海淀四季青地块出来了，预计6月14日土拍，目前已经有33家房企报名。
这次供应两块地，海淀双新村003-1和004-1地块，位置紧邻西五环。
海淀今年上半年就只有四季青地块，永丰南地块要下半年了，显然要等中海富华里和栖海云颂差不多清盘。
四季青两地块建筑规模11.13万㎡，地块容积率1.05，整体限高12米，销售指导价12.1万/㎡。
从土拍文件计算，楼面价最高8.86万/平！
四季青颐和金茂府和香山壹号院、树村学府壹号院的楼面价都是7万/平米！三年间的土地涨价幅度大家心里有个数。
四季青地块的指标，达到了别墅用地的条件，但目前的消息是都想做大平层产品，户均面积应该超过200平，毛估估能有300-400户。
那么这个地块，是否值得冲呢？
我们先来看看周边的可比小区。
最近的小区是西山美庐，地块南边就是。
独栋别墅小区，链家的参考价格一直在缓慢上涨，前两个月还是17万多，今天看已经18.1万了。
小区一共107户，101独栋，6户联排。
这个小区，成交极少，不知道链家是什么算法来计算参考价的。
历史成交只有3套，最近的成交在2016年，当时的成交单价是10.2万/平。除非还有隐藏的成交记录。
目前仅丽兹行有一套在售，挂牌价18万+，总价7200万。
独栋+容积率0.4+超低流通性，具备很高的稀缺性，但有价无市，不具备参考价值。
地块附近还有香山艺墅小区，链家参考价为12万，这个小区相对更有参考价值。
31栋，129户，有叠拼、双拼、联排、独栋，成交也更加活跃。
历史成交21套，从2012年开始有记录，最近的成交是2020年。
你要说这宗四季青地块的稀有性，那必须是有的。
海淀西山国家森林公园脚下、低容积率类别墅用地，很稀有。
但你要说豪宅氛围，从外面是看不到的。
周边最近的配套是西五环、两个别墅小区、军队大院、回迁小区、农家院、采摘园、西山森林公园、以及寺庙。
十分钟生活圈，并不方便，必须靠车出行。
另外五环内的福田公墓，直线距离最近只有1公里，当然，西山美庐离得更近。
四季青的几个高尔夫球场，都很近，但都在五环内，商业等配套也都在五环内。
五环内的四季青板块现在是妥妥的低密豪宅区，静谧、干净、优雅，生活配套也比较完善；但这个地块，虽然只隔了一个五环，别墅小区内环境可能很好，但出来周边有一种乡镇的既视感，有些杂乱。
五环内的香山壹号院和颐和金茂府，生活配套更好，更宜居，品质也不错，显然是赚到了。
综合来看，颐和金茂府、香山壹号院要比这个地块高一档。
海淀树村的学府壹号院和圆明天颂，位置也至少要高一档。
总结一下四季青地块的优缺点。
优点：
海淀西五环，超低密度别墅用地西山森林公园脚下，自然环境较好开车上五环非常方便缺点：
周边是乡镇级别的小环境和配套，没有豪宅氛围，生活配套需要依赖五环内离五环太近，噪音灰尘难免未来流动性堪忧无论四季青地块做成大平层产品还是叠拼别墅产品，未来流动性都可能非常弱。
所以四季青项目并不适合投资，难以确定未来的价值，自住就看个人的需求了。
