2、3月份的小阳春时，有几个几个大V的争论点是 - 今年北京房价涨30%还是40%? 现在他们都不吭声了，楼市的行情比最悲观的预计还要悲观。

3月份，我们发了一篇《北京楼市的小阳春，已经提前结束了》。

月初，又发了一篇《北京楼市又凉了》。所幸没有误导读者。

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我们来看下北京楼市的数据有多凉。

北京链家的实时成交数据（签约数据非网签数据，网签滞后）：

预计整个5月份约5000套，相对2月份是真正的腰斩了！

北京链家市场占有率稳定在50%左右，也就是说5月份全北京的成交量大约在1万套，这个数字是非常冷的。

不光是成交量腰斩，成交价格也在下降。

全北京成交均价，从 2月份的6.63 万/平米，下降到现在6.16万/平米，降幅为6%，整体还在继续下降。

虽然量价齐跌，但二手房库存继续走高，房子越卖越多。

今天北京链家前台挂牌量11.88万，继续历史新高；上海二手房挂牌量已经突破21万套，也是历史新高。

经济形势不好，大家对于未来没有信心，不敢过度负债买房。巨量的M2似乎都在金融系统空转，也没法像以往一样拉动房价，促进楼市。

统计局数据，16-24岁的青年失业率高达20.4%，1/5的年轻人失业。美团外卖的骑手数量倒是年年高增长，但也不能都去当骑手吧。

高收入的金融行业在减薪，互联网行业在裁员，比如这两天阿里系的阿里云裁员7%，淘宝天猫预计裁员25%，杭州房价能撑得住吗？

北京控制人口，减量发展，人口是一切的基础，增量市场变成了存量博弈，接盘的刚需不够了。

如果有产业强区的新区域崛起，就将必然会有一些区域相对地衰落。疫情这几年，有的房子涨30%，有的房子跌了20%，分化极为明显。

楼市凉了，就变成了买方市场，对购房者有利。

二手房，议价的空间变大，价格好谈了；新房，跟开发商谈折扣优惠要长周期，都有机会。这样的市场环境，买房可以慢慢挑。

对于卖方来讲，不太有利，看房的人都少了。下半年应该有所恢复，不着急的话，可以在下半年8-10月份再卖。

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如果没有外力，趋势还会继续，虽然现在的数据和氛围很冰冷，但下半年不应该很悲观。

成交量继续跌下去，新房就卖不出去了，那么就可以期待“一区一策”出来了，基本面很差，但政府兜里的工具很多，就看什么时候拿出来了。

一线城市还好，很多二线以下的城市恐怕撑不住了，二线以下城市的房子除了自住，不要再考虑投资，能处理掉尽量处理掉，尤其是没品质可言、不稀缺的房子，将来不是价格的问题，而是流动性干涸的问题。

楼市不行，土地就卖不出去，地方财政就会遇到大问题。

近期南宁把全市长达25年的停车收费经营权质押给工行，贷款72亿；昆明的城投债务几近崩盘，这些还是省会城市呢。

要相信，接下来国内会全力拼经济，包括稳房地产，经济发展是社会稳定的基础。

房地产在去年底密集出台政策支持之后，A股房地产股票指数已经跌回去年最悲观的11月份了，大概也是当前楼市最好的写照。

耐心等二季度结束吧，如果数据继续难看，三季度预计会有政策利好出来，毕竟土地财政不能说没就没，M2放出来就覆水难收，房地产这么大的行业也无法替代。

避免过度情绪化，把握周期，低谷时抄底而不是追涨杀跌，才能做一颗合格的韭菜。