单价3.4万/㎡的深业揽江府，能不能买？
在阿里法拍网站上，深业揽江府一套建面约169.34㎡的房源被拍卖，起拍总价576万，起拍单价仅约3.4万/㎡。
比市场评估价低286万价格差，虽吸引了近2万次围观，但最终因无人报名而流拍。
相比江景豪宅的流拍，更多人关注的是以当下的市场和政策，价格好、质量上乘的房源，究竟能不能抄底？
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这套法拍房位于深业揽江府3号楼，所在14层，总层高35层，房源为毛坯状态。户型建面约169.34㎡，市场参考总价约862万，起拍总价576万，起拍单价仅约3.4万/㎡。
要知道，揽江府3号楼当年的销许均价就已高达38780元/㎡，相当于这套法拍房比开盘价还要低，性价比优势明显，但最终仍因无人报名而流拍。
单从价格来看，今年1月份首次拍卖，起拍总价为720万，相当于4个月内拍卖门槛降低了144万，起拍单价也从4.3万/㎡降到3.4万/㎡，前后近9000元/㎡的价差。
对比二手房市场价格，链家网上同等建筑面积的房源，挂牌总价最低720万、最高780万，单价约4.25万/㎡、4.61万/㎡。而这套法拍房，直接为竞拍者省下144万-204万不等。
但上百万的价差，仍未给这套法拍房吸引到新的买家，这或许和房源本身情况有些关系。
从执行裁定书可以看到，原房主因非法吸收公众存款的刑事案件，名下房产被判强制执行，且自2022年5月19日首次挂拍开始，多次出现因“执行异议审查”而终止拍卖。
另外，房源状态为毛坯，且双证未办理（《中华人民共和国国有土地使用证》、《中华人民共和国房屋所有权证》）。
因此，相对于二手房市场上产证明确且精装带家电的房源，这套法拍房的不确定性因素更加突出。
但这套房源的关注并不低，每次挂拍，都吸引了大几千甚至上万次围观、数百人设置提醒。
02
深业揽江府是滨江半岛二期、70年产权小区，位于鼓楼滨江核心区域，西侧拥有一线江景。
自项目规划、开盘、交付，再到如今的二手房市场，都被冠以江景大平层、南京豪宅的头衔。
更重要的是，揽江府的学区是拉小本部直属分校方兴小学，在师资、课程上与本部实现共享。在2018年学区落定后，一度带动周边小区房价实现飞跃。
左手江景大平层、右手优质学区，揽江府在2021年就曾卖到了5.1万/㎡，哪怕是以价换量的当下，小区二手房挂牌均价也在5万/㎡以上。
但随着市场行情起伏，大户型、高总价的揽江府不再是以学区为主的买家首选，且随着买家砍价大刀一再落下，业主开始紧守价格底线，小区交易量和市场存在感随之降低。
今年5月初，中冶盛世滨江、深业揽江府的业主们联手发布告业主书，就当下恶意压价的情况，呼吁邻居们打响房价保卫战，再次将这个鼓楼豪宅、江景大平层推进买房人视野。
从区位来看，深业揽江府及周边住宅组团位于鼓楼滨江商务，靠近主城中心、拥有难以复制的江岸资源，同时随着城建发展，相关生活配套逐渐落地，板块价值凸显。
业主更是认为鼓楼滨江是南京房价最高的一线板块之一，且自家小区不仅区位与环境优越，而且建筑设计、园林景观、物业服务等也都拔尖，值得比当下更有诚意的价格。
目前链家网显示，今年以来小区尚未有成交记录，且目前房源挂牌价多在4.2万-5万/㎡之间。
据中介透露，自“保卫房价告知书”之后，的确有个别房源挂牌价上涨数十万，若近期有楼层好、装修好的房源成交，大概率或在4万/㎡上下徘徊。
03
就在部分买房人还纠结“抄底最佳时机”的时候，在接连不断的金融、政策利好下，南京楼市开始升温，新房、二手房交易量逐周攀升。
以锐评君最新摸底情况来看，南京首套房商业性贷款利率已普遍降至3.25%，二套房利率同步下调中，已有银行执行3.75%甚至更低，且大概率会继续探底。
首套房1.5成、二套2.5成的首付比例，降低置业门槛；首套公积金贷款利率执行2.85%，二套执行3.325%，同样为买房人降低置业资金压力。
商业性房贷利率、公积金房贷利率、首付比例的“三连降”，成为当下买房人的省钱利器。踩在“利率历史最低、政策市场最宽松”的节点上，让更多买房人放弃“能不能抄底”的犹豫，新政带来的影响率先体现在数据上。
2023-2024年南京新房逐周认购、成交量情况
数据来源：我爱我家南京研究院 单位：套 仅供参考
网上房地产数据显示，上周（5.20-5.26）全市新建商品住房成交480套，认购877套，环比上涨37.2%，认购量创下本月新高。
2023-2024年南京二手住宅逐周成交量及环比情况
图源我爱我家南京研究院 单位：套 仅供参考
全市二手住房成交2306套，环比持平。从成交走势来看，今年以来二手房成交量逐周攀升（节假日除外），目前周交易量稳定在2300套。
政策利好、市场火热，这对于有计划购房的买房人来说，可谓是双重刺激。
且当下南京多家楼盘优惠仍在继续，优质二手房源层出不穷，在预算之内拿下品质更高房源的机会增加。有置业计划的买房人，可以多多关注、适时出手，以拿下心仪房源。
