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问答367期

问：沣东绿地新里城卖房，要不要等498建起来再卖？

答：沣东目前的楼市现状是498的原因吗？不是！为什么指望卖房等超高层呢，对绿地而言，这是勾地途径。

对区域而言，这是地标配套，对你而言，这就是个塔，对房子而言，还是交付质量，名校，地铁，商业医院来的实际。

也没有人在周边买二手房是为了看498，奥体场馆能是地标，是因为整体区域是上行的，配套锦上添花，沣东目前的现状是，主城区需求回流，配套兑现慢，备选区域太多，导致的二手房降价卖房。

外加当时买这里，很多人都是投资心态，想赚钱，当下不仅没赚到反而还有贷款利息成本，想要立场，绿地新里城，沣华熙城，保利和光尘樾等面临的都是同样的问题。

如果资金充裕，不差这套，可以等，毕竟是沣东的核心区，小区一般但位置不错，外加入手价格不高，今年西安和西咸的互通明显变快。

不想等，看当下二手房价格，贝壳均价只有15369元/㎡，高层最低也有13000+卖的，业主还是很着急，但三个月只成交了四套，降价的前提是有客户，年前卖房难，多点耐心。

问：看重CID板块的教育本身是伪命题？

答：准确的说还是看重高新的发展潜力，头顶最强开发区，高新前些年新房短缺，需求广大，有群众购买力基础，目前有地有房的区域，只有软件新城和高新CID。

前者靠近主城区，产业齐全，前景较稳，但目前门槛较高，后者全新规划，大小面积都有，供应太大，热度一般，又在起步初期，很多人内心存疑。

在这个背景之下，才有了瞳南，瞳北，瞳西的叫法，说白了就是配套不足的情况下，大家强行分一二三梯队，自我内卷。

这里面最能抓眼球的配套就是学校，即高新31小，11初，虽然经历摘牌事件，但仍旧是区域内的最好学校，剩余要么规划中，要么在建中。

早期中海，碧桂园，中天，中建摇号名校学区，还是有投机成分，期盼二手房价格跳涨，目前已心态回零，自用为主。

学校的强弱由校长，生源，老师构成，无法拔苗助长，需要时间积淀，名师和尖子生也需要磨合，老牌的高新优质教育资源仍在一期，高新路，唐延路沿线。

而在高新CID买房，更多是优中选优和既要又要，人们总对未知的实物充满期待，为想象空间买单。

问：西安楼市慢一个节奏，全国降价，西安房价一路走高？

答：还是供地和人口的原因，17年前，主城区多以勾地和城改拿地为主，招拍挂很少，一方面拿地成本较低，同时商品房供应很大，供大于求，房价不涨。

17年以后，土地回归招拍挂，外加低门槛大量新增落户，本地人后知后觉，外地人很清楚，这就是房价补涨，才有了五年的楼市黄金期，摇号不断，一房难求，大家看重的都是差价和倒挂。

市场繁荣后，迅速带来地价，房价上涨，主城区，外围一起涨，地王造城，又遇疫情带来的经济下行，当年加杠杆的开发商和业主都受不了，需求快速萎缩。

好在西安缩量保温，本就有西北五省的持续外溢，又有主城区人口的换房需求，二手房只要降价流通也算顺畅，因此新房整体销量还可以。

后知后觉也并非坏事，可以很好吸取愣头青撞南墙的经验教训，有松有驰，在去年全国的行情里，西安无论新房和二手房，都是排在前面的，在如此下行的市场，已经很难得了，2024年估计还是限制供应，保温策略！

问：信达雁熙云著值得买吗，后期有无上升空间？

答：老城区内盖新房，只要价格合适，都是有需求的，城西，城东，城南同理，前提是能拿到地，一般途径无非城棚改，雁熙云著也不例外，丁白村城改，央企开发商。

首开两栋楼，均价17912元/㎡，毛坯，面积93-129㎡的高层，还是比较刚需的，卖的还不错，520套核验704人，普通家庭居多，难得的摇号。

产品上，虽是央企，主页是金融，地产并无太多案例，城改项目，地块分散，不少楼栋临路，户型中规中矩。

位置上，最典型的老城区，附近太白小区，紫薇花园房龄很长，都是多层，三公里范围内，新房仅此一家，周边配套齐全，生活便利。

需求上，更多是附近老居民就地换房，本就是研究所，医院、高校的密集区，普遍收入还可以，同样价位上，稍好的二手房也不便宜，凸显了信达的性价比，但更偏向于自住，房价跟随西安整体行情。

问：航天算一梯队，浐灞算二梯队，值得讨论？

答：这里指的是当下楼市的梯队，并非区域发展前景，有关联，但买房还是要分开看。

高新，曲江，航天能处在一梯队，还是因为价格原因，都在城南，供应有限，改善为主，央企主力，航天算是曲江后花园，承接外溢，改善大户型销量稳定，反而是小面积刚需，并不讨喜。

今年开始，曲江CCBD和文教园开始供地，必然分流航天的需求，但价格也会更高，航天凭借曲江的价差和更低密度的小高层，洋房，甚至叠拼，还是有市场的。

至于浐灞，发展并不均匀，世博园周边及灞河两岸风景秀丽，豪宅频出，但更大范围的雁鸣湖，桃花谭，灞河西岸，则要慢很多，还得低价走量。

浐灞国际港后，大家优势资源凑一凑，联合起来，发展更好，兑现也许快一些。

问：21年上头咸阳文兴路买龙湖上城，纠结低价出手？

答：三年前，确实是文兴路最火爆的时候，融创，龙湖，金科，恒大四家被称为文兴路F4，都是百亩的大盘，各种中介渠道疯狂带客，现场优惠给足，排队买房。

很多外围区域够不到西安的朋友，坚信房价梯队，西安买不到，就看咸阳，万一合并不是稳赚，盲目投资的情绪很浓，同期咸阳楼市一片热闹，甚至还有了开发商进驻兴平。

但这种情绪维持不了太久，一旦房价不涨，需求萎靡，外围区域迅速熄火，文兴路就很典型，开发商拿地是冲着便宜利润，买房人非要相信未来，糊涂糊涂。

龙湖房子盖得不错，但咸阳，外围区域，两室注定没有太多流通属性，咸阳人嫌贵，西安人不去，现在市场这么弱，平进平出卖掉已经不容易，哪有涨价预期。

小区这才刚刚交房，仅贝壳上就有168套要卖，两室均价跌破8000+，已经说明很多人要降价跑路了，在咸阳，就看谁跑得快。

除了品牌可以，地段，配套，规划，需求都是问题，当年就是冲着便宜为情绪买单了，就这点预算，别乱投资，吃个教训。

问：招商云墨估计和悦庐价格一样，甚至更高吧？

答：这要等三月份开盘才知道，但有迹可循，招商在西安是典型的卖溢价的央企，舍得高价拿地，有信心高价卖房，在云墨前，CID臻境最后的价格已经到了27000+，臻观府的价格也是同期最高。

最近的招商云盘在售，给的备案价同样不低，招商对于溢价还是有要求的，项目不多也谈不上高周转。

目前CID公示的几个都不低，但多少都有优惠，不排除招商后期首开走量，2024年的高新，新房，新地供应不少，竞争很激烈。

回归这块地本身，只有49亩，面朝中建，背靠越秀，但楼面积区域最高，来到15032元/㎡，2.8容积率，限高80米，说明都是高层。

从已知面积上，119-137-143㎡，偏刚改，地块限制也很难有太多发挥，首开价大概率要低于中建。

虽说都是卖学校配套，但招商在西安有大量交付案例，提前交房还盖得挺好，业主基数和认可度占优。

问：曲江文教园，听说今年改善盘要开，上车预算要多少？

答：目前还没有具体消息，但听说华润和绿城在这里都有项目，整个文教园并不大，仅有雁塔零散的空地，无法像CCBD那样做大规模开发。

从目前曲江已入驻的配套看，有麓融公园，第二初级学校，曲江医院等，东侧边界在长鸣路。

紧邻曲江，配套齐全，地块有限，必然还是以住宅为主，目前可参考的只有星河湾，29248元/㎡的均价，建面约191㎡起步的大面积，500万门槛，就这还千人摇，足见曲江购买力之强。

这种现状下，只要地块，政策允许，开发商自然能盖大不做小，拿地成本好，改善需求旺的现状下，大户型的概率明显。

以此，500万的总价是少不了了，低一些的，基本都去航天或高新。