过去一周假期，深圳楼市没有太多新闻和波折，政策层面似乎也没有什么大新闻或者是重磅的小道消息。

既然没有什么新消息，那我们就来看看上个月广州和深圳两个一线城市放出救市大招之后，9月份大湾区城市的市场数据有没有变好。

房价走势

9月份大湾区各城市的房价没有多少好转，除了佛山的房价略有回调之外，其他主要城市的房价环比都在下跌。

9月份广州和深圳两个主要城市都放开了调控政策，广州局部放开了限购，深圳执行了认房不认贷而且购房名额的限制也在放开。

在核心城市逐步放开的情况下，房价没有丝毫回暖，这说明政策松绑的效果远未达到预期。

尤其是广州，上个月政策松绑力度最大的城市，但是房价还是下跌了10%。

此刻的政策调整最多只是影响到成交这一环，要想影响价格的波动，还得加大政策松绑的力度。

具体看深圳各区的房价，价格分化比较明显。

交易量比较大的片区比如宝安、龙华、龙岗和福田，价格略有上涨；

二手交易量相对小一些的光明、盐田、罗湖和南山，价格下跌。

产生这种差异的原因也很简单。

交易量大的片区，二手转手速度更快、房子相对好卖，所以业主更敢涨价；

交易量稍微小一些的片区，房子相对来说不那么好卖，有意向出手的业主，更倾向于降价促销。

成交数据

成交量方面，湾区城市中成交量恢复最明显的就是广州和东莞。

东莞新房成交量环比猛涨200%，广州是唯一一个新房和二手房成交量都有上涨的湾区城市。

东莞新房成交量猛涨是因为华为双限房等特殊房源集中在这个月出货，拉动了成交量上涨。

广州的成交量上涨，则主要是因为上个月广州放开了多项楼市政策，刺激了一部分买家入场。

在政策加持下，新房成交量回暖最明显，上涨了50%，二手房相对而言涨幅没那么高，但也有差不多5%的涨幅。

但正如我前面所说，现在广州放开政策之后只是让成交量有所反应，价格层面影响不大。

具体看看深圳各区的成交量变化。

9月份深圳新房和二手房成交量环比都下跌了，本以为政策调整之后会有比较明显的反弹，但是二手房成交量还是没有突破3000套大关。

新房方面，因为上个月深圳入市的新盘明显比8月更多，所以成交量回暖十分明显。

相比较来说，二手房分化就比较明显了。

而且很有意思的一个现象是——

二手房成交量上涨的区域，比如宝安、光明、龙华，新房成交量马上下跌了；

新房成交量上涨的区域比如南山、福田和盐田，二手房成交量反而下跌了。

新房、二手房难以同时上涨，说明当下深圳的政策调整对成交量的刺激效果很差，敢买房的人还是那批人，只不过现在选择更多，入手的产品不同，导致成交量有波动。

但是总量没有增长，只是存量在调整，总量如果不增加，新房和二手房的成交量就很难实现齐头并进。

入市新盘

1000万以上：万科臻山海

10月份即将入市的千万级别以上的新盘并不多，真正有价值的新盘只有两个，一个是招商臻玺，一个是万科臻山海。

这两个盘都在前海，不过招商臻玺在妈湾，万科臻山海在前湾，前湾的地段优势比妈湾更大，所以建议选择万科臻山海。

臻山海最大的优势就是容积率小，前湾是前海密度最低的板块，容积率仅为1.04，属于低密人居片区。

配套方面，项目距离荔林站大约750米。项目底层自带4329㎡商业，周边小型商户较多，基本可以满足日常生活需求。

项目周边现在还在建设阶段，配套兑现还需要时间，另外这个盘的体量很小，也是一个值得留意的缺点。

700-1000万：中洲迎玺花园

总价700-100万预算可选的项目主要集中在龙华。

龙华片区下个月入市的新盘中最值得入手的我认为还得是北站片区的中洲迎玺花园。

北站的地段在来龙华说就是最好的地段，有规划也靠近福田。

而且中洲迎玺还是北站片区唯一一个大社区纯住宅，是片区内非常难得的优质项目。

当然中洲迎玺也有硬伤，首先一个硬伤就是项目临近龙华大道有噪音影响；

第二个硬伤就是得房率，项目得房率在同地段新盘中处于倒数位置；

第三个硬伤就是项目地块是1992年的土地，产权剩不到40年，在日后可能会成为一个问题。

400-700万：拾悦城二期

700万以下的楼盘，多数都是在东部，集中在龙岗和坪山，这些楼盘的价值都不高，所以在较低预算段我推荐的是沙井的拾悦城二期。

拾悦城这个项目最大的优势就是性价比相对较高，总价大概500万出头就能拿下。

项目距离11号线地铁线很近，通勤非常便利，而且和中洲迎玺一样，都是大社区，未来二手房竞争中是有优势的。

项目的缺点有两个。

第一，目前周边工厂比较多，整体的城市面貌会比较差，后期项目周边会有大面积旧改，但是旧改完成周期很长。

第二，项目近地铁线，但是地铁上面没有间隔音罩，整体靠近前面会有一点噪音。

我个人认为地铁噪音相对来说还不是大问题，但是界面会直接影响到后期的二手定价。

毕竟沙井后期的二手房会很多，界面不占优势的话，很大可能会被其他二手楼盘压死。