分东西，一边产城融合区，一边居住区，卖点在于成熟产业，学校，可选保利，金茂，绿城，天地源，金泰，高科；

CID属于平地起高楼区，西安往后的门面，超高层写字楼，超大商业为圆心，周边遍布住宅，可选的就很多了，招商，龙湖，中建，紫薇，天地源，华宇，中海，中铁建等等，也是目前西安房价最高的区域；

买不买CID，取决于预期和预算，尊重新区发展规律情况下，这里成型需要很多年，当下价格也不低，而求稳，求兑现的，直接去软件新城！

问：金泰拿地位置怎样，后期卖多少钱值得入手？

答：12月底，灞河西岸两宗约144亩土地成交，金泰摘地，楼面价5560元/㎡左右，属实是背刺周边在售的豪宅了，两年前，楼面价可是轻松过万的；

（来源：西安地产视线）

从位置上是不错的，靠近长安书院、灞河河景，地铁14号线，但被规划耽误了，周边可见的都是水处理厂、小产权房、保障安置房，这也是金茂，招商，上实等开发商在这里有豪宅，但未央湖片区仍然接受度有限的原因；

对于金泰来说，周边不利规划已经形成的情况下，到底是和上河云璟一样主打性价比做刚需，还是和招商一样，做改善，区域卖房现状上，倾向于前者；

如今，这里统一归浐灞国际港不假，但空地有限，无全新规划，外加东西纵向最宽只有一公里，发挥有限，浐灞国际港的中心，还得看奥体！

问：政经板块，中冶奥体云璟配套，成长性如何？

答：赶上好时机，猪也飞上了风口，中冶和旁边融创时代奥城一样，在港务区摇号的最火爆时期，轻松出货，如今接近交房时间，好在当时买的早，价格不高；

说是政经板块，其实最大的配套还是华南城，最大卖点在于靠近地铁，陕师大陆港小学，奥体中轴公园，附近在售的还有陆港海心湾，西派璟悦，其余空地待开发；

现在港务区明显分为奥体和非奥体板块，一过欧亚大道，看房热情直线下降，说白了就是配套密度和城市界面不同，在奥体再弱的开发商也摇号，非奥体再强的开发商也平销；

这种现状下，中冶是央企但品牌很弱，周边热度不高，成长性且看交房水平了，如果比招商，绿城，华润等网红盘还强，那还有个盼头！

问：现在住曲江兰亭，置换高新海棠三章值得吗？

答：自住其实是不错的小区，曲江南湖的二排位置，小高层居多，密度也低，大户型为主，但房龄长了，且南侧楼栋靠近绕城，曲江服务区，还是挺吵的；

目前二手房均价23600+左右，对外卖的也多是150㎡起步的大面积，虽然单价不贵，但总价不低，当年的户型和现在主流审美也有差异，能在这里看房的，多是预算有限，又想买南湖附近的，而住了多年的，会选择尽快置换；

搬到高新，首先放弃的是曲江南湖的位置，但收获了更新，品牌，户型更好，更保值的房子，几乎可以做到平价置换；

海棠三章目前二章房源不多，马上推三章，纯大面积，前者143㎡有靠近中间位置的楼栋，后者大户型为主，越大位置越好，价格也越高，如果求纯粹，可以等三章，大门，会所更好，夹在143㎡的先看二章！

问：中粮大悦未来城和保利天珺自住更推荐哪个？

答：虽然都算西部大道沿线，但买房的是两类需求的人，来看中粮的，多是高新范围工作，又够不到高新的，看保利的，多是曲江二期置换和航天自住的；

中粮的优势在于大盘，有交大名校+引入，再带商业，户型中规中矩，价格适中，不足在于地处长安，周边多是长安老城区，周边无更大规划，最大配套就是中粮自己；

保利同样是百亩大盘，虽在航天，但可借CCBD的便利，一旦挨着曲江，无论是价格或需求都提升明显，作为曲江二期置换的首选，会先看这里；

保利本身央企，但相比中粮，有更大的业主基数，更多的交付小区案例，四代住宅产品的创新，赠送也更大，短板在于有教育用地，但学校未定！