今天是11月9日，距离金九银十的房地产传统旺季已经过了一周多。
过去这两三年，应该说是“金九银十”这个词儿比较暗淡的日子。在此之前估计谁也算不到，这轮房地产调控持续时间如此之长、影响的范围如此之大。
经传的房地产销售旺季，一年之中的最大的狂欢节点“双11”，如今很少有人去提及。
01
要想找到今年重庆楼市金九银十的比较周全的数据表现还是有点儿，毕竟基本没有什么新闻来报道，不过还是在各种平台上搜到了一些。
房天下数据显示，9月，重庆主城九区新房成交数量为8329套，包含住宅3735套，均价12539元/平方米；二手房成交7112套。
根据中指监测，10月重庆中心城区成交商品房91.5万㎡，环比下降13.9%，同比下降41.2%。商品住宅成交54.3万㎡，环比增长20.1%，同比降幅继续收窄。价格方面，商品住宅成交均价为14036元/㎡。
可以看到金九银十的成交表现并不亮眼，而且这样的成交背景还是在国庆之前出台政策的情况下，像商贷利率低到了4.1%，公积金贷款利率降到3.1%，叠加换房个税退税的利好等等。
今年国庆突然的回暖，让业界甚至都以为回光返照，朋友圈中介不少也都是各种晒，大有房价又要上涨的势头。根据克而瑞重庆机构数据显示，重庆主城区从9月26日到10月9日期间，商品住宅成交29.22万方，环比上涨53.06%。仅仅是国庆小长假7天：重庆中心城区住宅成交量就达到了12.39万方，环比上涨超20%中心城区来访量环比涨幅超2倍，认购量超1200套，达近8周峰值，开发商的各种喜报刷屏朋友圈。
整体来看，重庆金九银十也就9月末10月初卖得还行，如果没有政策的支持，今年重庆楼市的“金九银十”估计还会褪色更多。
其实看看全国的大背景也不理想，2022年1-8月份，全国商品房销售额85870亿元，同比下降27.9%，其中住宅下降30.3%；2022年8月末，全国商品房待售面积54605万平方米，同比增长8%，其中住宅增长15.1%。
据财政部数据显示，2022年1-8月份，国有土地使用权出让收入33704亿元，同比下降28.5%。
从中国人民银行今年9月份的数据来看，居民房贷同比少增1211亿元，已经连续10个月少增，创7年以来同期新低。
其实可以这样理解，买房的人少了，但是库存却还在有一定的增加。
金九银十之后，重庆楼市又重新回归平静，政策利好确实能在一定程度上刺激购买力，但毕竟是影响有限。
02
市场波动之际，购房者对未来楼市预期持续看低，观望情绪加重，特别是二手房这样的供需市场表现得更为明显，相信卖家都有十分深刻的感触。
我一朋友就入手了一套二手房，区县的碧桂园小高层，卖家当初花了近70万买下来，还不加各种契税之类的，最主要的居然还是投资的，如今还了两年实在也是坚持不住了，每个月几千的房贷。卖出去的时候，价格是66万，这其中还是亏了几大万了，当然，要是他现在不卖房，估计后面会更亏。
如今的二手市场可以看到，大部分品质刚，还有房龄老的房子已经降价了，哪怕是有些处于核心地段的也挨不住，有的甚至价格基本上已经接近到2018年的成交水平。比如渝中的万科锦尚，2021年底的时候最小户型成交价基本在120万+，如今一年过去，成交价基本在100万出头，跌了差不多近20万，就快逼近2018年的成交价格了！
最近重庆很大一部分二手房挂牌价相较于前期都有所松动，客户降价销售的意愿也在增加，并且成交周期还在被无限拉长。现在的一些二手房业主可能脑壳都要爆了，都在想办法怎么把自己的房子不至于在亏太多的情况下卖出去，会给中介打电话喊他们帮忙多推下，谈过去谈过来。
对于二手房卖家来说，现在是处于供大于求的时候，如果是卖急售的业主一般还是比较好谈价，不过这种急售房源并且是投资属性的，看的一般都多价格也还便宜。以过去的经验，其实也撑不了太久，就目前的大环境横盘足以让他们不惜短期内的资金损失而卖掉。毕竟他们手上的这些房子，利率、物业费要算在里面，更不要说本金、利息的损失了。现在的二手房交易市场就像是打牌，想抽身的不下牌桌不认输。
如果现在想急到卖的业主就不要傲价格，不要死守价格不放，有的人当初还想持有一段时间，本来是很合适的价格，然后活生生成交的时候比之前少卖几十万，虽然说有的买得早不存在亏但想起心头始终不舒服，但为了能变现、应急也只能降价卖。
说实在的，现在的有些购房客户拿现在行情不好来压低业主价，一低再低，傲气的业主觉得伤人宁愿不远，不过有的二手房业主是前两年高位站岗买的，现在卖也确实是亏起在卖，不是着急或者说房贷太高估计别个也不得卖。不要老是觉得业主在一直降就猛砍一刀，有的业主亏10多万他也愿意亏点，但你让人家亏太多人家肯定也不得干，这得在双方商量出一个彼此满意的心理价位。
降不降在于二手房业主自己，得看你着急程度，你不降别个降，要是遇到一个能看上的客户真的是太难了。就像上面谈到的那位卖家，谈到当初买的这套房子时唉声叹气，一脸无奈，不过区县的房子能赚的太少，重庆主城大部分也就16/17年的房子有得赚。
作为路人来说确实都能理解当下二手房的心情，买得早的还好，那些投资买的房子，降这么多价，想想是不舒服，但是没办法，市场就是这样，按照国家、整个房地产行业的发展、市场需求来说，不降价卖，今后卖的价格会更低。
03
尽管目前房地产不景气，但是回归理性挺好的。
从需求来看，生育率下降，人口流入少，市面上二手房的量实在是太多，再加上公租房以及未来各种保障性住房，这些就决定了重庆的房子要涨起价来难度很大。从政策角度看，国家大的政策在这里，未来房子在政策的引导下投资属性大大减弱，只有居住属性，这也就决定了难以赚钱。
无论是从需求角度，还是政策角度，房子能涨价得几率都比较小了，不出意外的话，继续下探感觉再正常不过。
但是目前的状态确实是可以适合去挑选一下，不过对多套房产的人来说，想置换，但是卖不起价，想来感觉也不划算。而且目前市场上不管是新房还是二手房对于置换改善群体来说可挑选的余地也不大，没有什么太合适的产品，刚需、刚改倒是可以多看看。
对于楼市这种长期看需求，短期看政策的东西，到底还是指挥棒下的捕风捉影。
有位网友总结得比较到位——没有人能看清事物的本质，历史不断轮回。既然看不清未来，那就用最舒服的方式去猜。
