在深圳最被看好的价值板块前海，也撑不住了？

上个月，深圳前海管理局发布了最新的综合规划，将多块商业用地改为二类居住用地。

看看这两张控规图的对比，从原本的一片红变为了红黄紫混合，增加了好几块住宅用途的地块。

土地规划一变，意味着前海片区的住宅供应将会成倍地增加，粗略统计起码能够新增13000多套房子。

过去大家看好前海，其中关键就是看好前海房产的稀缺性。

如今前海住宅不再稀缺，虽然非常符合深圳当下房住不炒的意志，但是也动摇了大家对未来前海楼市的信心。

但是，就当大家都对前海的楼市产生怀疑的时候，前海的房价表现却让人有些意外。

根据乐有家最新公布的《深圳今年1-4月热点片区成交价格涨跌表》，前海片区的二手房成交价格竟然上涨了3%！

涨幅虽然不算很高，但对于前海来说，非常难得了。

毕竟前海周边的二手单价都在12-15万/㎡左右，价位本来就高，在当下这个市场环境还能实现小幅增长，并不容易。

这说明前海的房价，至少现在还是非常坚挺的。

一边是住宅供应增加，一边又是房价微涨。

前海的楼市，似乎非常矛盾，

这样的前海，到底还有没有未来？

为什么大家对前海开始悲观了？

我看了很多粉丝朋友的留言，悲观的原因主要集中在两点;

1.产业落地太慢，写字楼空置率很高

2.住宅越来越多

这两点因素如果发生在其他板块身上，或许我也会悲观，但是在前海，这都不算问题。

首先，写字楼空置率高，很大一部分原因是前海的配套还没有完全做起来。

企业入驻也是需要周边配套和人流量支撑的，现在前海人影不多一个，和周边的配套没有配置完成有很大的关系。

加上还没有大企业入驻前海及周边片区，对周边没有形成辐射，也影响了整个前海片区的流量。

一旦腾讯的企鹅岛投入使用，我认为对前海、宝中以及大铲湾这一片都会有很大的带动作用。

至于住宅量增加的问题，我认为对前海的价值没有大的影响。

为什么？

因为深圳有价值的板块，无论是豪宅片区还是产业区，楼盘都不少的。

比如香蜜湖、深圳湾、华侨城片区，房价那么高，但哪一个片区的住宅少了？

深圳几个典型的豪宅片区：

香蜜湖片区内大概有50个二手楼盘；

深圳湾片区面积不大，大概也有25个二手楼盘

华侨城片区就更多了，整个片区大概有70个二手楼盘

有产业的片区比如科技园，也有大概30个二手楼盘

这些片区房价那么高，但哪一个片区的住宅少了？哪一个片区不是在楼市最差的时候都能涨？

所以，楼盘多并不影响一个板块的价值，也不会影响一个板块房价的上涨。

未来前海的人气上来了，配套设施全部配齐，整个片区越来越宜居，再搭配一些高端产业。

这么一个崭新的片区，不就和深圳湾、香蜜湖差不多吗？

如果你实在想象不到，那就参考前海旁边的宝中，界面是不是很新？环境是不是看起来很好？

未来的前海，比起宝中只会更好、不会更差！

在深圳，要看这个板块有没有长期价值，主要看一点——稀缺性

无论一个片区，内部如何规划，其实都不重要，关键是它是否具备其他所有板块没有的特点。

而前海，在深圳来说就是一个稀缺板块。

稀缺点主要是两个：

第一，地段稀缺。

前海位于深圳西部海岸线沿线南端，和宝安、大铲湾组成了一个环形小湾区，隔海和珠江口西岸相望。

虽然是人工填海形成的，但是这个湾区在深圳而言依然是独此一家。

深圳湾、蛇口、宝安沿海片区、盐田都靠海，但是这些片区的沿海都只是海岸，没有形成内环形的湾区地貌。

大家都知道湾区经济带全世界有不少成功先例，所以湾区地貌既是前海的稀缺之处，也是一个经济发展的优势。

前海另外一个稀缺的点，是政策定位的稀缺性

官方对前海的定位是深港现代服务业合作区，在深圳也是独此一家。

除此之外官方还专门针对前海的管理设置了一个相对独立的部门——前海深港现代服务合作区管理局机构。

这对于深圳一个板块而言是非常罕见的操作。

而且既然是和香港拉上了关系，那前海的开放程度必然也是走在深圳前列的。

这一切都在告诉我们：

前海并不是一个简单的新区，它还关系到深圳先行示范区的创新成果、还涉及到香港融入大湾区。

前海的定位决定了深圳必然要投入更多资源和重视。

前海如果搞不好，可能就预示着深圳这个城市已经不行了。

除非深圳衰落，真的没有能力发展前海了，否则深圳还会一直支撑前海前行。

虽然前海值得长期看好，但是前海内部也会有分化。

前海内部的分工现在是比较明确的：

桂湾主要聚集的是产业，主要配套集中在前湾；居住住宅主要集中在妈湾。

其中，桂湾产业区聚集，住宅最少，现在看只有9个地块，

前湾因为很多地块用于商业用途，所以住宅更少，只有3个地块用于居住。

因此前湾和桂湾的住宅相对来说都会比较稀缺，价值会更高。

而最近修改了土地规划把商业用地改为住宅用地的地块都集中在前海的妈湾，妈湾未来大概有38个住宅地块，住宅数量是前湾、桂湾的4倍左右。

而且当下相比桂湾和前湾，妈湾的配套还不够成熟。

未来妈湾的住宅竞争是最激烈，挤压之下，房价上涨难度肯定会比桂湾和前湾高一些。

当然，妈湾的地块中，也有不少潜在位置不错的项目，这些项目可能会成为妈湾的标杆，和前湾、桂湾项目对标。

因此，在前海尤其是妈湾买房，选盘很重要。