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问答361期
问：港务区从规划上看住宅太多，会不会和御锦城，浐灞半岛一样？
答：虽然看着到处都是房子，但却完全不同，御锦城和浐灞半岛属于西安少有的千亩超大社区，由一个开发商开发，住宅为主，配套辅助，外加开发周期长，房子水平参差不齐，虽然分很多期，但外人看来这都是一个小区；
目前暴露的问题为物业管理弱，社区太大，停车紧张，小摊小贩难管理，二手房价格相互踩踏等，这是超大社区的通病，所以往后的小区中小地块为住，严格控制容积率，居住密度；
港务区并不同，和多数城区一样，住宅用地为主，但公建配套，道路，绿化，学校等都是新区级别的体量，实际的住宅密度在西安是比较低的，比如奥体周边以小高层为主，外围仍以小高+高层+洋房为主，容积率在2.2-2.5之间；
外加都是央企，大品牌开发，无论是绿城，中粮，华润，招商，小区的素质都是不错的，大家均为次新房，内部竞争也存在，主要是奥体和非奥体，在周边配套密度和城市界面上的不同！
问：260万预算，五年好出手角度，枫林九里和西派璟悦如何二选一？
答：曲江有房不自住，其实就是投资需求，虽然当下的房价和市场，并没有什么溢价，但优质区域还算保值，博一个五年，是很多人的选择，目前首选范围，高新和曲江；
但关键卡在预算上，250的预算，高新的优质小区几乎是够不到的，保利云谷天汇，绿城海棠三章，门槛都在300朝上；
枫林九里同样属于将就的选择，单纯冲着价格低，小面积，但小区品牌一般，体量很小，预算低周边自住会有人看，看不到投资溢价；
西派璟悦稍好，143平算主流改善门槛，户型还不错，位置中规中矩，贴着奥体，旁边现成地铁，学校，价格稍贵，18000+，谈不上性价比，来这里看的也是自住偏多；
相似位置备选还有绿城桂雨晴澜、陆港海心湾，港务区发展挺好，但这个价格进场，也看不到太多投资的溢价；
总结，二选一看中铁建，加预算高新买保利，绿城，将就买，五年就别抱太多预期！
问：万科东望13号楼15600+，首付分期可以抄底吗？
答：首付分期并不能降低购房成本，只是门槛低了，延期还是要付的，只适合少部分前提资金紧张的刚需；
万科东望属于典型的闷声发财小区，虽然不网红，没讨论，但凭借房源多，价格灵活，前11个月，卖了54.6亿，成了单盘销冠，后面才是保利天汇，绿城全运村，中海学仕里；
小区最大卖点在于万科牌子，靠近曲江位置，以及八号线地铁，短板在于东等驾坡周边面貌一般，规划待定，无太多亮眼配套；
附近二手房价格有代表的小区，真爱万科公园华府均价21000+，海亮唐宁府19800+，万科新房价格更低，还是新房，对众多刚需友好；
这个价格放眼西安，都不算贵，也谈不上抄底，开发商很清楚以价换量的道理。
问：金湾沣河十里怎样，投资+上学，可承受周期为五年？
答：新区买房只说自住需求，不谈投资，哪有那么多投资机会，看看周边的周二房，是不是一个都想着降价赶紧套现，有几个价格上涨了，有几个热销排队了；
金湾沣河十里最近在找抖音主播带货，做团购，首付40万起，安家铁一中旁，低价、推广、团购三个词加一起，哪能看出所谓投资的前景，出发点错了，很多选择都是错的；
从自住的角度，能源金贸区这几年发展不错，小区周边地铁，商业，办公，外加铁一中联办的金湾学校，小学到高中，一应俱全，会有咸阳，城西，西咸周边为了名校效应，来这里上学买房的；
但18600+的均价中规中矩，放在当下的西咸，甚至有点贵，同样预算，不少人会分流到港务区，摇号绿城，中粮，中铁建；
五年为周期，后者毕竟是主城区，印象根深蒂固，能源金贸区发展再好，在很多西安人脑子里仍然是咸阳，这是很难改变的！
问：地铁21号线到港务东，华润港悦城作为投资长期持有，还是卖掉？
答：地铁带动买房的时代早就过去了，当下买房主要还是学区房带动，且不说地铁21号线未定，即便是修好了，对于港悦城的带动作用也是有限的；
作为港务大道以东最大的小区，港悦城，润玺台都由华润开发，外加紫云府，体量巨大，目前周边能看到的配套为地铁14号线，公园，陆港五小，金融小镇写字楼等；
东侧还有大量未开发用地，及已经建成的仓储，物流仓库，从区域面貌和兑现的配套密度上，和港务区目前的奥体板块，政经板块，仍有一定差距；
因此房价集中在15000+，销量中规中矩，优势是更低的密度，更好的户型，更偏向于周边自住的需求，预算多的还是会向西挤一挤；
因此，不具备长期持有的基础，买的早的会考虑置换！
问：如果要卖咸阳龙湖和沣西的万科，哪边更好出手？
答：都是非热门板块，都在二手房下行的市场，不能靠猜，还是要看实际的成交价格，带看量，以贝壳数据为例；
龙湖上城地处咸阳腹地，刚刚交房，暂无成交，但不少业主已着急挂出来，高层均价普遍集中在8600-9800之间，符合咸阳目前的房价水平；
万科大都会地处沣西腹地，也是刚交付次新房，周边面貌和配套丰富度强于万科，但体量大，二手房存量更多，挂牌量近500套，二手房报价集中在12000+左右，有成交但不多；
矮子里拔高个下，沣西更好卖一些，虽然谈不上高价成交，但毕竟卖相更好，咸阳属于纯自住市场，周边无配套新亮点，无太多外来需求，看二手房的人也少很多；
当下环境，有出手想法都先挂出来，溢价成交都很难，平进平出有人接已属不易！
问：老城区有什么好，沣西需要时间，眼光放长远？
答：这就和围城一样，出来的人想进去，进去的人想出来，到底是老腊肉好，还是小鲜肉好，不同的年纪，处境，心态选择是不同的；
老城区的优势在于所有都所见所得，配套密集极高，人群，产业聚集，但开放年限早，普遍房子素质较差，拆迁改造困难，年轻人留出多，中老年为主，停车堵车更是家常便饭；
新区规划大，兑现长，没有太多历史包袱，尤其是房子很新，居住舒适度高，但关键是缺人，没有人的地方，没有人气，商业稀少，农田更多，充满不确定性；
经济上行期，大家都是喜新厌旧，反之就是喜旧厌新，当下的市场，尤其是具体到买房，老城区虽旧但稳，人在哪里，哪里才有机会，没有人的新区没有未来！
问：绿城的二手房可以买吗，娃上学还要等两年？
答：当下的多数二手房，对买家都挺友好，房东眼见房价上涨无望，便基于出手，套现立场，因此在房源选择，价格，楼层上有更多选择，如果自用，又是次新房，早买还是划算，周边新房价格一直在涨；
目前绿城在西安已交付可交易的小区，主要为全运村和桂语蘭庭、柳岸晓风，都是很强的学区房，全运村背靠铁一中陆港，二手房涨势汹涌，桂语蘭庭背靠经开一小，柳岸晓风为经开第五学校，同样是北郊的头部学区；
交付的小区素质都不错，在同价位，同定位上，在景观，立面，物业上远强于周边小区，二手房涨幅明显；
奥体的绿城，二手价格较高，可备选华润未来城市，两年时间也等不到新房，经开的绿城，价格适中，虽然未满二有税，但还是划算的。
