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问答363期

问：保利天汇学区会不会划到沣东的八一小学？

答：软件新城向西扩容的消息大家应该都知道了，绕城以内的部分区域要划归高新开发，大致范围为天谷六路以南，西绕城高速以东，南绕城高速以北区域。

目前这些地方多为农田空地或待拆迁，而沣东原来已开发的区域，即绿地兰亭公馆周边，仍然是算沣东的，软新西扩能够很好补充区域住宅用地不足现状。

学区部分，天汇还未交付，学区未定，目前软新西侧除18、19、20小外，在保利天汇的北侧，南侧还有教育用地。

（来源：家在天汇）

八一小学主要学区为八一村，学校位置仍然属于沣东新城范围，虽然离得近，但是两个区域，学区也辐射不到软件新城，目前天汇最近的是十九小，但附近住宅密集，就看后期是否会分流。

谨慎乐观，不用担心，天汇在高新还是不错的房子，静待交付！

问：买了港务区的同志在哪儿上班，通勤远吗？

答：最早一批在港务区买房的上班族，确实是因为预算紧张来的这里，典型的招商城市主场、华润未来城市、绿城全运村都有，城北工作的有，高新工作的也有，我熟悉的就有不少每天三号线往返，路上一小时通勤。

目前入住比较多的小区，还是奔着上学需求来了，集中在铁一中陆港和高新一中陆港周边，一切为了孩子，家长就很将就，要么开车，要么换地铁，要么家里一个人在家陪读。

而在港务区就近能就业的很少，梦想公社周边有一些小公司外，剩余的多是物流、报税、仓储相关，能够容纳的就业岗位有限，门槛也高。

港务区发展再好，已然逃不开距离主城区较远，对于常住刚需，通勤时间过长的问题，路上太折腾，家里再好，也影响生活质量！

问：软件新城东怎么看，看上高新宸樾，区位比高新三期有优势？

答：严格意义都是三期，丝路软件城和科学城，由于开发晚，外加住宅区为主的定位，软东的关注度一直是低于软西的，但目前保利、中海、中铁建等新房供应进入尾声，高新主城区范围能看的只有软东。

劣势在于非产业区，住宅为主，后续新房和周边二手供应量很大，后期居住氛围浓厚，但住宅密度不低，目前还有不少空地，城市界面要差一些。

优势在于更靠近主城区，高新人更接受，生活氛围形成快，区域内的小学、初高中也都已建成投用，金泰、高科、绿城、天地源等小区众多，选择范围更广。

相比高新CID，软新无论东西，都更靠近主城区，从求稳不赌新区未来的角度，很多人会把软件新城作为首选。

软东的新房热度，绿城凭借产品和口碑，三章仍在第一，其次是天地源，有众多老业主基数，再往后高科、金泰表现一般。

问：房哥，航天大华锦绣前城，高层二手18000+能入手吗？

答：对于12000买的，这才交房没多久，已经18000，属实算捡到了倒挂，但这个定价在周边也算合理，再贵，小区品质跟不上，标准刚需盘，再低，还有富力城老盘压着价格，而改善上，又不如北边的龙湖曲江畔。

大华在航天的二手房处境和曲江是相同的，即拿地早，体量大，价格有优势，但上涨乏力，自住的情况下，冲着地铁口，商业旁，价格不高，小面积多可以看。

航天是非常典型的分化区域，所谓的房子稀缺，保值，指的是揽月府、长安玺、云山间这类低密度、大品牌、纯改善的小区，作为曲江人的外溢首选，自住舒适，放在西安，同样稀缺。

反而是航天城的刚需社区，面积偏小的，刚需并不买单，在这里，大户型才有市场，小面积谁看新房！

问：中粮大悦未来城和陕建雁南朗境如何选，位置价格相似？

答：在长安区26年中考学籍全面融入主城区消息后，中粮已经完胜陕建了，虽然大家都是20000+上下，同属西部大道，但却完全是两个水平的小区。

陕建的优势在于更靠近高新，附近新城、融创都是成熟小区，外加临近七小四中，生活便利，刚需首选，隔壁泰发祥和陕建卖点相当，可做备选。

陕建施工出名，自己开发并无太多交付案例，在这个看重品牌的时代，虽是国企但有短板，小区体量也有限。

中粮优势在于央企实力更强，百亩大盘，目前已经引入交大系“名校+”落户，后期还有商业规划，产品和展示面上更偏改善，中粮已在港务有交付案例，房子盖得还可以。

但目前处于开发初期，这种超大地块的开发，全部兑现需要时间，虽然都非热门小区，但在同价位的对比上，中粮央企在交付、产品、配套上更具卖点！

问：招商港务又出新盘，预测一下价格？

答：新盘名字已经出来，取名揽阅，200多亩的规模，三个地块开发，也是城市主场交房后，招商在港务区待开发最大的社区。

配套上，北侧有十号线，南侧有三号线，旁边有在建陆港第四学校，交大附中管理，秦汉大道以北这个区域，是以后港务的开发重点，但当下配套有限，仍在开发初期，目前能看到金地、绿城、招商已进入。

目前招商的产品未定，此前城市主场有洋房、高层、小高，价格参考目前周边已面世的有金地玖峯悦/禧，16800左右的均价。

港务区的新房定价基本参考距离奥体中心远近，20000+，18000+，16000+三个档。

问：一直搞不清浐灞，奥体，港务区的区别？

答：其实都算灞桥区的土地，04年浐灞生态区成立，08年港务区成立，分别一南一北，18年开始，为承办21年全运会，港务区开始在灞河以东位置建设奥体中心、央企总部、中轴公园，同步引入铁一、高新一中名校。

经过五年发展，奥体中心周边成为港务区配套密度最高，观感最好的片区，也被很多买房人称为奥体片区，官方表述里，并没有奥体，政经，保税区的区分。

目前从配套兑现角度，很多人认可的奥体范围南到绕城高速，西到灞河边，东到欧亚大道，北到秦汉大道，不排除后期跨过秦汉大道，更大范围都叫奥体。

名字不是重点，而是周边开发现状，配套密度，学校、公园、商业分布情况，发展好了，李家村、木塔寨、张家堡都叫区域中心，奥体同理！

问：中海长安府和昆明路九号二选一，三室怎么选？

答：几乎是送分题，多数人还是会先看长安府，从品牌和交付水平上，二者不相上下，都是沣东和长安区域，品质比较高的小区，小三室的价格也相当，维持在均价20000+，差别主要在位置上。

昆明路九号的配套是不差的，门前地铁5号线、吾悦广场、高新一中沣东中学、自贸新天地配套齐全，但最大短板是地处于主城区和沣东的交界地带，周边有大量工地，南侧有市场、村子，规划不明，区域面貌一般。

长安府相反，由于地处学府大街，有学校，无地铁，缺商业，但附近紧邻大学城，周边环境很好，外加业主以职工、教师为主，小区居住人群更纯粹，与金茂府成为周边二手房价格头部。

考虑到长期的居住环境，周边现状，长安府的大学城腹地位置，属于沣东城乡结合部！