这是“地产屠龙”的第225篇原创文章
全文3828字，两个视频，预计阅读时长15分钟
这两天楼市很忙，宏观面上的政策利好密集释放，金融信贷政策也更加宽松，存量房贷的调整也被央行正式摆到了桌面上，对于房地产和经济的逻辑关系似乎也理得更加清楚
不是房地产推动经济的发展
而是经济带动房地产的发展
具体到贵阳楼市上来说，各种利好也在不断释放，新的公积金政策从八月一号开始执行，新建住宅项目的教育配套费用开始减半收取，更重要的是停摆了快半年时间的市场化土拍再次成功重启
在供求关系转变成买方市场的大背景下，改善客户开始逐步取代刚需客户，成为市场重点关注和满足的对象，客户在安全保值的前提下追求品质改善；开发商拿地同样也发生了很大的变化，不再盲目疯狂举牌，而是更加深入的理解城市价值，理解客户需求，挖掘土地价值
贵阳楼市高歌猛进的那几年，地价熔断，地王频出，不分地段，不分资源，抢到好像就能稳赚不赔，但当房地产行业进入下行调整周期后，土地与土地之间展现出来的价值差异开始变得千差万别
所以我常常在想一个问题：如果可以选，开发商最想拿哪里的地，贵阳最热门的地块又在哪里
01
优质资源因稀缺而增值
通常来说，城市的核心会随着一些城市功能的转移而发生变化，比如围绕行政中心的迁移，一般都会形成城市新的发展核心，贵阳同样如此，经过这些年的发展，“观山湖+老城区”的双核战略也得以确立
但不管城市的发展核心怎么变化，城市的优质资源是很难发生变化的，只会因为不断的开发而变得更加稀缺和增值
对于多山少水的贵阳来说，老城区的黔灵山公园，观山湖区的观山湖公园、阅山湖公园，花溪区的花溪公园，白云区的泉湖公园，这些都是贵阳这座城市不可复制的优质资源，这样的湖山资源，哪个人能不爱呢
围绕这些优质资源来看，确实都是景观价值和居住价值非常好的热门板块，在这当中，老城区的黔灵山公园周围可供开发的土地资源非常少，白云区的泉湖公园和花溪区的花溪公园又偏离城市核心位置，配套价值相对有限，而观山湖作为贵阳城市发展新核心，它的综合配套更完善更丰富一些
在观山湖区域内，围绕观山湖公园和阅山湖公园向外辐射，确实是板块价值、景观价值、配套价值和居住价值合而为一的最佳首选
观山湖公园作为城市生态公园，可以说代表了观山湖区乃至于贵阳的城市形象，从居住价值上来说并不是那么纯粹，而且围绕观山湖公园的住宅开发时间比较早，所以现有楼盘的整体居住品质相对普通了点，综合下来可供选择不多
而阅山湖公园更像是一个开放式的乐园，经过中铁置业十年的运营打造，更互动，更有趣，更好玩，更生活，整体的居住氛围更加浓厚，阅山湖公园也因此成了贵阳高端品质改善板块的热门选择
▲阅山湖公园实拍图▲
十年前，谁要和你说阅山湖公园是贵阳的高端改善居住板块，你一定觉得是在睁眼说瞎话
十年后，你一定不会怀疑阅山湖公园作为贵阳高端改善居住板块的存在，更多的可能是后悔当初没有低价上车，亦或者是感叹现在上车门槛太高
从这个角度来说，这可能就是我上面问题的答案：如果可以选，开发商最想在观山湖拿地，贵阳最热门的地块在阅山湖公园
02
大阅山湖高端居住板块
前段时间我在写《没想到，最贵的房子卖得最好》的时候，对贵阳最近高端改善项目的市场成交情况大概梳理了一下
尽管今年的市场行情像过山车一样兜兜转转，但还是有一些品质改善型项目卖得很好，中铁阅山湖项目上半年累计成交804套，成交均价11040元/平米，成交金额10.63亿元，排在全市成交榜单第三名
而另一个高端改善项目中铁阅山湖云著，常年都是全市销售榜单上成交均价最高的楼盘，上半年累计成交210套，成交均价18243元/平米，成交金额5.27亿元，排在全市成交榜单第十名
滴水不成海，独木难成林，从阅山湖到阅山湖云著，从高端改善到高端豪宅，中铁置业花了十年时间，用两个项目联手，以阅山湖城市公园为中心，打造形成了贵阳全新的高端住宅板块，并带动了整个区域居住价值的成熟和提升
在这样的聚集效应下，在城市核心资源不断的兑现和呈现中，大阅山湖板块在观山湖区众多板块中呼之欲出，成为观山湖区高端改善居住新中心
▲大阅山湖板块区位关系图 ▲
2012年，金阳新区行政规划改为观山湖区，伴随着政府一系列重大战略规划落地，观山湖区迎来了高速发展的黄金十年，观山湖区与老城区形成了贵阳城市双核发展的新格局
▲观山湖区域板块发展解读▲
同样也是在2012年，中铁置业以22.87亿元的价格拍下“金阳十二滩山地户外体育旅游休闲基地地块”，启动了阅山湖板块的全面开发
中铁置业以预判区域未来发展的眼光，收获了贵阳城市发展带来的红利，也由此牢牢站稳了中铁置业在贵阳房地产行业第一阵营的的品牌影响力
▲大阅山湖板块形成发展解读▲
中铁置业的项目在选址上大都位于区域发展的核心位置，项目开发对整个板块价值的改变和提升都起到了重要的引领作用
城市、区域、板块、企业、项目，天时地利人和，可以说这五个维度是同步发展起来的，也就毫无悬念的形成了今天大家看到的成熟的大阅山湖居住板块
03
湖景资源+中铁置业，推升土地价值
在贵阳买房，首选观山湖已成为越来越多人的共识，特别是以new money为首的这些新贵代表，他们从这些年观山湖的发展变化，看到了贵阳城市未来发展的价值支撑，当然，观山湖房价的安全稳定也是当下非常重要的一个关注因素
大阅山湖板块起步开发、成熟发展的这十年，也不断有其他开发商拿地进入，但都是在板块外围而非核心位置，中铁置业始终占据湖景资源价值最核心的位置，引领板块的发展方向，定义板块价值话语权
▲大阅山湖板块主要项目土地价格/售价情况对比表▲
从大阅山湖板块内项目的拿地价格和最终实现的销售情况来综合分析，可以看出中铁置业对景观资源的利用和土地价值的挖掘是做到了极致，由此带动项目价值的成长也是最大最稳定的
而阅山湖云著的文化山地块，也是2018年的熔断地王，在贵阳高价地王频出的那两年，很多跟它同期拍地的项目，或者拿地价格更高的项目，最终的销售情况却都不尽如人意，有些项目至今一期都还没卖完，而阅山湖云著一期的业主已经交房入住两年多时间了
▲近几年贵阳楼面价6000元/㎡及以上地块销售情况对比表▲
在市场下行的这段时间里面，中铁置业借助湖景资源，把阅山湖云著这个项目的土地价值做到了最大化，成为贵阳楼市少有的叫好又叫座的高端豪宅项目
也正因为如此，围绕阅山湖公园而成的大阅山湖板块，才有了今天的江湖地位
04
最好的阅山湖，最后的拼图
大阅山湖板块十年开发之路的厚积薄发，从阅山湖到阅山湖云著，从高端改善到高端豪宅，板块高端改善的居住价值不断被认可，不断被加持
——“你家住哪里啊”
——“我住阅山湖”
这样的对话屡见不鲜，却又有种低调的凡尔赛，“住在阅山湖”已经成为贵阳高端居住板块，或者说高端居住小区的代名词
在这样一个依托城市公园而形成的居住板块，核心景观资源的稀缺性不言而喻，与此同时，各种配套资源的不断叠加完善，产品力的不断迭代升级，板块的居住氛围和生活气息也更加完整
从整个阅山湖项目的总规图可以看出，围绕阅山湖公园一圈，大量的土地都用作了公园的开发建设，只有靠近宾阳大道的西侧和云潭南路的东侧，以及西南角有少量的土地用于住宅开发
▲中铁阅山湖总体规划图▲
从整体的开发进度来看，经过十年时间的开发，中铁阅山湖项目大部分组团都已经交房入住，一手新房就显得更加稀缺了
目前主要在售的是西北角的E组团，这也是贵阳楼市今年最热销的产品，这个组团相对来说会偏离阅山湖公园的核心景观资源一点，整体定位更刚需一些
环视一圈下来，目前尚未开发的观山西路南侧B组团的资源属性反倒是最好的，一路之隔最大视野直面完整湖景，与此同时，该有的生活配套全部都有，而且非常成熟，这样的配置可以说是绝无仅有的，也难怪最近讨论关注这个地块的人非常多
▲中铁阅山湖 臻藏区位关系图▲
当高端改善需求逐步成为市场主流的时候，当阅山湖核心景观资源更加稀缺的时候，整个大阅山湖板块环湖最后一个地块的重要性和稀缺性也就不言而喻了
从地段价值、资源配套、产品规划、物业服务这些方面了解到的初步信息综合来看，包括通过地下通道，小区内部直达阅山湖公园内部这样的专属设计，中铁置业确实是想再打造一个比肩阅山湖云著的高端改善项目出来
大阅山湖板块里面的最后一块拼图——最后一个近距离直面完整湖面景观资源的项目，楼盘名字取做中铁阅山湖·臻藏，也就更加顺理成章了
最好的阅山湖，最大的土地价值，最后的拼图，这样的资源，这样的产品，当然值得臻藏
前两天用无人机航拍了大阅山湖板块的情况，可以扫描长摁下面海报上的二维码，进去720°VR全景了解整个区域发展现状和区位关系
当然，最直观的是闲下来亲自到阅山湖公园实地走一走，带着娃，露个营，跑跑步，遛遛狗，感受一下日常真实的公园生活，感受一下居住配套的完善程度，这种体验比任何的说辞都更有效
