这是“地产屠龙”的第275篇原创文章
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龙年上班第三天，新年福利大礼包来了
中国人民银行官网发布2月份最新贷款市场报价利率
1年期LPR保持不变，还是3.45%，5年期以上LPR下降25个基点，从之前的4.2%直接降到3.95%，这是2019年执行LPR报价政策改革以来最大幅度的下调
5年期LPR，中长期贷款利率，也就是房贷的参照利率，首套房贷款利率在全国范围内正式进入三字头，这一次超预期超幅度的房贷利率下调，说明之前出台的政策想要达到的预期效果都不尽如人意，市场还得要进一步加大刺激力度才行
如果行政手段救市不起效果，那就只能是继续上货币金融手段了
房贷利率采用LPR定价模式始于2019年10月，在房贷转化成LPR利率模式之后，新的房贷全部采用LPR定价模式，从2020年下半年开始，很多银行对存量房贷开始进行批量转换，所以目前大多数人的房贷都是采用LPR定价模式
采用LPR定价模式之后，房贷利率会随着市场贷款利率水平的波动而波动，如果LPR下降了，对应的房贷利息也会跟着下降
自2019年8月实行贷款市场报价利率机制以来，一年期LPR利率已调整10次，五年期LPR利率已调整8次，这次是下调幅度最大的一次，直接降息25个基点，在此之前最多一次也不过是15个基点，所以这次可以说是超预期大幅度下调，对所有房贷购房者包括存量客来说，都可以享受到这25个基点的优惠
我觉得这次降息的影响主要会在一二线城市，贵阳这一类的市场目前执行的房贷利率实际上已经是低于LPR水平的，政策的利好空间并不会很大，心理影响会更明显一些
按照贵阳目前执行的房贷政策，首套房LPR-40个基点，二套房LPR+20个基点
首套房客户来说，房贷利率可以执行3.55%的标准
二套房客户来说，房贷利率可以执行4.15%的标准
公积金利率政策目前执行首套3.1%，二套3.575%
首套房与二套房的房贷利率差仍然很大，接下来能不能有效降低二套房的房贷利率，可能是解决目前楼市困境的一个有效手段
毕竟想买房，愿意买房，买得起二套房进行改善的，这类型客户的购买力是摆在那里的，带动他们可能比带动刚需客户的效果来得更直接更快一些
另一方面，现在的首套房贷利率跟公积金利率很接近了，公积金贷款的优势也就没有那么明显了，之前使用公积金贷款的诸多条款限制也就不再构成障碍了
这次调整后的房贷利率已经达到了历史最低水平，很显然对楼市的稳定是有很大帮助的，这让市场对三四月份小阳春回暖的可能性又多了些期待
但哪怕现在已经是史上最低的房贷利率了，大家还是觉得利率高，买房成本高
具体来看下LPR最近几次的调整情况
降息的目的是稳定经济，虽然市场一直预计会降息，但没想到会降低25个基点这么多，而且这次是以房贷为主的5年期LPR单独降息，相对应短期的一年期的LPR不变，说明这次降息的主要目的就是为了稳定房地产市场
来看上面这张国家统计局发布的全国商品房销售数据，去年三、四、五月份短暂回暖之后，全国的商品房销售形势依然是大面积的下滑
现在房地产市场最大的问题在于信心度不高，有钱不敢花，何况还是没钱啥，不管是开发商，还是老百姓，对后市的信心都不足，所以这次降息对楼市的直接效果也许并不明显，但更重要的是对市场信心的恢复和刺激
从这张图上可以清楚地看出，1998年开启了第一个降息周期，2008年开启了第二个降息周期，2022年开始进入了第三个缓慢降息的周期通道
房贷利率进入三字头，存款利率全面进入一字头，鼓励大家把钱拿出来消费，现在全面进入了降息时代
房贷利率持续下调，虽然会降低贷款成本，刺激大家购房，但这个下降数字如果不能一次到位，利率下调的预期反过来还会进一步推延大家的购房决策，市场可能会更加持币观望，而这跟降息带动市场的初衷可能会有些背道而驰了，这也就是等等党最大的担忧了
来看下LPR最近几年的调整情况
2022年1、5、8月，三次下调LPR，累计幅度达35个基点
2023年6月下调LPR，幅度为10个基点
2024年开年上班第三天，直接来了个最大降幅25个基点
以30年期贷款100万来估算，每下调5个基点大约能节省30元/月
从2022年的4.65%，到今天调整的3.95%，月供差不多从5156.37元减少到4745.37元，也就是说晚两年买房，每个月节约了411块，累计节省利息近15万
以贵阳的实际执行情况来看，从4.65%到3.55%，每个月就从5156.37降低到4518.4，节约638块，累计节省利息近23万
这还只是因为利率下调节省下来的部分，而这两年楼市一直处于下行调整阶段，同一个楼盘这两年的价格多多少少也都有一定程度的下滑
房价下滑+利率下调，这样算起来，这两年晚买房的等等党还真是赢了
等等党，再一次迎来了新胜利
至于后面还会有什么招，利率还会不会降，谁也说不好，但只要之前的政策不够用，效果不够明显，那就会继续放招，一直追加到行情有起色，这就是眼下楼市的现状
该来的总会来，慢生活，等一等，不会错
