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问答362期

问：九曲松间备案均价49000+，是涨价去库存吗？

答：准确说是均价49117.13元/㎡，即便是最小的建面约313㎡，也是妥妥千万豪宅，万众新盘备案，起码能说明几个问题：

西安很大，很多人收入不及月供买不起房，同时很多人收入很好，豪宅大面积同样有市场，且越大户型卖的越好，既是贫富分化，也是改善需求爆发，外加万众顶豪，稀缺低密卖点，这个房子和多数人没什么关系；

其次，也看得出西安持续多年的限价政策还是有放松的，备案价给足，能卖多钱是开发商的能力，让商品房回归商品属性，但小众产品价格无法代表大众需求，当年中大国际九号首开4万的均价，也不影响高新周边普通高层均价8000+；

至于是不是涨价去库存，还得看更多普通住宅案例，典型如高新三期、港务区等，现在市场刚需没有新房购买能力，多去了二手，改善眼见房价不涨，没有预期，只能优中选优；

大家都在观望24年的行情，持币待购的不在少数！

问：中介说长安区中考学籍不限制了，26年要和主城区同步？

答：原文应该是来源于网传的工作函，即长安计划24、25年作为过渡期，部分初中学校进行试点，26年中考招生全面融入主城区，有待官宣。

一直以来，长安学籍有中考和主城区不互通的情况，原因在于长安范围农村片区较多，城乡二元差异大，农村教育水平一般，如果完全放开，长安的很多学生是考不过主城的，本就稀少的高中资源，更加紧张，本意是保护长安娃有学上；

但长安幅员辽阔，航天，大学城，高新三期等区域，目前已经是主城区，学籍限制下，很多家长考虑上学，在这些区域买房必然有顾虑；

尤其是高新CID，是目前西安新房均价最高，供应最大的区域，但很多片区学籍仍然是长安，如今24年试点，26年全面融入，对于区域买房的家长是个好消息；

但毕竟还有三年，怎么试点，如何融入，还有太多细节，长安城乡二元化的问题，到底是划分区域解决，还是统一纳入，需要更多信息！

问：陕建雁南朗境怎样，自住求保值，110平218万能入手吗？

答：西部大道沿线比较典型的自住小区，备选还有旁边的泰发祥，产品略有差异，地段，配套，价格相当，都可以看看；

雁南朗境的最大卖点在于陕建国企开发，交付相对更有保障，但陕建长期施工为主，自己做开发商缺乏交付案例，目前市场上多数国企的小区，表现只是中规中矩，偶尔有意外，平日无亮点，能住；

西部大道的位置还是不错的，周边是近高新的成熟生活区，金地，万科，融创，海亮小区已交付多年，附近宜家荟聚，红星美凯龙商业，雁南公园等一印俱全；

陕建小区两侧分别有建成的雁塔七小、四中，陕师大管理，算是配套亮点，备案价格20000+，和周边二手房价格相近，更加坐实自住属性。

至于保值，随行就市，看小区交付后表现，配套部分周边基本兑现完毕，后期，附近二手房的竞争会非常激烈！

问：港务区金地·玖峯禧怎么样，投资能上手吗？

答：买不买金地，首选取决于你认不认可这里属于奥体，毕竟港务区买房，由于配套密度和区域面貌不同，奥体和非奥体是两个价格和行情；

金地的位置背靠全运村，面朝西航花园，在秦汉大道以南，优势西侧为学校，一线河景没有遮挡，不足在于秦汉大道临路车多，南向还有高铁干扰；

备案价16800+中规中矩，产品四代住宅有赠送，目前铁路以南的新房轻松逼近20000+，从售价上也看得出配套密度和热度的不同；

这是金地在港务区第三个盘，除奥体中心旁玖峯汇万人摇外，玖峯汇表现平平，相似价位备选陆港海心湾、绿城桂语晴澜；

自住需求，考虑好铁路和秦汉大道的影响，投资需求没必要，尽量选择方正地块的大品牌，秦汉大道周边仍属于港务区开发的初期，空地多，配套有限，需要更多故事和包装！

问：中建悦庐自住，考虑保值是否值得出手？

答：中建北侧的地，招商摇号拿到后，楼面价来到了15000+，据说也直接带动了中建的销量，涨价去库存的路子在高新还是有用的；

过往中建面世，大家的关注点都是学校，和当年的中天、碧桂园、中海学仕里逻辑一样，开发商也很清楚，所以这里也是高新CID均价最早突破27000+的住宅区；

但三十一小，十一初摘牌后，区域很多人的购买信心有了影响，学校还是那学校，自住的人反而在意更少，位置上，中建周边可见双地铁，双学校，一公里范围内公园，医院等配套也齐全，也是CID配套兑现最快的区域；

产品部分，央企开发交付有保证，小区户型，园林，会所也都表现不错，在新房林立的新区，是有明显卖点的小区，自住的舒适度是不低的，当下的新房虽然入手价格不低，但普遍还算保值；

同样范围内也没有更好的备选，无论是品牌，还是周边配套，更耐打的龙湖，招商已经到了瞳南区域！

问：自住+投资，卖掉白桦林居置换航天，还是继续持有？

答：从北郊换到航天自住的确实不多，虽然距离很远，但都有地铁四号线相同，通勤距离可控；

白桦林居是经发在城北最出名的小区，占据绝佳位置，市府旁，有地铁，有商业，有学校，小区居住环境也不错，类似于高新枫林绿洲的角色，但同样问题是房龄太老；

13年的房龄，小区大量业主也开始置换，凭借位置优势，二手房仍有21940元/㎡的均价，大户型保值，小面积降价明显；

自住角度可以经开置换航天，更低密，商业弱但环境好，也是西安城南相当保值的区域；

但房子选的有问题，宸阅澜山的位置是可以的，附近学校，公园，地铁齐全，但小区品质一般，虽有融创代建，但明显偏刚需，虽有大户型，但社区达不到改善标准，主打的只是性价比；

自住不缺人气，但后期与大华无异，航天的稀缺，指的是揽月府、长安玺，云山间等纯改善社区的新房，刚需大高层，更偏自住！

问：绿地长安门怎么样，能买吗？

答：保税区地铁口绿地拿了不少地，璀璨天城，新里城后，又来一个长安门，周边地铁，学校齐全，但非热门区域，绿地已交付的小区，整体马马虎虎，能住但谈不上精致；

长安门17781元/㎡的精装修，价格有点飘，这个预算完全可以在对面买招商城市主场的二手房，更好小区，品牌，还不担心延期交房；

新房，地铁口还有绿城的桂语晴澜，都姓绿，但却天差地别，本着买房不糟心的原因，在西安，尽量不看绿地的小区，分析太多都是徒劳！

问：听说浐灞和港务区要合并，哪里的房子更有前景？

答：本着眼见为实的原则，这个答案还是在奥体，由于全运会加速包，奥体在城市面貌，配套密度上明显优于其他区域；

在普遍平销的情况下，奥体逢开必摇，也说明大众在用脚投票，这里确实是当下港务区最优质的片区；

回归到浐灞，最核心的属于浐灞三角洲和世博园周边，主打的生态优势肉眼可见，众多酒店，大平层也集中在这里，目前新房很少，价格不低，大户型居多；

会展中心和世博园北侧和港务区相接位置，是往后的开发重点，港务的经验需要提振浐灞的土地和区域开发思路；

至于浐灞的其他区域，无论是雁鸣湖还是浐河沿线，新房新地很少，多以超大社区的刚需盘为主，看不到太多改变；

现在的奥体和三角洲是两个区域的核心，往后更是么，二选一，去转转就能看出区别！