上周北京的土拍很精彩，虽然楼市下行冷清，但并没有妨碍土拍非常火热，竞争很激烈，买地要靠摇号，显示了开发商仍然看好北京楼市的后市。 今天我们不谈面包的价格，来看看面粉的价格走势。 海淀双新村（四季青镇西五环外）地块楼面价分别是8.86万/平（越秀大跌块）和8.96万/平（天恒小地块），双双小幅超过去年朝阳太阳宫地块的8.8万/平楼面价。 8.93万和8.86万分列是北京土拍名义楼面价的历史第1、2位。 北京实际楼面价历史第一位，是2015年西城华嘉胡同地块-王府仓胡同10号院项目，因为有住宅和商业，只能折算住宅楼面价约为9.5万/平。这个地块后来建的小区 - 金城华庭，仅有两栋楼，目前价格约21万/平。 3年前四季青五环内的地块（颐和金茂府和香山壹号院），楼面价是7万/平，三年楼面价涨幅约27%，平均每年约9%的涨幅。 三年27%的涨幅是海淀官方认定的土地增值水平，你的房子跑输还是跑赢了？ 再往前看，2018年，海淀翠湖三杰楼面价4万/平，2022年永丰中海富华里楼面价5.3万/平，4年多涨幅约32%。 这个涨幅，可以看作是海淀房价走势的官方基准。 房价可以看作是一个城市的股票，像北京这样的大城市，各个区又泾渭分明，其实各区的房价可以看作是各区不同的股票。 各区的操盘和控盘能力大不相同。 东西城没地不说了，海淀最稳，亦庄是个小海淀。 因为海淀供地很少，海淀的好地方，都去建科技园区了，发展产业，差点的地块才给住宅，而且数量相对稀少。 很多区，现在连2015年的楼面价高点都没达到。 曾经名义楼面价的第一位，是葛洲坝中国府，位于丰台西南三环外，2015年土拍的楼面价7.5万/平，丰台地王项目，葛洲坝中国府2021年10月才交房，网签率仍然很低，葛洲坝至今深陷其中。 2022年，丰台造甲村项目君礼著的楼面价是6.9万，7年过去了，楼面价还没创出新高。而君礼著、北京瑞府为代表的丽泽板块新房，已经开始降价了，实在撑不住... 顺义，2015年金隅在后沙峪的楼面价是5.25万，现在后沙峪的新地块只要3万多。 大兴的绿地云珀，2016年初拿地楼面价4.7万，绿地深套多年，7年之后，华润西红门新地块的楼面价是3.98万。 各区不想控价吗？当然不是，土地价格也要看市场，而且供地越多的区，越要看市场的脸色。 所以强拉价格或者行情火爆高价拍地，很可能是短暂的，只有配套完善起来，产业发展起来，才是把价格做实。 前几天我们发过《建华本部北上，永丰南升级为学区房》，你看海淀就是有好学校，教育配套确实能提高起来，永丰南确实值那个价。 丰台也引进了建华，不过是民办，而且绝大部分老师是新招的，前两天建华办公室的老师还提醒我们，丰台建华跟海淀建华没有关系，扎心了。 所以不是随便建个新学校，然后挂上人大附、十一学校的名头就能起来的，不管是朝阳和丰台都一样，名校集团化到处挂牌，但师资、生源都需要多年的积累，产业更是需要多年的积累和发展。 如果用股市来比喻，丰台属于弱庄强拉，海淀是强庄做实，水平差了几条莲石东路。