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“五年看浐灞，十年看沣东”的说法，缘于18年，不知是出自哪里，但却在当时的买房圈子里，形成共识。

18年至今，刚好五年，沣东的声音已经弱到只出现在新闻里，浐灞却在港务合并的消息中，迎来浐灞国际港的第二春，虽然少了对标曲江的话题，但多了更多想象空间。

当下，今天，该如何看浐灞，看浐灞的房子？

浐灞过往

2023年的最后一个月，关于浐灞有两个热议话题，其一是与港务合并，形成近249平方公里的浐灞国际港。

（来源：西安地产视线）

其二是浐灞的土拍，灞河西岸金泰拿地，楼面价5566元/㎡，灞河东岸现代建筑拿地，楼面价5218元/㎡。

原本期待的利好，在最诚实的土拍环节，并没有转化为真实购买力，要知道，就在三年前，浐灞同片区的地价可轻松破过12504元/㎡。

地价的高低起伏，既是市场对区域的认知信心不同，也是买房人购买意向的体现，站在2023年，关于在浐灞买房的声音已经不多了，反而是卖掉浐灞去港务区，很多人开始行动。

老百姓，不管什么规划，愿景，只求眼见为实，哪里环境好，学校好，房价高，自然就去哪里，都是掏钱消费，来去自由。

最早在浐灞半岛、御锦城买房的人，也是揣着对标高新，超越曲江的目标来的，如今过了十几年，也麻了，也不信了。

浐灞的成立时间其实很早，早在04年，但成名时间非常晚，晚到了11年，世园会举办，这也是当年浐灞最拿得出手的地标。

而在更早，关于浐灞，西安本地人的印象就只有河滩地和灞河禁止游泳的新闻，在西安，治水、治河是最费力，费钱，不讨好的，但浐灞的主要精力还放在这里。

头顶国家级生态区，最大的优势还是环境，最终浐灞在种了十年树后，变成了如今大家看到的河岸绿道，宽阔水面，湖区公园，这一点，在西安是独一无二的。

西安素有八水绕长安的说法，但目前观感最佳的一段，仅有灞河北段，也就是浐灞，剩余的要么缺水，要么原始，要么干涸，因此，在很长时间里，河景房，还得看浐灞。

有了极高的植被覆盖率和临河景观后，浐灞的文旅、酒店、会展产业等才陆续落地，尤其是近五年，世博园引入“千古情”，灞河沿线多了很多五星级酒店，会展中心、华夏文旅等陆续开业。

这几年又有了后海的网红打卡点，周末开始热闹起来，站在成立近19年的时间里，这样的发展速度是慢的，尤其是和隔壁建设只有五年的港务区相比，浐灞的居民，也能感受到差距。

桃李不言，下自成蹊，有人嘴上诉说热爱，实则偷偷搬家，也是一种变相的不满表达。

更多的人则是提起浐灞，表示很好，西安后花园，人少树多，环境佳，周末常去，但要住在这里，又会陷入缺乏商业，交通不便，缺少产业的现实中。

你买我推荐，我买我不买，当真如此？

三次变身

在极长一段时间内，浐灞一直是西安土地和新房的供应大户，不管哪里断供，浐灞永远有房，支柱产业还是以房地产为主，邻河而居，卖房子有天生的优势。

而浐灞的房子在近20年时间里，也经历了三次变身，成为今天的样子。

大盘时代：

西安的超大型小区里，浐灞的占比是非常高的，两河沿线，最北端的西航花园，再到浐灞半岛、御锦城、沁水新城、龙湖香醍、水岸东方、绿地国际生态城、高科麓湾。

在当年的开发思路里，这里房子不好卖，地更不好卖，如果有一家开发商能全部拿下，最好不过，既实现河流沿线土地价值最大化，也迅速填充新区人口、配套。

大批量，大体量的开发下，刚需社区云集，有人说是破坏河岸风貌，别的城市河流沿线，都是做豪宅的，浐灞浪费了。

但实际情况是，不是不做豪宅，而是真卖不掉，西安人的观念里，买房因素里环境的吸引力是靠后的，远没有地铁、学校、商场来的扎实，但这些都是浐灞短板。

因此，这种大盘高密度开发，造就，也影响了浐灞的格局，只能说是时代产物！

涨价时代：

2018年后，伴随着西安房价快速上涨，外加城改叫停后的商品房断供，一直以来地多、房多的浐灞吃到了最佳红利，沿线小区，无论有名、无名，高层、洋房，都迎来了摇号时代。

外加拿地早，成本低的优势，浐灞新房又被冠上性价比之称，从紫薇花园洲、世园林语，到万科悦湾、澜岸、自然界、御锦城、阳光100，大家迎来普涨时代。

这个时期的典型特点就是不看需求，不看配套，只看价格，只摇新房，只要房价涨，就能掩盖一切，买房人、开发商，土地方在这个时期，都是盲目且疯狂的。

这个热度一直到2021年达到顶峰，浐灞6宗地8个地块土拍，20多家开发商激烈争抢，最高的楼面价从16000到18000元/㎡不等，甚至超过不少周边的新房售价。

这显然不合理，超出市场规律，迅速炒热地价，拉高区域关注，最终收场同样冷热不均。

除招商未央玺、西安序、上实启元化身豪宅高价面世后，其余高价地没了后续。

再往后，则是市场遇冷后，浐灞地价的迅速回归，到了22年底，陕建拿地的楼面价已经来到了7560元/㎡，至今年面世，均价17000元/㎡，反响平平。

这也是浐灞大众住宅当下的现状，当房子回归居住属性，没了那么多房价必涨的风后，大众还是会回归有无好学校，大商业，生活是否便利，是否有产业的理性思考中。

当年的网红小区中南樾府、紫薇花园洲等，房价也涨了，但如今成交寥寥，二手房波动很大，浐灞带给房子的溢价没体现多少，反而是赶上西安房价补涨红利。

但大家都会安慰自己，虽然没涨多少，但自己住挺好，你看家门口就是公园，视野也好，空气也好，但话说回来，这就是浐灞的本色。

豪宅时代

而在过去三年，浐灞的豪宅却跑出了独立行情，西安序、源邸壹号、自然界河山、江月，供需两旺，颇受欢迎。

一方面，看得出一线河景的独特卖点，另一方面，也说明浐灞做豪宅是有需求的，西安虽然是一个近1300万人的城市，但豪宅一直是短板。

对开发商而言，开发周期长，成本高，叫好不叫座，二是跳出曲江、高新，也没有太大需求，大开发商不愿意，小开发商搞不了，实际的购买上，又偏向于消费品。

也许是口罩后，老板们想清楚了，曲江有了，高新买了，航天装了，要不浐灞也来一套？不为别的，就是想看个河！

但这样的豪宅案例，对于偌大的浐灞，仅是锦上添花，一线河景的，也就那一段，更多河不太行的，还是要低价走量路线，毕竟土豪可以不出门买菜，但普通人总不能只去砂之船奥莱。

下个十年

关于浐灞的下一个十年，更多人还是把关注点放在了浐灞国际港上，港务的发展时间要远晚于浐灞，但省市千亿投资上，面貌一新，属于泼天的富贵，对于正常开发区，边建设边招商的进度，都是很难实现的。

并非浐灞不努力，而是对方自带buff，如今合在一起，后富带动先富，也是一种发展思路，外加不少定位重叠，也能减少内耗，至于对浐灞会有多大改变，还需要时间。

从位置看，港务目前最好的白菜心在奥体，浐灞在三角洲，都是各自的脸面，相比奥体的土地日益断供，三角洲周边的地还是不少的。

北到灞河西岸边，欧亚大道两侧拆迁后，腾出诸多空地，苏陕金融中心周边，写字楼，商业规划也有极佳落地条件。

而在灞河东岸，会展中心和世博园背后，更是农田空地和港务无缝衔接，这两个白菜心合在一起，就称得上东部新中心。

而在更大的浐灞范围内，无论是向北的未央湖，还是向南的雁鸣湖，发挥空间都非常有限了。

浐灞是一个典型的肚子大，两头小区域，北侧东西纵深不过一公里，虽有空地，但很难做完整规划，一线河景但被安置房、小产权、污水厂抢占先机，神仙也无力。

而在雁鸣湖沿线，经过这么多年刚需大盘的饱和开发，基本进入二手房时代，改造无动力，仅有的咸宁东路一侧，又是新城、雁塔、灞桥、浐灞的四区交界，这种位置大家都懂，少有重金投入。

所以，浐灞国际港的规划下，浐灞的机会依旧在河最宽，公园最多，环境最好，空地最多的地方，也印证了强者恒强的规律。

至于港务小天才，能带动浐灞老大哥走多远，乐观且谨慎的看，大家都难，抱团取暖。

2018年到2023年，五年看浐灞，变化并不大，下一个五年，该怎么看浐灞，大家总结过去的经验教训，心态归零，是否能跳出，仅仅环境好的怪圈？我抛砖引玉，大家各抒己见。

而另一话题，十年看沣东，我们留在下一期！