为了盘活连续三年房地产的下行，政策端可谓是猛下血本。到底效果如何？

自2023年以来，房地产市场是各种政策举措频出。认房不认贷、降低首付更是比例和利率、延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策、降低二手房买卖中介费用等一系列政策措施先后落地。尤其是从二三线城市开始的放松限购，已经扩展到一线所有城市。

求解房地产困局的钥匙在哪里

今年以来，力度更是层层加码。最新的政策被称之为“5·17”新政。

5月17日，央行联合金融监管总局发布三项房贷新政，降低房贷首付比例、降低公积金贷款利率，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。力度空前。

核心是：明确首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，属历史最低点；二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%；取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

央行将新设立保障性住房再贷款，规模3000亿元，利率1.75%，期限1年，可以展期4次。发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。

住建部会同金融监管总局等部门将出台城市商品住房项目保交房攻坚战工作方案。具体措施包括：一是摸清底数。二是分类处置。三是司法支持。四是建立长效机制。

自然资源部准备出台妥善处置闲置土地、盘活存量土地的政策措施，支持地方政府从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已经出让的闲置存量住宅用地，帮助企业解困。同时，促进土地节约集约利用，防范化解风险，助力房地产高质量发展。

金融监管总局拟健全城市房地产融资协调机制，以城市为主体、以项目为中心，全力支持应续建项目融资和竣工交付，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。

请大家务必看懂政策导向的核心：保交楼，保障购房人合法权益。

有专家说，“从评论区看，中国90%以上的人还没有房子，住房需求巨大。”难道中国90%的人不住在房子里，流落在街头？

这脑瓜子全是傲胶成分，鄙视百姓的眼角裸露无遗。说穿了就是以鄙视的口吻，挖苦那些留言和评论者，你哪里有资格评论我这么一个大砖头，你一个流浪在街头的无房无钱无存款的三无人员，你信不信我一转头拍死你，

按照这种专家的逻辑推理，网友留言说专家就是混蛋，那专家真就是混蛋吗？

房地产市场的数据是最能够检验供求关系的钥匙，也是实事求是分析房地产市场是否景气的标尺。

我认同高善文最近房地产新政的解读，“近期最新出台的政策瞄准房地产领域最关键问题，即房地产企业流动性危机”。

国家统计局5月17日发布的最新数据，截至4月末，全国商品房待售面积约7.46亿平方米，同比增长15.7%，其中住宅待售面积同比增长24.5%。

重点城市近期新房市场表现

上海易居房地产研究院5月27日发布的《百城住宅库存报告》， 4月份全国百城新建商品住宅库存规模约为5亿平方米。全国百城中一、二、三四线的新建商品住宅去化周期分别为20.1个月、23个月和34个月。三类城市对比2019年4月份的去化周期，分别超出6.6个月、13.8个月和23.5个月。

全国百城新建商品住宅库存去化周期为26.5个月。而3月份的数据是25.3个月，距离去库存目标反而越来越远了。

百城样本城市中，有41个城市去化周期超过36个月。包括二线城市福州、武汉、哈尔滨、洛阳以及其他三四线城市。韶关、西宁、舟山、嘉善、晋江、 泉州、唐山等都超过3年的水平。

首付降至15%！许多机构和专家竟然认为购房总负担降至历史最低。

2022年，我国“十四五”规划提出的“常住人口城镇化率提高到65%”的目标提前实现，达到65.2%。2023年末，我国城镇常住人口达93267万人，比2022年增加1196万人。常住人口城镇化率为66.16%，比2022年提高0.94个百分点。如果中国城镇人口从1978年的17245万人算起，到2023年增长76022万人，增量超过整个欧洲人口总和。1978年人口城镇化率为17.92%，2022年为65.2%，40多年提升超48.3个百分点，是欧美发达国家同阶段城镇化率跃升速度的2倍以上。可以说基本达到预期目的。再希望于城镇化带动收入效应、示范效应、集聚效应和结构效应，进而推动居民消费的动能势必不断弱化。

2023年出生人口只相当于2016年高峰期的48.3%，短短7年减少一半以上

说到实质，首付降至15%，只是增加了房奴群体和拉长了充当房奴的时间而已。把首付降低到只有房价的四分之一，只需要花费15%的钱就可以住进你梦寐以求的大房子或者豪宅！其余的85%就由政府担保银行贷款解决，你就高枕无忧了吗？

截止目前所出台的刺激房地产市场的新政，无论是将首套或者二套住房个人住房贷款最低首付款比例下调，还是房贷利率、贷款年限以及普宅标准等优化调整，都无法从根本上解决具有刚性需求的最大群体入不敷出的实质性问题。提高普通家庭收入是有效激活房地产市场的关键。

不可否认，贫富差距的持续扩大，体现在房地产的销售冰火两重天。

如融创的外滩壹号院二期开盘单日获得99.97亿的销售、100%的超高去化率。套均总价5000万元。

上海黄浦区新天地板块的中海·顺昌玖里开盘当日“劲销196.53亿元”。共计512套房屋，销售均价17.2万/平米，套均价值约4000万元。实际劲销原因还在于该楼盘和周边区域相比的差价优势。就像诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱所说，楼盘位置相对较好，属于黄浦区的地标性项目，属于稀缺项目；但是，该项目周边二手房价格27万元/平米，中海·顺昌玖里备案价格17.2万元/平米，一二手房价倒挂获得购房者青睐。显然，顺昌玖里的17万元实际就是八五折扣价。

仅从房价来讲，以深圳为例。接近35%的房源为总价300万元以下，70%的房源为500万元以下，基本可以获得有效去化，新房二手住房大致相同。

2021至2024年4月房价走势

这充分说明如果无法实现住房需求与支付能力匹配，当前房地产市场困局就几乎无解。豪宅热销并代表整体楼市回暖，也不代表推出热销豪宅的企业就此摆脱困境。楼市的真正回暖只有刚需项目的热销带动产生连续传导才会起到振兴作用。豪宅引发的是局部购房者的热情。就像一线放开，哪一个出现了抢购狂潮或者量增价升？

房地产市场正常化前提下的去库存，只有两条路径：一是降价，体现出性价比，吸引刚性需求者入市；二是新房和二手房之间形成良性循环，让改善性住房主导资金流动。

但是，即使按照现在官方公开的数据，这两条路都存在严峻的堰塞湖问题：

前三年的数据已经不重要。就看今年1-4月数据即可。因为，这是全国各地密集出台救市政策的爆发阶段。一线二线三线直到四五线城市，都在推动放弃限购，降低利率，以旧换新等各种前所未有的配套政策。

先来看国家统计局公布的数据：

2024年1—4月份，全国房地产开发投资30928亿元，同比下降9.8%；其中，住宅投资23392亿元，下降10.5%。

全国房地产开发投资增速下滑扩大，房地产开发企业到位资金34036亿元，同比下降24.9%，新建商品房销售额28067亿元，下降28.3%。

房地产开发企业到位资金34036亿元，同比下降24.9%。其中，国内贷款5583亿元，下降10.1%；利用外资9亿元，下降46.7%；自筹资金11736亿元，下降10.1%；定金及预收款10002亿元，下降37.2%；个人按揭贷款4953亿元，下降39.7%

全国房地产开发投资30928亿元，同比下降9.8%；其中，住宅投资23392亿元，下降10.5%。

新建商品房销售面积29252万平方米，同比下降20.2%，其中住宅销售面积下降23.8%。新建商品房销售额28067亿元，下降28.3%，其中住宅销售额下降31.1%。

今年一季度房地产销售面积销售额增速

截至到4月末，商品房待售面积74553万平方米，同比增长15.7%。其中，住宅待售面积增长24.5%。

2021年地产融资紧缩政策出台至今，商品房“期房”销售面积已经下滑了超过一半。

当然，你也可以紧盯全面放开的成都、西安、杭州的数据作为参考。因为，它们不约而同押注的都是寄希望于外地人或者新的炒房客来解救当地陷入困局的房地产市场。

相比2021年初地产，当前我国房屋新开工面积已经下降三分之二，投资资金来源规模收缩50%。

15%的首付优惠政策基本和经济学供求关系原理相悖，用强扭的瓜不甜解释非常贴切。

当房价处在下跌阶段，供大于求，要想达到坚决出清房地产的人群来说，就是断臂求生。因为握在手里的房子太多了，必然出现踩踏抢跑。对这类人群，亏损15%能够跑路，显然是非常划算的。因为资金盘活了。但是，对于接盘侠来说，亏损15%，意味着首付亏光了。

问题出在目前中国房地产市场拥有最大房源的人群不是刚性需求者，是炒房一族。也就是说，当前最大的房源是炒房人和有钱人之间来回折腾转悠。在“房子是用来住的不是用来炒的”主导原则下，自己和自己交易已经不会产生增量资金，越转越亏。所以，只要出现能一次实现跑路目的，伤筋动骨也是不得不选择的手段。而他们的运作手段自然导致一大批入市者的首付化为乌有。况且，至少当前房价对于依靠家庭收入的最大刚性需求群体来说依然高高在上。当这部分人群在一片忽悠声中被动入市，只有一个结果，银行过度放贷和家庭收入不济之间产生巨大矛盾，新的断供潮自然来袭。新的一大批房奴出现，证明前面的死结尚未解开，又形成新的死结。

导致恒大、万科、碧桂园、融创今天的结局，就是和许许多多炒房客想到一起的缘故。

绝大多数消费者到底有么有钱？有多少钱？

仅仅从拼多多对京东和阿里的逆袭中就可以看出问题的实质。

因为，全国最少一般的老百姓是他们的消费者和忠实客户。

淘宝月活跃用户数量达到9.28亿，京东月活跃用户数量为5.07亿，拼多多月活跃用户数量为6.77亿。

财报显示，拼多多2024年第一季度营收达到868亿元，同比增长131%，超出了市场预期的768.6亿元；调整后净利润为306.02亿元，同比增长202%，更是市场预期净利润的翻倍。

阿里巴巴2024财年第四季度（自然年2024年一季度）收入2218.74亿元，同比增长7%，经调整息税前利润为239.69亿元，同比下滑5%。

京东2024年第一季度营收2600亿元，同比增长7.0%，在非美国通用会计准则下净利润为89亿元，同比增长17.2%。

二级市场方面，拼多多美股市值2188亿美元，阿里巴巴市值1965亿美元，京东市值462亿美元。

看出问题了吗？拼多多逆袭的原因是什么？我想不用猜测，消费者都知道

同样是今年的618活动，同样的荣耀magic6和16+512的配置，可京东和拼多多的价格分别为4067元和3792元。苹果的iPhone15Pro，这三家的价格分别为京东6099元，淘宝天猫，6099元，拼多多5795元。

核心：便宜。消费者能省则省，毫无厘头的摆阔口袋不容许。

中国人民银行发布2024年一季度金融统计和社会融资数据显示：一季度住户存款增加8.56万亿元，以全国14亿人计算，人均多存了约6114元，至3月末，人均存款10.84万元，接近11万元。

于是，“知名人士”又开始了新一轮翻新话题“咱们老百姓是真有钱，有钱不敢花”。那些拍脑袋说出的“老百姓有钱，但是他也不敢花，不愿意花，该怎么解决”，说穿了，都试图现身说法，我自己如此有钱，别人人怎么会没有钱？

我再给你一组我信手拈来的数据，你就知道大多数房子在什么人的手里窝着不敢动。

当然，这些人所贪腐的钱财比他们贪腐的房子更多，单单就他们贪腐而来的房子数量面积就让你惊掉下巴。

赖小民，华融公司原党委书记、董事长。真是天大的讽刺。专门处理国有资产中的不良资产的华融国际，在他手里又给国家整了一大堆整不良资产。整出来的优良资产都成了赖小民自己的资产。

赖小民被称为“3个100”。即有100多套住房、100多个关系人、100多位情人。

随着他包养情人的数量不断扩张，赖小民斥巨资购买地皮，将所有的情妇都聚集到同一个小区。房子都用暗语“超市”代替。仅仅是专属金屋里的现金就堆积了3吨以上。实际受贿超17亿元。2021年1月29日，经最高人民法院核准，对赖小民执行死刑。

5月28日，天津市第二中级人民法院一审公开宣判中国华融国际控股有限公司原总经理白天辉受贿一案，对被告人白天辉以受贿罪判处死刑，剥夺政治权利终身。白天辉就是赖小民下属。非法收受财物共计折合人民币11.08亿余元。即使有揭发他人重大犯罪行为，一审判处死刑。也不足以从轻处罚。可见罪大恶极。

徐长元，原辽宁省大连市副市级干部，大连市金州区委书记、金州新区党工委书记、管委会主任。检查组在资产查封过程中，发现他名下的房产的面积达到43.3万平方米，独自拥有2714套房。当然不包括贪腐的钱财。

刘志军，原铁道部部长，拥有房产374套。谷俊山，原总后勤部副部长。拥有房产300多套。陈柏槐，湖北省政协副主席，拥有房产200套。刘志庚，原广东省副省长。拥有房产300多套。文民，内蒙古自治区经信委原副主任。办案人员查明他的36套反制遍布海南、珠海、青岛、威海、包头以及澳大利亚等地。还不包括他出售变现的14套房产。“百名红通人员”33号黄艳兰，挪用国有企业公款为自己购买的房产数量达到52套。

千万别小瞧芝麻官贪腐的能量。方广云，安徽省合肥市站北社区居委会原党支部书记。非法侵占136套回迁安置房。赵海滨，原广东汕尾陆丰市公安局党委委员，被称为“广东房爷”，名下有房产192套。王天朝，云南省第一人民医院原院长。外号叫“双百院长”，受贿100套房产、100个停车位。

房地产的确关乎老百姓安身立命。但是，如果让这些蛀虫在这个市场呼风唤雨，最终挨宰的就是善良无辜的百姓。贪腐算不算是祈祷房价飙升的一股暗流呢？房地产市场充斥的不仅仅是忽悠，还存在着许许多多难以想象的甚至完全被扭曲的潜规则。

而且，我们绝不能忽视房子在炒房人手里来回空转的事实。

国家统计局原总经济师姚景源说过一句很有启发的话：“统计工作不应该搞太模糊的东西，统计全国平均房价有什么用？”

全国百城新建商品住宅库存去化周期为26.5个月

而我要说，现在的炒作房价，就像网上无数个直播带货者开口说的那句话：“家人们，今天只需XX元就可以带回家”。此话一出，你必然作为家人被宰。

因为，你很快发现，原来一周前同样的产品只需要XX的70%。不宰你宰谁？

2023年7月政治局会议定调，要适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，更好满足居民刚性和改善性住房需求。

今年3月9日，在全国两会上，住房和城乡建设部郑重表态：当前，房地产的难点是资金。

特别强调：对严重资不抵债、失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化的原则，该破产的破产，该重组的重组。对于有损害群众利益行为的，坚决依法查处，让他们付出应有的代价。

3月22日，国常会明确指出：

“要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效”。

4月30日中共中央政治局会议对房地产业做出最新定调：

继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

意味着将防范化解房地产风险尤其是保交房摆在突出位置，足以表明中央对保障购房人合法权益的重视。

毋庸置疑，房地产领域首要任务已经转向防范系统性风险。但是，自去年下半年开始，地方政府基本都是围绕挽救房价下滑的思维出台力度超前的措施，包括历史最低利率、热点城市放松限购、尝试以旧换新试点，等等。但今年一季度房地产的数据显示，销量、价格下滑趋势并未得到有效遏制，甚至出现了二手房挂牌量激增、价格下跌失控趋势。说明地方在落实国家政策方面存在严重挑拣偏废问题。

更加重要的是，必须认清房地产市场已经从“增量时代”进入“存量时代”。绝大多数城市的存量房交易完全占据主导地位，如北京、上海等一线城市的二手房成交量占当地住房市场总成交的比重已超80%。

说明去化压力非常大，亟须探寻新动力源。显然，应对的办法只有一个，加大销售折让比例，别无他法。

炒作的反噬

作为消费者，遵从内心，谨防跟风才是最明智的选择。如果说你的刚性需求和你的能力实力财力已经奠定了意向，无需对涨跌过多纠结。因为，房子是用来住的，不是用来炒的。