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问答375期

问：房哥装修香，但曲江二期的高层真香吗？

答：有人说高层是以后的贫民窟，属于有点标题党，对于大多数人，在西安这种千万人口的城市里，能住上高层的新房的，已经是少数了。

曲江二期的高层有几个特点，第一，虽然容积率相比一期上升，但放在整个西安，就是常规住宅区的密度，甚至还多了不少洋房，小高层产品。

第二，整体的区域环境配套还是不错的，商业，地铁，公园，学校齐全，居住舒适度有保证。

第三，无论金地，万科，金辉，中海等，都是大开发商，且都是十年房龄左右的次新小区，整体维护还不错。

单就这几点，已经跑赢了西安多数城区的高层，因此在二手房市场，曲江高层的流通一直不错。

但目前，由于小面积居多，比较刚需，也进入换房改善期，预算多的会在曲江文教园和CCBD考虑大面积，预算紧张的或就地小换大，或者去航天城，西部大道等，当年买的早，都是吃到了房价上涨红利的。

问：招商云墨都不摇号了，试试不会是高新三期没有必要进场？

答：首开304套，最终核验278组，现场选的七七八八了，这可是均价27300+的小区，放在当下的市场，已经算相当可以的业绩了，往后不摇号是常态，要习惯。

云墨的核心卖点有几个，一是招商的央企品牌，有提前交付的案例，二是119㎡小面积起步，最大143㎡，完美复制了当年中海学仕里的热销面积，三是靠近三十一小，十一初的位置，主打学区房属性。

央企，总价可控，优质学区，在目前的高新三期优势很足，相比瞳西，瞳南，瞳北仁村附近学校，地铁，公园，医院都全，仍是热度最高区域。

摘牌事件对于在高新三期投机的人有明显打击，但对于西安自住上学，和高新人换房自用，影响不大。

能在这里看的，首先清楚地处发展初期，需要较长时间，其次坚信高新兑现能力，且并非唯一住房，最后接受价格，学校卖点，自住为主，如果做不到上述几点，还是别看CID，求稳去软件新城，预算紧去西部大道。

问：恒大帝景二期，自住可以入手吗？

答：未央区范围内，凤城五路是品牌开发商最集中区域，包括华远，万科，恒大，碧桂园，正荣，中南，绿地等，目前都已是二手房，除绿地外，也都是以高层为主。

恒大与万儿科，花园相似的小区环境，相同的位置，周边有地铁十号线，有公办永隆路小学，商业和公园配套弱，典型的刚需住宅区，没有明确特色。

目前二手房价格，二期北贝壳挂牌86套，均价17294元/㎡，三个月成交了8套，不少业主开始降价卖，最低高层到了15000+，对于这种次新小区，再低很多业主就不卖了。

周边工作自住，恒大小区环境不错，房源选择多，周边万科幸福里也可备选，万科的物业更好一些。

问：软件新城绿城三章尾盘，143㎡总价370万有投资空间吗？

答：在海棠三章前，软东的热度是明显弱于软西的，从金茂和保利、天地源销量差异就看得出来，三章以后，绿城确实是善于改善，成为软东卖的最好的小区。

区域上，软东虽然进入大开发商，但住宅为主，有生活气息，但密度不低，高层为主，能看这里的，多是高新丈八北路，科技路附近的地缘自住。

海棠三章的143㎡作为主流门槛，价格适中，同价位内，附近没有竞争，卖点在于自住+改善，所谓投资，都是长远打算，即随着西安房价，高新房价上涨，带来的溢价。

软西供应陆续结束后，今年的新房主要都在软东，绿城，金泰，天地源，高科，紫薇等，绿城确实是头部，也是首选。

问：当年不看好曲江二期的朋友，今天依旧看不懂揽月阁？

答：逻辑还是不同的，曲江二期14年供应时，整个西安因城改导致的库存阶段，不仅曲江，高新，未央，航天，城南等地的房子都不好卖。

是房价上涨带动了曲江二期去库存，是落户新政带动了大量人口涌入，核心是房价上涨，并非当年买的人多么有眼光，如今处于房价不涨，外加新增人口有限阶段，曲二的二手房进入下行降价通道。

而揽月阁，是需要眼光的，是小众区域，航天刚需接受度差，因为配套人气有限，改善接受度高，是因为低密稀缺。

揽月阁一排的优势在于地势很高，不少可以直面南山，外加合院，小高层，洋房为主，在西安非常稀缺，在这个特定的需求里认可度高。

外加曲江的老钱们，急需改善，在熟悉的方向里，看得上的小区也只有航天城，而当年买曲江二期的刚需们，距离揽月阁的门槛还有差距。

问：航天城有没有性价比高的二手房，适合刚需的？

答：首先当属富力城，虽然房龄偏老，但小区环境还不错，周边商业，学校一应俱全，目前均价15600+左右，接近于西安新房最低门槛，城南二手房平均价格。

航天由于厂区多，住宅少的属性，商品房分为三个时期，最早航天自己开发商的山水系列，此后引入龙湖，康桥，大华，万科等开发商的刚需住宅，以及后期融创，招商进场后做高端。

山水系列位置很好，多靠近地铁，公园，但小区户型，物业，绿化都很一般，后来的康桥等，刚需高层为主，但业主买在房价最火时期，成交一般，但很难狠心降价，大华，龙湖等同理。

只有富力城这种老盘，房源多，房龄久，外加业主买的早，目前进入不得不卖的置换期，因此价格肯让，大盘通病，二手房互相压价，才有所谓高性价比。

但凡预算充裕的，航天看龙湖，大华，康桥，更充裕一些的，都去了曲江二期的金辉，万科，中海。

问：城南刚需自住，中南195万，融创210万，如何二选一？

答：从开发商处境上，西安宸院是融创最上行时期的明星盘，在大门，景观，活动区上代表了融创挺高的水平，外加有洋房，成为西部大道，西沣路沿线，二手房的头部小区。

春风南岸属于套娃盘，中南资金紧张后，终于交房，高层为主，表现一般，附近有公园，但学校，交通等配套缺乏亮点，二手房热度一般。

价格上，宸院均价稳定在23000+，春风南岸报价在20000+，成交很少，中南的报价明显贵了，稍微加一点预算，业主可以直接买中粮新房，融创价格适中，小三室门槛，周边环境，配套更具保值性。

户型上，小面积都是连廊户，好在三面朝南，但北向都有遮挡，楼层上尽量选择高一些，这种面积多是刚需首套自住，后期置换可能性很大，融创比中南的流通性要好很多。

问：港务区招商揽阅和绿城拾光屿二选一，考虑上学？

答：确定的消息是，旁边在建的陆港第四学校（交大委托管理）将延期到25年9月开学，但对招商和绿城新房没有影响，都在交房前。

对于这种还没建成，就盲猜是名校，大家理性看待，所谓名校，核心在生源，不拔尖的以后都是平行班，因此把学校锦上添花可以，挤破头进来的大可不必，以后西安遍地是名校。

回归区域本身，目前秦汉大道以北处在开发初期，除学校待建外，可见地铁10号线，三号线二期，其余规划未知，是港务区未来，但当下观感一般。

可见的小区上，招商城市主场交房自住，招商，绿城已开卖，金地等交房，中粮，绿城新拿地，有点像目前的港务大道以北，华润港悦城的现状，不同在于路南的奥体核心区域，公园，场馆，办公，公建已开发成熟。

品牌上，招商绿城都是有交付案例在前，表现稳定，产品上，招商的户型更亮眼一些，绿城地块更加规整，没有本质区别。

选谁，本质取决于要不要买秦汉大道以北，选择完全看谁的价格更低，户型更瞧得上，或者做个等等党，再等绿城和中粮的新盘。