渝北的回兴我并不熟悉，我自己想象的回兴要么就像西永那样特别崭新但空旷，要么就像老区那样老破小聚集，破烂陈旧。

回兴 实拍

但是没想到回兴虽然远是远了点，比如我从渝中区过去，乘坐公共交通花了两个多小时，来回在路上就花了半天的时间。但是不管是建筑、街道还是整体的城市界面，都比我想象的更成熟。如果说西永是18岁的年轻小伙，老区是年过半百的大叔，那么回兴就是三十而立的阶段：恰到好处的成熟，不幼稚也不老成。

而且根据重庆发展的规划来看，回兴还有不错的潜力，也正因此，地块不断外扩，誓要把能用的地用到极致。此次去看的，是一个被称为“低密纯住宅区”的楼盘，好坏需朋友们自辨。

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去之前粗略看项目的信息的时候，没有特地去查开发商“越秀地产”的消息，只觉得跟耳熟能详的龙湖、万科、华宇这些开发商比起来，略显陌生。

没想到，越秀地产的来头不小。越秀地产成立于1983年，1992年于香港上市，是全国第一批成立的综合性房地产开发企业之一。该企业还是广州市第一个资产规模超千亿和第二个利润总额超百亿的大型国有企业，目前控有银行、交通基建、金控、地产、房托基金等五家上司公司。用置业顾问的话来说就是，越秀地产的实力非常雄厚。

越秀地产入渝的时间不久，2020年9月，滩子口、中央公园、李家沱龙兴3宗地公告到底出让，越秀地产以14.35亿元的总价，10122元/㎡的楼面价将中央公园地块收入囊中，这是越秀地产首次涉足重庆。

而新山和悦所处的位置，则是2021年1月时，渝北区两路组团的Ga分区Ga8-1-1、Ga8-1-2、Ga24-1-1地块。越秀地产以5.6亿元的总价，5358元/㎡的楼面价拿下地块。

很有意思的是，该次拍卖的竞争对手花样年和海伦堡都加入了开发公司，相当于共同对此地块进行开发。当时的控股情况是：海伦堡42%、花样年41%、越秀地产17%，但是就在2022年1月，花样年有意退出新山和悦项目，越秀地产以2亿元的价格接盘了。

建设中的新山和悦 实拍

因此，目前该项目是有越秀地产和海伦堡共同控股。而海伦堡也是一家极具实力的地产企业，据了解，该公司截至2021年年底，累计超有200个优质精品项目，土储货值近4000亿元，并且多次跻身国内地产的实力榜单。

当然，实力强不等于完全没问题，两家开发商不可避免也有部分维权事件，不过在此不多做赘述，咱们聊聊新山和悦这个项目本身的情况。

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新山和悦的网络风评貌似还不错，分销的评论区大多是对项目表示肯定和赞赏，也因此我对该项目的期待值很高。

但说实话，看房看房说的就是必须实地去看房，才能真的了解到项目真正的优势和痛点，并且在了解项目的过程中，必须能听出溢美之词所隐藏的“潜台词”。

（1）低密纯住宅区=周边只有住宅，没有大型商业体

在自轨道回兴站去往项目的过程中我就发现了，在离项目越来越近的过程中，周围的房子逐渐发生变化：变得越来越新，也越来越少。

项目旁边的其他住宅 实拍

一路上很多新房，看着都是些现房，不知道交没交房但是底商基本全是空空如也（一晃而过没来得及拍照，很可惜）。就这么一路看过去，我想如果我到了地方又临时想去买水买点什么东西的话，会有点不方便。

介绍项目的过程中，置业顾问告诉我新山和悦自带一个约2万方的商业，并且隔壁也不乏其他项目，都会有底商或者自带商业项目，基本的生活需要是可以满足的。

总平图 实拍

她自己也跟我说了，要是想去远点的或者大型商场也有，不过对不起，需要你驾车10分钟到半小时不等去到礼嘉、江北嘴、空港等商圈，在这附近很难实现。

（2）自然景观好=开发区，周边杂草丛生确实很自然

不可否认，自然景观确实不错，也能明显感觉到空气清新。售楼部在崖线边，从售楼部往外看可以看到下面只有稀疏的几条马路或者立交，其他的全是树啊山的。

附近的自然公园确实也多，紧挨着黄桷坪公园，另外还有宝圣湖公园、翠屏山公园，再远点就是中央公园、重庆园博园等。

周边的空地较多，无一不是杂草丛生，不过置业顾问告诉我很多空地都是有主的，后面都会进行开发所以不用担心。

我说感觉周围人很少，空荡荡的，也没什么车辆。她反将我一军，跟我说这不是正好适合居住吗，自然环境这么好又安静，是非常出纯粹的住宅区啊……行吧，你说什么就是什么。

（3）驾车出行便利=公共交通不太完善

根据区位图来看，项目被渝航大道、渝都大道以及金兴大道环绕，另外就是多架立交，可以迅速通往周围的各大商圈。而且离江北国际机场也不过就是轨道几个站的距离，但前提是轨道站也要够近才方便。

我从轨道回兴站打车到新山和悦，差不多花了十分钟左右。在此之前我是打算乘坐公交车600，也仅此一条线路，但是我等了十多分钟也没见到600才无奈打了车。

轨道回兴站站牌 实拍

将这个疑问提给置业顾问的时候，置业顾问回复我说600路公交车在高峰时期是15分钟左右一班，平时就是30分钟左右一班。这么一看，公交车和3号线基本指望不上了。另外的9号线、10号线以及15号线都还未通车，而且根据规划的站点来看，离项目也有一定距离。

置业顾问倒是说，他们这边有个什么专属公交管家，就是业主需要车去轨道站的时候，可以进行申报，当人数达到30的时候，就会有专门的车送他们去了……其实，也略显鸡肋。

此外的配套就是学校，项目内有一个公立幼儿园，此外还有一所黄桷坪幼儿园；附近有个区重点小学回兴小学，另外就是黄炎培中学，据说是“重庆138中”里8中的管理校。离开的时候路过了，看大门确实蛮有气势。因此项目的教育资源还算可以。

黄炎培中学门口 实拍

医疗方面有重庆医科大学附属第三医院和妇幼保健院，驾车在半小时左右，算是比较合理的距离。

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说完配套，再简单介绍一下项目本身的情况。正如置业顾问所说，项目是个低密型住宅区，内里是由洋房和叠拼组成，社区内基本的儿童乐园、会客厅等都是有的。

我了解的是在售的是10号楼和14号楼，五层高1T4的洋房。只有两种户型，都为三房双卫，只是面积和户型有一些不同。

A户型的建面约95.19㎡，套内约83.38㎡。该户型把主卧+儿童房和第二间次卧分开了，如果是三代同堂的情况下，小两口的私密性会更强。但第二间次卧距离公卫较远，如果是老人居住也就不太方便。6.3米大横厅+景观阳台，视野很广很舒适。

A户型图 实拍

B户型的建面约86.60㎡，套内约75.86㎡。该户型的动静分区更明显，户型的灵活性更强。如果舍弃掉书房也就是改为两房的话，整个客厅会大将近一半。但即使作三房，也不会特别拥挤。

B户型图 实拍

户型其实都还可以，方方正正，两个户型各有各的优势。五层的洋房确实也不怎么看得到了，只是梯户比稍微差了一点。价格在回兴这一片来看，算是中等水平，拿地价五千多，目前的单价在一万六左右，总价约为125万-145万。

要是从纯粹的居住来看，新山和悦甚至周围的其他项目都会是不错的选择，因为远离闹市很安静，紧挨自然很宁静。但如果考虑上班通勤方面的话，就目前的周边情况来看，除非是有车一族，不然这里真的不太方便。

售楼部 实拍

要我说，这里可能比较适合养老。安安静静，平时要去购物即使要等很久的公交车也没关系，反正养老嘛就当打发时间了。而且周围还没受到太多城市化的影响，环境也较好。

至于年轻人，除非是比较佛系，不怎么怕麻烦，不在乎多花点时间等周围慢慢成熟的，不然新山和悦显然也不适合他们。总而言之就是，产品本身普普通通，配套方面有点特殊，到底如何就要朋友们自己估量啦。