深圳全面取消限购,还有机会?

尔云评房产 2023-09-28 16:48:07

关注深圳楼市的朋友,是真挺累的。

之前是等政策等麻了,现在是政策太多看麻了。

最近这两周,深圳轰炸式集中发布新政策,几乎每一天都有重磅、每一周都不缺头条。

不过消息实在太多了,我相信大家应该也有点乱,

简单总结,比较核心的调整就是以下4条:

执行认房不认贷!

存量房贷即将下调,各大银行已经发布最新调整政策!

离婚不再追溯3年,现有家庭有多少房算多少房!

首套房也准备2成首付!

放在1个月之前,每一条你都会觉得个顶个都是大招!

但是真正开始执行之后,效果如何呢?

带看量确实增加了!

观感上看,市场上看房的人确实是多了,熙熙攘攘的营销中心,人数突然间多了不少。

挂牌量确实也涨了!

截止到9月11日,深圳二手楼盘的挂盘量达到54966套,相比上周增加了1531套。

从下图的变化趋势中也能看出来,政策出台之后,挂牌量一周时间就直接飞升。

但最重要的成交数据呢?

根据深圳住建局官网的数据,9月份截止到11日,深圳二手房一共成交了811套,环比上周上涨了26.4%。

成绩似乎也不错,但是所谓的26%涨幅,都是在此前低迷的成交数据基础上计算的,有很强的误导性。

9月份一共有30天,如今3分之一的时间过去了,成交才811套,按照这个成交速度,这个月最后的成交量顶多就是2500套。

8月深圳成交2422套,9月预估的数据几乎和8月一模一样。

这算哪门子回暖?

所以,挂牌量上涨又如何?带看的人越来越多又怎样?关键问题是大伙还是不买啊!

和深圳形成鲜明对比的,是北京和上海的数据。

北上在放开认房不认贷之后,北京一天时间成交超过1800套;

上海凭借着政策红利,8月底一波成交拉涨,最后8月的二手房成交1.4万套,是3月以来首次环比增长。

这说明什么?

这说明一线城市有资金的人不是不愿意买,只是你开的“条件”还没有让他“心动”。

原本深圳可能想的是释放一点点政策利好,市场就能回暖。

但大家的信心远比预想的要差。

何况深圳是一个楼市调控比上海和北京还要严格的城市,如果没有更宽松、更有安全感的政策环境,在当下这个经济环境,是很难让人放心出手买房的。

如今放开的效果不达预期,该怎么办?

恐怕只有一条路了——

全面放开限购

深圳全面放开限购,确实是不能再拖了。

一方面,刺激经济已经到了刻不容缓的地步。

现在的经济环境大家是能感受到的,无论是GDP增长、还是A股的指数、寒意是大家都能感受到的,青年失业率数据都已经不公布了,数据之差无需赘述

深圳作为全国楼市的风向标,又是一线城市,对当下经济的复苏有着重要意义。

甚至可以这么说:深圳放开楼市调控的力度决定了刺激经济的力度。

如果在年底前刺激经济的效果还不明显,明年整体的预期还可能会更差。

另一方面,过于谨慎的楼市政策已经没有意义。

很明显,现在的深圳,放开调控太谨慎了。

除了认房不认贷以及存量房贷调整,深圳其他实质性的动作不多,多数传言都是楼市小作文,没有官方的表态。

首套两成首付,深圳的银行现在都还在犹犹豫豫,生怕一放开就乱套。

深圳有关方面可能还没有意识到,如今早就不是2020年了,不再是调控一松大家就会扎堆买房的年代了,深圳恐怕高估了政策放开的作用。

即便现在深圳马上放开限购,全国人民都有深圳的购房名额,我认为深圳的楼市也不会马上回暖。

毕竟大伙对楼市的信心不是一天没的,那自然也不会一天就能建立起来。

所以即便是当下全面放开限购,政策周期恐怕也得1个多月。

先是富豪带动豪宅成交;

豪宅成交带动一批中产置换改善;

最后逐渐传导到刚需,市场热度才会有回暖的迹象。

这一套政策周期下来,想要把深圳单月二手成交量拉回到4000套以上,恐怕也得1个多月。

最近各个城市都在拼放开的速度,大家都摊牌不装了,我劝深圳也别遮遮掩掩了,赶紧着手安排放开限购吧。

最好就是在9-10月期间落实下来,抓住金九银十的机会狠狠刺激一波。

最后,说说深圳具体要怎么放开限购。

其中一种放开方式是“因区施策”。

也就是先试着放开一些局部区域试一下效果和反应。

比如可以先放开一些关外的区域像光明、龙华、坪山这些区的限购;保留核心区比如南山、福田区的限购。

另一种放开方式是减少社保年限。

深户3年社保可以改为2年或者1年;非深户可以从5年改为3年或者3年以下。

不过我个人更倾向于第三种方式——直接全面放开限购

我知道这么做跨度是很大,确实也很激进,完全不符合深圳楼市政策求稳的基调。

但没办法,只有这样做,才能最快地达到放开限购的目的。

因为无论是局部区域放开、还是只放开社保年限限制,都很难刺激到一些手里有钱置换和买豪宅的人。

而这一批人才是当下最不用担心还贷压力和未来收入的群体,也是最愿意买房的群体。

没有这一波群体的刺激,刚需根本起不来。

放开的目的,最后还是要落到一点——让刚需愿意买房

刚需没动静,那调整就是失败。

因此,要精准刺激,那就必须来个真正的大招,别搞细水长流了,向全面放开限购的南京和沈阳学习,才是深圳的正道!

期待深圳接下来能够马上对限购政策做出调整,而一旦深圳出台全面放开调控的政策,预计市场上二手房的价格可能会出现很大的变动。

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