周末都是房地产的消息，本周楼市救市和托底的政策和声音，应接不暇。

虽然有持续的暴雨，但本周末北京楼市的二手房成交量大幅反弹，新房售楼处到访人数大幅增加，市场情绪明显好转。

7月24日，中央政治局会议定调，要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。7月27日，住建部就释放出信号，并明确了下一步政策措施的方向。

7月29日，北京建委表示要“大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求”。

全国的所有城市里，楼市调控坐第一排的模范生---北京，第一个积极发言表态，意义重大。

随后是深圳、广州、上海的表态，甚至网传广州已经出了新政。

但需要注意的是，楼市调控是“因城施策”，一线城市不会贸然大幅放松调控，此前的契税优惠是就是一线城市除外。

某些无知的自媒体，在年初小阳春，喊打喊杀喊大牛市，上个月说要暴跌，现在又开始冲啊杀的，别信！

有的2、3份冲进去追高的买房者，不到半年已经亏了上百万......

对于很多人期望的大力度刺激 - 二套认房认贷和非普线的调整，我们告诉大家的是 -

《放弃幻想》。

来说说我们对北京楼市的推测：

北京的调控讲究“稳定”和“精细化”，不需要放松调控的就不会放松，比如海淀房价近三年普遍涨了30%左右，二季度刚回调一点，现在大家期望再来刺激一下？部分郊区的库存大，去化难，才更需要政策的扶助。

接下来聊聊北京楼市今年行情的总结与研判：

北京楼市一季度小阳春的短暂行情，是三年疫情积压需求的一次彻底释放，疫情彻底解封以及房地产政策喊话之后，乐观情绪集中释放。

但北京楼市的总需求并没有变化，常住人口下降，新增人口非常有限，接盘刚需不足，老破小首先被抛弃，换房链条运行不畅。

二季度基本是全线下跌的行情，从郊区到城区，从学区房到次新品质小区，都扛不住了。

很多低价成交的房源，正是2、3月份“先买后卖”的连环单，时间来不及了只能割肉，属于被中介和行情热度忽悠了，今年的低点大概率就是6、7月份。

而不着急卖的也不想大幅降价、买家也在观望，买卖双方的博弈僵持导致二季度成交量大幅萎缩。

进入三季度，“先买后卖”的连环单就逐渐很少了，市场本来就会逐渐震荡见短期底，成交量会逐渐恢复。

此时救市政策的出台，将在短期刺激一波需求快速入市，预计成交量会大幅反弹，房价会小幅反弹，低价捡漏的机会急剧减少。

放松调控、政策刺激要看力度，如果都是小刺激（大概率），那就同一季度一样，大概率一两月个的反弹后市场回归正常，成交量消耗之后回归下跌，二次探底。

四季度再慢慢回升。

PS：住建部喊话认房不认贷，但贷款归央行管，住建部自己管的限购限价限售细则都没见到，光用喇叭对其他部门喊话。

工具箱里的工具的确很多，但掏出来的可能大多是喇叭。

如果靠喇叭喊话就够用了，其他工具还有必要拿出来吗?

所以短期有反弹行情，政策也会支持楼市，二线及以下城市的力度会更大，但对于北京来说，不要期望太高，北京一向是稳字当头。

无论是对于开发商，还是对于卖房者，我们的忠告是

抓紧出货。