这是“地产屠龙”的第249篇原创文章
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上周四10月19号，国家统计局官网上公布了2023年9月70个大中城市二手住宅销售价格指数
九月份铺天盖地的政策松绑，对楼市的利好刺激似乎越来越短暂，全国楼市持续下探，价格指数上涨的城市数量越来越少，九月份价格指数环比上涨的城市只有15个，而下跌的城市数量达到了54个，下跌的城市数量是2021年以来33个月里面的第三高了
因为去年九月份的特殊情况，所以这次主要看贵阳市场的环比情况，新房住宅价格指数持续下跌，二手房市场同样如此，挂牌量居高不下，成交周期拉长，成交量下滑很多，这从九月份二手房的价格指数变化也能看出明显变化来
九月贵阳二手房价格指数环比跌幅达到了0.3%，整体市场形势仍旧不乐观，新房竞争也很大，今年对学区房的需求也告一段落，所以年底这段时间二手房的销售可能会更难一些，挂牌只多不少，销售只慢不快
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上周，土地市场继续挂地，果然是延续了四季度密集挂牌一贯的风格，又新增挂牌七块土地，今年的低效用地也再次推出，还是集中在老城核心区为主
具体来看今年1-10月贵阳贵安城区商品房用地整体的挂牌出让情况
这次挂牌的地块云岩区占了多数，既有人大附板块恩祥地块东南角占地一万多方的小地块，也有老城核心八角岩、三民东路这种位置的优质地块，按照目前的行情，这些地块大概率可能还都是城投平台公司拿了
再来对比过去三年1-10月的土拍供求数据，截至目前，无论是挂牌供应量，还是最终的成交量，下滑的幅度都不是一点半点，看来全村人的希望都寄托在最后的年终冲刺了，能不能换来真金白银不好说，但最起码场面上没那么难看
▲中曹司花溪大道商业地块位置图 ▲
▲人大附新地块位置图 ▲
▲新添大道地块位置图 ▲
▲八角岩地块、三民东路地块位置图 ▲
说到土拍，上周的一个新闻也值得拿出来聊聊，9月底自然资源部下发的一个文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等
实行取消远郊容积率1.0限制的这个政策，那就是等于废止了之前的限墅令，这意味着一个长达20年的房地产行业调控周期，可能真的就此结束了
2003年2月，国土部首次发布《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，强调“停止别墅类用地的土地供应”
在2003年到2012年的9年时间里，国土部6次针对别墅问题发布相关规定
2012年，政策颁布实施了《限制用地项目目录(2012年本)》和《禁止用地项目目录(2012年本)》。在这个新的限制、禁止用地项目目录里，就增加了住宅项目容积率不得低于1.0(含1.0)的限定，别墅类房地产项目首次列入最新颁布实施的限制、禁止用地项目目录
这几年房地产业持续下行，绝大多数地方政府的土地财政无人问津，财政收入告急，地方债务压顶，原来的经济循环被打破，新的经济循环不见踪影
2003-2012-2023，过去这二十年正是房地产行业从兴起走向繁荣，再走向衰落的一个完整历程
以前的房地产调控政策，最大的出发点，那就是让更多的刚需买得到房子住，所以不管什么位置的地块，都把容积率进行严格控制，以此来确保市场供应量，在楼市供不应求的那些年，这样做确实也没啥问题
之前远郊搞房地产项目开发，很大程度上都是在炒作投资概念，预期城市的快速扩张发展，而使这些曾经的远郊板块最大可能的变成近郊，乃至于市郊、市区
但是，容积率底线的一再提高，但板块发展却没有及时跟得上成熟完善的步伐，所谓的产品升级就被迫应运而生，面对着不断压缩的政策空间、供给被迫扭曲的市场，进行着各种类型的产品创新研发，希望能获得一丝极限生存的可能性
从大别墅降到小别墅，从小别墅降为联排合院，从联排合院再降到了叠院，从大独栋到90墅，这一系列产品迭代变化的背后，本质就是产品降级的周期，这个市场客群从高端走向中产，然后降到了不能再降
所以，远郊项目的销售情况怎么能好得起来
这一次容积率政策的放开，对远郊项目，特别是一二线城市的远郊项目来说是个好事，市场的还给市场，根据消费力和需求来回归到正常的轨道
不论是远郊，还是城市核心区，容积率真的不要弄得那么高了，看起来容积率高了把楼面价成本摊薄了，市场不需要那么多房子，市场需要的是好房子
品质下来了，房子卖不动了，真的是得不偿失，城市也不需要那么多又高又密的住宅，烂在手里吃亏的还是开发商
这几年下行的市场里面 ，逆风而上卖得好的楼盘，其实还是那些用心做好产品的项目，这才是艰难市场突围活下去的真理
03
继续来看过去这一周市场成交数据的情况，感谢贵州省房地产业协会全程数据提供支持，每周数据统计时间以上周五到本周四为一个周期
统计周期：2023年10月13日-2023年10月19日
数据来源：贵州省房地产业协会
这一周算是完全正常的工作节奏了，所以签约备案工作也可以说是回归正常了，上周的签约数据持续增长，也算是国庆节销售情况的一个正向反馈吧，都在说前面卖得好，也总是要签约了才算数
这一周商品房的总签约备案面积8.57万平米，总销金额9.3个亿，相比上一周增加了1万平米销量，金额接近1.3个亿
在这当中，中铁阅山湖独揽1.33个亿排在第一位，这已经是单个项目很久没有突破的单周销售金额上限了，这是从7月份我汇总统计每周数据以来的最高峰值，不服不行，这个周数据放进全年时间来看，也绝对是能排得上号的
建发金融北城和首钢贵州之光紧随其后，两个项目加起来也是破亿的销售金额，万科云翠隐秀继续以2817万总销金额排在第四位
我在这篇《热销海报背后真实的贵阳楼市》文章里面，写到了万科云翠隐秀项目的热销，它已经连续三周上榜，看这个势头还会持续一段时间
整个TOP20的榜单上，第二十名的门槛也达到了1000万以上，而在前面几周，千万的门槛是在第十名左右，第二十名的门槛只有几百万，看来国庆节期间不少项目确实都还卖得不错
统计周期：2023年10月13日-2023年10月19日
数据来源：贵州省房地产业协会
再把过去三个月历史数据进行综合对比分析，一个是总的商品房成交数据，一个是住宅成交数据，整体的趋势变化看得更明显
统计周期：2023年7月14日-2023年10月19日
数据来源：贵州省房地产业协会
统计周期：2023年7月14日-2023年10月19日
数据来源：贵州省房地产业协会
从过去十四个礼拜的签约数据来看，上周商品房周签约9.39万平米，排在第三位，住宅周签约7.74万平米，排在第二位，整个十月上半月的势头还是可以的，而从我周末去逛几个盘售楼处的感觉来看，现场人气也都还是很不错的，接下来几周的数据看看能不能持续往上了
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上周，建发央著二标段正式交房，又一次做到了提前交付，现场还是一如既往的仪式感和品质感，我也找交房的客户随口聊了几句，满满的幸福感洋溢在脸上
关于建发，不管是销售阶段的营销，还是交房阶段的展示，之前都聊过很多的，今天想聊几句交房当天我去现场看到的一些新感受
这是两栋楼之间的老年人健身活动场所，很多项目也都是有这个设置的，但这个储物柜的摆放让我觉得很实用很贴心，细节考虑得比较周到
老年人出门下楼，或者买东西回来，一般都会拎个东西在手里，来这里锻炼下的话，有个柜子放东西，一来干净，二来不会杂乱堆在地上，现场锻炼人多的话，还有可能被人不注意踩到
这个柜子不值钱，但有放置这个柜子的想法，对客户确实是用了心的，用客研的话来说，那就是客户的细节需求把握得比较到位
很多项目现在都在做架空层，而且越来越卷，除了常规的运动健身之外，各种主题的设施层出不穷，央著二标段比一标段也做了升级，做起了共享书房，可以在这里阅读，可以学习，甚至还可以简单临时性办公
但这都不是我想说的关键，我逛了几栋楼的架空层，不论是桌子椅子，玩具器材，还是象棋桌台，居然都被物业打扫得干干净净，摸上去没有灰尘，这种敞开式的空间是很容易积灰的，我原本以为是因为这是新交付的楼栋，物业做得格外细致一些，所以我又去一标段已经交付入住楼栋的架空层逛了下，没想到也是干干净净没有灰尘，毫不夸张
这真的挺出乎我意料的，还特地问了下业主奥丁，作为建发移动代言人的他，在这一点上也是赞不绝口，当然，可以理解成现在入住业主还不是很多，所以环境相对容易打理干净，但能做到桌面摸上去没有灰尘，这一点必须给物业点赞，就像我拍上面那张健身器材柜子的时候，碰巧遇到物业及时的在给室外的这个柜子擦灰
做好一次不难，一直做好不容易，希望不只是在交房阶段和刚入住阶段，真的能够长此以往地下去
10月20号，万科董事长郁亮在万科集团举行2023年度媒体交流会上说：
对房地产行业，短期有压力，长期有信心
在信心的背后，每一个身处其中的行业个体，无论是企业，还是个人，是否都还有足够等待的耐心，更重要的其实是在等待的过程中，具体怎么去做，就像我这次我看到建发央著交房一样
用心为客户，细节是魔鬼
